Os proprietários não podem simplesmente pagar o depósito na conta privada, mas devem investi-los separadamente de seus próprios ativos. A seguir, explicamos quais outras regras se aplicam e quais as diferentes opções para criar o depósito de aluguel.
Quando um novo arrendamento começa, os proprietários podem exigir um depósito de até três meses de aluguel frio (Seção 551 BGB). Isso protege você contra riscos financeiros, por exemplo, se o inquilino deixar danos ao se mudar. Na maioria dos casos, esse depósito de aluguel é criado como um depósito em dinheiro. Mas também existe a opção de investir o dinheiro em outro lugar. Freqüentemente, é possível obter rendimentos mais elevados, o que, por sua vez, dá ao proprietário uma proteção ainda melhor.
Observe que o locador deve aceitar se o novo locatário não puder pagar o depósito de uma vez no início do contrato. De acordo com a lei, ele também pode pagar o depósito em três parcelas mensais iguais.
Essas formas de investimento são possíveis para o depósito de aluguel
O depósito em dinheiro
Ao contrário do que o termo sugere, com o depósito em dinheiro o dinheiro geralmente não é pago em dinheiro, mas sim transferido - mesmo que o pagamento em dinheiro seja basicamente possível, mas sempre deve ser reconhecido. O senhorio deve investir o dinheiro com juros, ser à prova de insolvência e separado de seu próprio patrimônio. Como proprietário, você pode simplesmente abrir uma conta no balcão do banco de poupança - geralmente uma conta poupança clássica. Para tal, é celebrado com a Sparkasse um contrato fiduciário “contrato especial de depósito de renda”. O dinheiro ainda pertence financeiramente ao inquilino, mas é confiado ao titular da conta (em confiança). O locador só pode utilizar a conta de acordo com o regulamento do arrendamento, o que a Sparkasse não verifica.Após o término do arrendamento, ele deve reembolsar o depósito do aluguel - incluindo os juros vencidos, ele pode compensar seus próprios créditos.
Penhor
Outra possibilidade é o inquilino pagar o depósito em uma conta que está em seu nome e, em seguida, penhorá-lo ao senhorio. Tudo o que ele precisa fazer é assinar um compromisso que está disponível nas caixas econômicas. O senhorio não tem de estar presente nesta marcação, mas também referenda o formulário. O inquilino notifica a caixa econômica assim que o locador assina o contrato de penhor. A conta então recebe um aviso de bloqueio para que as partes só possam acessar ou cancelar a conta de acordo com o regulamento de locação.
Formas especulativas de investimento
De acordo com o Código Civil alemão, "as partes contratantes (…) podem acordar outra forma de investimento". Se o locador e o locatário concordarem, o depósito do aluguel também pode ser investido em um fundo de ações, por exemplo. Também neste caso o investimento é garantido, mas esta forma de investimento raramente é escolhida - o risco de perdas é muito grande para ambas as partes.
Fiança
Outra variante descreve a garantia do título, que pode ser fornecida por parentes ou por um banco. Embora esta opção seja um pouco atípica neste país, existem alguns fornecedores que a oferecem. Na maioria dos casos, é devida uma taxa anual. Em troca, o fornecedor garante pagar o depósito do aluguel ao locador.
Esses sistemas não são permitidos para o depósito de aluguel
Como locador, você não tem permissão para fazer o depósito do aluguel junto com os ativos do seu próprio locador. Só assim é possível evitar o uso indevido e a perda da caução em caso de insolvência do parceiro contratual. Caso contrário, o dinheiro do inquilino seria perdido.
Como inquilino, você tem o direito de que o locador lhe dê uma conta de depósito à prova de insolvência, para a qual você pode transferir o dinheiro. Mediante solicitação, o locador também deve ser capaz de provar que o dinheiro está em uma conta de garantia segura. Se ele recusar, você, como inquilino, pode entrar com uma ação judicial contra ele e reter os aluguéis futuros até o valor do depósito acordado.
Investimento incorreto do depósito do aluguel: quando você se responsabiliza por ação judicial?
Se o depósito do aluguel não foi investido separadamente dos ativos privados, o proprietário pode até cometer quebra de confiança em certos casos. Para isso, deve haver um risco concreto de o senhorio ir à falência, reconhecer e também aprovar. Enquanto o locador ainda estiver disposto e for capaz de reembolsar o depósito devido de seu próprio bolso, ele não está sujeito a processo de acordo com o BGH.
O locador sempre tem acesso ao depósito do aluguel?
Os proprietários não podem acessar o depósito do aluguel durante uma locação em andamento; o BGH decidiu. Deve-se garantir que o locatário possa receber o depósito de volta após o término do contrato, mesmo que o locador se torne insolvente. No caso de reivindicações contestadas, o locador não pode tocar no depósito sem o consentimento do locatário.
Crie um depósito de aluguel para propriedades comerciais
Com imóveis comerciais, as regras não são tão rígidas. Aqui, apenas as leis gerais de locação do BGB se aplicam e não os parágrafos da lei de locação residencial. Isso significa que, com uma propriedade comercial, o locador não é obrigado a investir o dinheiro do depósito separadamente de seus ativos, nem o dinheiro deve ser depositado com segurança em uma conta de garantia. É bom saber: o depósito do aluguel de um imóvel comercial também pode ser superior a três meses de aluguel.
O esforço e os custos envolvidos na criação do depósito de aluguel
Os juros acumulados pelo depósito do aluguel devem ser tributados através do desconto de juros. Se o depósito do aluguel foi feito em nome do locador, o locador também deve emitir um certificado de imposto para o locatário para que os impostos pagos possam ser compensados com sua declaração de imposto de renda.
