Ao procurar um espaço para morar, muitas vezes esquecemos as opções óbvias e boas. Converter um celeiro antigo em um espaço residencial com caráter de loft pode ser uma boa opção em muitos casos, mas os custos são frequentemente subestimados. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quanto uma conversão de celeiro pode realmente custar na prática.
Pergunta: Por que vale a pena converter celeiros velhos em espaços habitáveis - e no que você deve prestar atenção com antecedência?
Especialista em verificação de custos: O que muitas vezes não é levado em consideração em celeiros antigos é a sensação de vida que pode ser alcançada neles durante a reforma. Depois de uma reforma, um antigo celeiro definitivamente tem o caráter de um loft - o que pouco difere da arquitetura de fábrica tão procurada em locais urbanos.
Cômodos altos e bem iluminados com uma sensação generosa de espaço e uma infinidade de opções de design espaciais muito individuais são possíveis tanto na conversão de um celeiro antigo quanto em fábricas abandonadas que são adaptadas como espaços de loft. Com celeiros, no entanto, o potencial existente para um grande e único espaço de vida é muitas vezes esquecido.
É claro que você precisa investir muito em planejamento com antecedência. Em primeiro lugar, é uma questão de saber se uma expansão do celeiro e uma mudança no uso como espaço residencial podem ser aprovadas pela lei de construção. Com muitos celeiros do lado de fora, é muito difícil, senão impossível, obter tal licença.
Uma vez que os celeiros são todos antigos ou edifícios muito antigos, muitos deles estão listados. Na prática, isso significa um grande número de requisitos que devem ser cumpridos - incluindo manter a fachada no estilo certo, o que às vezes pode ser um desafio (por exemplo, no que diz respeito à instalação de janelas).
Em seguida, você precisa de um arquiteto que tenha as qualificações necessárias - e cujo estilo você possa se acostumar. Também é importante que o arquiteto tenha uma profunda experiência com edifícios antigos e tombados.
Também não é um erro se o arquiteto tem a melhor relação possível com as autoridades de construção relevantes - no que diz respeito às licenças necessárias, vale a pena um bom acordo entre o arquiteto e a (s) autoridade (s). Caso contrário, a implementação dos planos e a obtenção das licenças adequadas podem ser muito tediosas e demoradas.
Os custos dessa conversão também não devem ser subestimados. Como regra, você terá que entrar neste projeto com um orçamento semelhante ao de um novo edifício - se as medidas de manutenção e renovação também forem realizadas na estrutura do celeiro, pode ser ainda mais caro. Por causa do espaço de vida muito especial e de alta qualidade que você obtém mais tarde, ao converter o celeiro, o cálculo de custo-benefício é em muitos casos bastante positivo.
Pergunta: Quais são os custos que você geralmente espera ao converter um celeiro na prática?
Os custos para uma extensão de celeiro variam muito
Especialista em verificação de custos: É claro que é difícil fazer um cálculo geral sobre isso, já que os custos sempre dependem muito da construção em si e de seus próprios planos para o futuro espaço residencial.
Na prática, porém, mesmo em condições favoráveis e com pequenas contribuições pessoais, dificilmente será possível uma conversão de menos de 1.000 euros por m² . Isso só é possível se você mesmo puder assumir completamente o trabalho de negócios maiores e individuais - e mesmo assim é questionável se você pode ir bem abaixo desse limite.
Em geral, os custos de construção tendem, na maioria dos casos, a rondar os 1.500 euros por m² , especialmente se os requisitos de proteção de monumentos tiverem de ser implementados e as medidas de renovação também forem necessárias no próprio edifício.
O que facilita as coisas no que diz respeito aos custos é que normalmente há menos pressão de tempo na hora da conversão e que um celeiro antigo também pode ser convertido em um espaço de vida completo “em etapas”. Isso também cria tempo para seu próprio trabalho e você não precisa gastar todo o orçamento em pouco tempo.
Um pequeno exemplo de custos da prática
Um antigo celeiro na Floresta Negra (500 m² de área útil, listado) deve ser convertido em um apartamento separado (300 m²) e um apartamento (150 m²) para ser alugado posteriormente.
Devido às extensas medidas necessárias, os custos totais de construção são de 2.000 euros por m² .
O celeiro é um edifício classificado - isso significa que os subsídios apropriados podem ser obtidos e uma depreciação especial é possível.
| Postar | custos |
|---|---|
| Custos de construção próprio apartamento | EUR 600.000 |
| Custos de aluguel de prédio de apartamentos | 300.000 euros |
| Custos totais de construção | 900.000 EUR |
| Financiamento comunitário (remodelação do centro da cidade) | EUR 22.500 |
| Custos de financiamento para ambos os apartamentos por ano | 39.960 EUR |
| Apartamento próprio de proteção de proteção de monumento (AfA) | 48.600 EUR por ano durante 10 anos |
| Apartamento de aluguel de depreciação de proteção de monumento (AfA) | EUR 24.300 por ano durante 7 anos, depois EUR 18.900 por ano durante 4 anos |
| Total de restituições de impostos em 11 anos | menos EUR 256.095 |
| Renda de aluguel por mês | 1.125 EUR |
| encargos anuais com ele (custos de financiamento menos aluguel e depreciação de proteção de monumento) | 945 EUR por ano |
Claro, este é apenas um exemplo de custo único que se aplica apenas a um edifício muito específico e a certas medidas de renovação.
Para celeiros listados, há subsídios para renovação
Nosso exemplo de custo mostra, entre outras coisas, muito claramente que os requisitos de proteção de monumentos nem sempre têm que ser um fardo, mas podem representar um auxílio financeiro muito importante para a renovação devido à possível depreciação.
Mesmo sem a renda do aluguel, o encargo mensal neste caso dificilmente seria maior do que com uma casa unifamiliar típica - mas com menos da metade do espaço vital.
Portanto, quando se trata de custos, sempre depende do melhor planejamento geral possível e abrangente com antecedência. Os edifícios listados não devem ser desconsiderados desde o início.
Pergunta: De quais fatores os custos de conversão de um celeiro dependem na prática?
Especialista em verificação de custos: é claro que muitos fatores entram em jogo aqui. Os mais importantes são:
- o preço de compra possível para o edifício e a propriedade
- a condição estrutural do edifício
- se o celeiro é um edifício listado
- quais requisitos existem para uma mudança de uso como espaço habitacional por parte da autoridade
- quais medidas de renovação serão tomadas exatamente
- quais restrições se aplicam à conversão (por exemplo, preservação da fachada)
Como regra, vale a pena planejar com base no uso permitido e adaptar suas próprias idéias para um possível projeto a essas especificações. Também em termos financeiros, geralmente vale a pena. Por outro lado, tentar realizar suas próprias idéias pode muitas vezes ser desproporcionalmente caro em casos individuais.
