Quem quer construir um edifício de acordo com as suas próprias ideias não pode evitar os serviços de um arquitecto. Mesmo quando um aplicativo de construção precisa ser enviado, você geralmente precisa do arquiteto para o planejamento prescrito. Em nossa entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos os arquitetos podem incorrer e como eles são compostos.
Pergunta: O arquiteto trabalha apenas como planejador de edifícios?
Especialista em verificação de custos: essa é sua principal tarefa - ou sua vocação, se preferir - mas não necessariamente sua única atividade.
Além de projetar edifícios, os arquitetos também atuam em muitas outras áreas da construção:
- não realizam apenas o planejamento estrutural, mas também técnico e econômico das edificações
- eles podem realizar cálculos estáticos
- eles ajudam com licitações no canteiro de obras e com a seleção de propostas recebidas
- Eles trabalham como supervisores de construção em uma função de monitoramento e também são a pessoa de contato para todas as questões importantes de construção
- eles coordenam o trabalho de negócios individuais e criam e monitoram cronogramas para que uma construção possa realmente ser concluída no tempo planejado
- eles ajudam a rastrear, documentar e afirmar todos os possíveis defeitos de construção
- eles podem ajudar a encontrar economias potenciais de energia e também atuar como consultores de energia
- eles podem realizar todos os cálculos técnicos necessários para um edifício (como demanda de calor ou energia) e ajudar a otimizar um edifício economicamente ou em termos de custos operacionais
- Eles criam evidências legalmente válidas de que todas as disposições legais (como o EnEV) foram cumpridas para um edifício
As áreas de responsabilidade são, portanto, extremamente diversificadas - quase sempre você pode falar com um arquiteto sobre qualquer problema de construção.
Todo desempenho do arquiteto está obviamente associado aos custos correspondentes.
Pergunta: Quanto custa o trabalho de um arquiteto? Ele pode determinar o quanto ele pede?
Um arquiteto está sujeito à tabela de honorários para arquitetos e engenheiros
Especialista em verificação de custos: Não. Quando se trata dos custos que um arquiteto pode cobrar, ele está sempre vinculado ao chamado HOAI , a tabela de honorários para arquitetos e engenheiros.
Os custos do arquiteto baseiam-se essencialmente no tipo de edifício e na complexidade do projeto de construção.
Para a construção de uma casa unifamiliar normal, pode-se estimar cerca de 10% dos custos totais de construção como custos de arquiteto, para um prédio de apartamentos pode-se calcular cerca de 8% dos custos totais de construção .
Claro, isso pode variar ligeiramente para cima e para baixo, dependendo de quanto o arquiteto está trabalhando e de quais serviços ele está contratando. Se ele for contratado para a gama completa de serviços, no entanto, na maioria dos casos, você estará muito bem com esses valores básicos para o seu planejamento.
Um pequeno exemplo de custo da prática:
Contratamos um arquiteto para construir uma casa unifamiliar, cujo custo total é de 350.000 EUR.
| poder | preço |
|---|---|
| Custos totais de todos os serviços do arquiteto (taxa média) | 42.115,63 EUR |
Observe que este é apenas um exemplo de custo único para um caso específico. Dependendo do tipo de construção e dos serviços contratados, os custos também podem ser maiores ou menores.
O alcance que o arquitecto teria com o nosso edifício não é muito grande: se tivesse faturado de acordo com a tarifa mínima, os custos
teriam sido de 38.250,50 euros ; no nosso caso, poderia ter faturado no máximo 45.710,75 euros .
O imposto sobre o valor agregado é então adicionado a esses valores .
Com tudo isso, é preciso observar também que o honorário do arquiteto, claro, não é devido de uma só vez e antecipadamente: é pago em parcelas individuais dependendo do andamento da construção.
Pergunta: De que exatamente dependem os custos para o arquiteto?
Especialista em verificação de custos: Aqui estão alguns fatores:
- o tipo de construção e a dificuldade de planejamento
- o escopo dos serviços comissionados
- o esforço que o arquiteto tem no planejamento e
- os chamados "custos de construção exigíveis" do edifício como uma estipulação para o pagamento da taxa
No final, os custos para o arquiteto dependem de todos esses fatores - apesar das taxas "padronizadas", ainda podem haver grandes diferenças nos custos individuais.
Pergunta: Como são avaliados o tipo de edifício e a dificuldade de construção?
O custo para o arquiteto depende da complexidade da construção
Especialista em verificação de custos: As chamadas zonas de taxa são usadas para isso no HOAI . Há um total de 5 zonas de brunimento, de I - V.
Uma construção sempre apresenta um nível de dificuldade de planejamento diferente, dependendo de seu tipo.
Uma vez que é comparativamente fácil planejar um depósito simples, tais edifícios são atribuídos à zona tarifária I.
Uma casa unifamiliar é muito mais difícil de construir - dependendo da complexidade do projeto de construção, tais edifícios estão nas zonas de taxa III a IV.
Edifícios altamente complexos, como institutos científicos com equipamentos altamente técnicos, representam a classe superior dos desafios de planejamento e, portanto, estão na zona de taxas V.
Cada zona de taxas tem suas próprias tabelas de custos para serviços de construção individuais. Como em nosso exemplo, há um para cada tabela
- Taxa mínima
- Movimento médio e
- Taxa máxima
O arquiteto pode então aplicar essas frases de acordo com o esforço que surgir para ele. Existem, é claro, regras e diretrizes para isso - um arquiteto não pode simplesmente aplicar a taxa fixa máxima em todos os lugares para otimizar seus honorários. Os pré-requisitos especificados com relação ao seu esforço já devem ser atendidos.
Pergunta: Portanto, o tipo de construção determina fundamentalmente qual tabela de custos HOAI é usada - quais serviços você pode contratar para construir uma casa, por exemplo?
Especialista em verificação de custos: Aqui, o HOAI fornece subáreas individuais, que são divididas em um total de 9 fases de serviço :
| Fase de desempenho | Atividades do arquiteto | Porcentagem do custo total do arquiteto |
|---|---|---|
| 1 | Consulta inicial, pesquisa básica | 2% |
| 2 | Rascunho inicial | 7% |
| 3 | Rascunho detalhado, estimativa de custo | 15% |
| 4º | Requerendo a licença de construção | 3% |
| 5 | Criação de planejamento de canteiro de obras, planejamento de tempo, planejamento comercial | 25% |
| 6º | Anúncio das obras individuais | 10% |
| 7º | Exame das ofertas e assistência com a premiação | 4% |
| 8º | Supervisão de construção, supervisão de trabalho de construção | 32% |
| 9 | Suporte de acompanhamento, documentação, identificação de defeitos de construção, assistência com reclamações de garantia do construtor | 2% |
Um arquiteto não é necessário em todas as fases de planejamento e construção
Obviamente, o cliente só precisa pagar pelo escopo dos serviços que encomendou.
Se tivéssemos os arquitectos nas nossas despesas, apenas com as obras fases 1 - encomenda 4, apenas tínhamos 24% das despesas declaradas , pelo que 10.100 EUR incorridos a despesas de arquitectos.
Como regra, não há como evitar as primeiras 4 fases do serviço, a menos que planos detalhados já tenham sido feitos.
Para a fase de serviço 4, você também deve adicionar os custos oficiais para a aplicação do edifício, geralmente 0,5% a 0,7% dos custos totais de construção.
A partir da fase 5, você basicamente tem a livre escolha de quais serviços deseja usar para o arquiteto - mas você deve ter em mente que, como um leigo, é difícil avaliar muitas coisas - e que mais tarde você pode, é claro, apenas responsabilizar o arquiteto pelos serviços, qual realmente comissionou.
Pergunta: O que realmente acontece se um arquiteto cometer erros ou ocorrer um erro na execução que ele está monitorando? Quem então carrega o dano?
Especialista em verificação de custos: Em muitos casos, a chamada responsabilidade dos arquitetos se aplica aqui .
Basicamente, o arquiteto deve uma construção impecável e perfeita com o contrato do arquiteto. O arquiteto não é o responsável direto pela execução da obra, mas apenas pelo planejamento. Portanto, se um negócio (como os carpinteiros) cometer um erro, a empresa em questão também deve fazer melhorias às suas próprias custas. No entanto, isso se aplica apenas a uma extensão limitada.
O arquitecto só é responsável por tudo o que consta da sua especificação de serviços - legalmente é "permitir que um edifício venha a existir", mas não "construir um edifício". Esta pequena diferença linguística representa uma diferença importante para a jurisprudência.
Em qualquer caso, os arquitetos são responsáveis por:
- Erros de planejamento (muitas vezes também determinação básica incorreta)
- Erro nos cálculos
- Erros de planejamento de aprovação (por exemplo, se a aprovação não for concedida)
- Erros no planejamento da construção (por exemplo, falha em observar características especiais do subsolo, como um alto nível de água subterrânea)
- a escolha de soluções antieconômicas e, consequentemente, custos de construção mais elevados do que o necessário (o arquiteto é obrigado a planejar de forma econômica)
Neste caso, o cliente tem sempre o direito de solicitar uma reparação. Se o arquiteto recusar uma melhoria subsequente ou se o erro não puder mais ser corrigido pelo retrabalho, o cliente tem o direito de reduzir os custos do arquiteto de acordo .
Um ponto um pouco mais complicado é a responsabilidade, que também é abordada na pergunta, no caso de erros causados por negociações individuais. Como eu disse antes, a empresa executora é a principal responsável.
O arquiteto pode ser responsabilizado por erros de construção
No entanto, se o arquiteto assumir a supervisão da construção e não exercer os devidos cuidados, ele também pode ser responsabilizado. Ele é fundamentalmente obrigado por lei a sempre intervir imediatamente se perceber sinais de defeitos. Se não o fizer ou se não notar sinais de defeitos de construção que deveria ter notado, também é responsável em muitos casos.
Como parte de sua supervisão da construção, ele também deve garantir que a segurança e a saúde no trabalho estejam em vigor - isso também faz parte de suas funções.
Um tribunal também decidiu que o arquiteto é responsável mesmo que o cliente do edifício altere os planos do edifício a seu próprio critério. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Também não deve haver exclusão de responsabilidade pelo trabalho do próprio cliente - enquanto o arquiteto tiver a obrigação de monitorar, ele não pode simplesmente inserir uma cláusula de exclusão de responsabilidade no contrato de seu próprio trabalho.
Pergunta: O que acontece se você, como cliente, só perceber erros mais tarde?
Especialista em verificação de custos: Basicamente, você tem o direito de responsabilizar o arquiteto por erros no prazo de 5 anos .
Esse período geralmente começa depois que o proprietário do prédio aceita a construção. Se não houver aceitação por meio de laudo de aceitação, inicia-se o prazo de cinco anos, e o pagamento integral da taxa de arquiteto pode ser entendido como início do prazo.
Mesmo que o cliente se mude para o edifício e não emita o aviso de defeitos, a aceitação considera-se "efectuada tacitamente" 6 meses depois , estando o prazo legal para tal "implícito".
Dentro do período de cinco anos, o arquiteto pode exigir “compensação por inadimplência” ou “compensação por quebra positiva de contrato”, dependendo de qual erro estiver presente.
A compensação pela violação positiva do contrato só é concedida se o dano for causado por erros de planejamento, mas não ocorrer diretamente no próprio edifício. Essas reivindicações por danos também estão excluídas do período de cinco anos - as reivindicações por danos podem ser feitas até 30 anos depois.
Além dos pedidos de indenização, há também o reembolso dos honorários do arquiteto.
Em casos individuais, essa questão de indemnização irá provavelmente sempre para o tribunal competente, que deve decidir em conformidade.