Se uma casa está para ser vendida ou alguém deseja vender um apartamento, o chamado imposto de especulação pode ter de ser pago. Você pode ler aqui quando isso é devido, quão alto é o imposto de especulação e como evitá-lo.
Vender uma casa, um terreno ou um apartamento não exige apenas muito trabalho - também há custos. O corretor pode ter de ser pago, sob certas circunstâncias, uma multa de pré-pagamento pode ser devida no banco e a administração fiscal também mantém suas mãos: porque a venda de uma casa também está sujeita a um determinado imposto. Especificamente, trata-se do imposto de especulação, que pode reduzir significativamente o lucro que pode ser obtido na venda.
Qual é a taxa de especulação?
Na Alemanha, de acordo com o § 23 EStG, um imposto de especulação é cobrado se bens escassos, cujo valor pode aumentar drasticamente, são vendidos com lucro. Isso também inclui imóveis.
No entanto, só surge se um determinado período, o chamado período de venda ou especulação, não for atingido após a compra, ou seja, os objetos são vendidos novamente antes de decorrido um determinado tempo. Quando se vende uma casa ou se vende um apartamento ou imóvel, depende do tipo de aquisição e do tipo de utilização. O imposto especulativo é calculado com base no lucro obtido na venda, de forma que o preço de compra e venda é comparado para apuração do imposto.
A designação formalmente correta para o coloquialmente denominado "imposto de especulação" é "imposto de renda sobre o lucro das vendas de transações de vendas privadas de acordo com o § 23 EStG".
Quando é devido o imposto de especulação sobre imóveis?
O vendedor sempre tem que pagar o imposto de especulação sobre a venda de um imóvel se não for observado um certo período entre a compra da casa e a venda. Porque então o legislador assume uma compra e venda com motivação econômica - então ele assume que Your-Best-Home.net, a propriedade ou o apartamento foi adquirido exclusivamente para o lucro - e cobra impostos sobre o lucro obtido.
Se uma pessoa vender mais de três propriedades em cinco anos (limite de três propriedades), a negociação comercial também é considerada. Nesse caso, o imposto comercial também pode ter de ser pago. Da mesma forma, presume-se que a intenção de obter lucro com a venda da casa e o imposto de especulação é devido após a venda.
Quais são os prazos para o imposto de especulação imobiliária?
No que se refere aos prazos a serem observados para o imposto de especulação, deve-se distinguir entre os diversos casos de venda de casa ou apartamento ou imóvel:
1. A propriedade era habitada.
Se o proprietário da casa ou apartamento morava na propriedade, o período de especulação é de três anos. O proprietário deve ter vivido na propriedade por três anos consecutivos. No entanto, é essencial que não haja anos civis completos! Se a propriedade foi comprada em dezembro de 2019, pode ser vendida novamente em janeiro de 2021 sem cobrança de taxa de especulação sobre o lucro obtido.
Este período de especulação também se aplica se o apartamento ou Your-Best-Home.net não for ocupado pelo próprio proprietário, mas por seus filhos, pelos quais ele ainda recebe pensão por filhos.
É melhor viver em suas próprias quatro paredes. Se ainda tiver de vender a sua casa, não o deve fazer no prazo de três anos - caso contrário, terá de pagar um imposto especulativo.
2. A propriedade não era habitada.
Se Your-Best-Home.net ou o apartamento não foram usados, mas alugados, o período de venda é de dez anos. A data específica de compra e venda, que é indicada no contrato de compra com firma reconhecida, aplica-se aqui. O período de especulação começa no dia seguinte à assinatura do contrato. Se houver menos de dez anos entre a compra e a venda do imóvel, é devido o imposto de especulação.
Casos especiais: Se um apartamento é primeiro usado e depois alugado, aplica-se o período de especulação de dez anos. Se for alugado primeiro e depois habitado, pode ser vendido sem impostos de especulação após três anos civis de uso pessoal.
3. A propriedade era apenas parcialmente habitada
Se, por exemplo, se pretende vender uma casa não totalmente habitada, mas parcialmente alugada, o imposto de especulação só deve ser pago proporcionalmente à parte que não foi habitada durante, pelo menos, três anos consecutivos. Se toda a propriedade foi possuída por mais de dez anos, nenhum imposto de especulação é devido.
4. A propriedade foi transferida por separação de propriedade
Se um dos cônjuges anteriores receber a propriedade como único proprietário por meio de uma separação de propriedade após o divórcio, ele deverá pagar o imposto de especulação se vender Your-Best-Home.net, propriedade ou apartamento nos próximos dez anos. É essencial aqui que o período de especulação não comece mais no dia seguinte à data da compra. Em vez disso, começa no dia seguinte à transferência da propriedade para o cônjuge, ou seja, novamente do zero.
No entanto, se o ex-cônjuge se mudar ou permanecer nele, pode vender o imóvel sem o imposto de especulação, se nele viver pelo menos três anos civis consecutivos.
5. A propriedade foi adquirida quando um negócio foi encerrado ou retirado dos ativos da
empresa.O período de especulação de dez anos também se aplica aqui se nenhum imposto de especulação for pago. No caso de uso pessoal, aplicam-se os três anos civis normais iniciados.
6. A propriedade foi herdada ou
doada.Se Your-Best-Home.net, a propriedade ou o apartamento for transferido para um novo proprietário por herança ou doação, o período de venda começa no dia seguinte ao dia em que o falecido ou o doador comprou a propriedade. Se for vendido dentro de dez anos a partir dessa data, o imposto especulativo será aplicado. A menos que a propriedade seja vivida pelo herdeiro ou donatário por três anos consecutivos, a venda está isenta do imposto de especulação.
Importante: No caso de herança ou doação, o imposto sobre herança ou sobre doações também pode ser cobrado se as isenções fiscais aplicáveis forem excedidas.
O imposto especulativo também se aplica a propriedades que são herdadas e vendidas novamente em dez anos.
Quanto é o imposto de especulação?
A taxa de imposto de renda individual do vendedor é usada para calcular o imposto de especulação sobre vendas de propriedades. O montante do imposto de especulação é, portanto, diferente em cada caso individual e não pode ser especificado como um cobertor.
Independentemente da taxa de imposto pessoal, é importante para o cálculo que apenas o lucro obtido com a venda seja tributado, e não o preço máximo do imóvel obtido com a venda da casa.
Como evitar ou diminuir o imposto de especulação?
Você pode reduzir legalmente o valor do imposto de especulação se calcular corretamente o lucro obtido na venda. Isso é feito fazendo todas as deduções permitidas a partir dele. No entanto, muitos vendedores de imóveis ignoram todos os tipos de pontos e acabam pagando mais impostos do que o necessário.
Você deve incluir estas despesas ao calcular seu lucro:
- Custos para o corretor na compra e venda
- Taxas de notário
- se aplicável, penalidade de reembolso antecipado do banco de financiamento
- Renovações para venda
- Obras de reforma nos primeiros três anos após a compra do imóvel (fazem parte dos custos de aquisição e, como tal, podem ser deduzidos do lucro)
- Custos de publicidade para a venda (por exemplo, anúncios na Internet, sinopse impressa)
- Imposto de transferência de imóveis
- Custos de inscrição no cadastro
- se aplicável, uso privado proporcional da propriedade
Observação: Qualquer depreciação fiscal feita para imóveis alugados deve ser adicionada ao lucro.
Só pode contornar o imposto de especulação na venda de imóveis se respeitar o período de especulação ou se não ultrapassar o limite de isenção de imposto para lucros de 600 euros por ano. Em vista do aumento constante dos preços, no entanto, isso dificilmente será possível ao vender um imóvel.
Taxa de especulação: calcule o valor você mesmo
Todos podem calcular facilmente o imposto de especulação. Um exemplo disso é um imóvel que foi alugado e será vendido oito anos após a compra.
Dois por cento do preço de compra do imóvel comercial eram anulados anualmente como dedução do desgaste (depreciação) do imposto (ou seja, 8x8.000 euros = 64.000 euros). Custava 400.000 euros quando foi comprado e agora está sendo vendido por 500.000 euros.
| Preço de venda | 500.000 euros |
| - preço de compra | 400.000 euros |
| - Custos de aquisição (corretor, notário, registro de imóveis, imposto de transferência de imóveis, etc.) | 34.280 euros |
| - renovações para venda | 5.000 euros |
| - custos de publicidade para a venda | 200 euros |
| - Corretor na venda | 14.280 euros |
| + depreciação dedutível de impostos | 64.000 euros |
| lucro tributável | 110.240 euros |
| taxa de imposto de renda pessoal (por exemplo) | 40 por cento |
| Valor do imposto de especulação | 44.096 euros |
Para calcular o valor do imposto de especulação que pode ser devido antes da venda do imóvel, o valor de mercado do imóvel deve ser conhecido.
Para quais objetos é devido o imposto de especulação?
O estado não só arrecada impostos sobre imóveis, mas também impostos especulativos para esses objetos sob certas condições:
- Trabalhos de arte
- Metais e pedras preciosas
- Jóias
- Coleções de moedas e selos
- Antiguidades
- Carro antigo
O imposto especulativo também pode ser cobrado sobre antiguidades e obras de arte.
Mesmo com esses bens, no entanto, ele só surge se um determinado período não foi atingido entre a compra e a venda. Este é um ano para obras de arte, pedras e metais preciosos, joias, coleções de moedas e selos, antiguidades e carros antigos. Depois disso, a venda é livre de impostos para especulação. Até 2009, esse imposto também incidia sobre a venda de ações. No entanto, este foi substituído pelo imposto retido na fonte final.
