Muitos compram casas e terrenos diretamente de incorporadores imobiliários. Porque comprar em vez de construir você mesmo economiza muito esforço. Mas mesmo aqui podem surgir problemas. Com um bom planejamento, o projeto da casa própria pode ser abordado com calma.
A compra de um imóvel da incorporadora tem vantagens: Você só precisa escolher a casa dos seus sonhos. De vez em quando, você verifica o andamento da construção e, no final, tudo o que você precisa fazer é colocar os móveis no lugar certo. O desenvolvedor teve que lidar com todas as brigas de planejamento, formalidades irritantes e desafios técnicos de antemão - e tudo foi bem resolvido. Essa é a teoria.
Verifique o construtor
Na prática, as coisas nem sempre correm tão bem. Você deve estar preparado para possíveis problemas. Depende muito de encontrar um parceiro de construção profissional. “Deixe o promotor imobiliário mostrar objetos de referência e entrar em contato com clientes anteriores”, aconselha Gabriele Heinrich, diretora-gerente da associação de proteção ao consumidor de Bonn, que mora na propriedade. O seu incorporador imobiliário não só precisa ser tecnicamente sólido, mas também economicamente solvente. Se um incorporador imobiliário entrar em dificuldades financeiras durante a fase de construção, isso também pode ser caro para você. A boa notícia: com um relatório de negócios, você pode descobrir rapidamente quão estável é uma construtora. Tudo ok? Bem. Então, você ainda envia o contrato de construção a um advogado especializado. Os custos são bem investidosporque o advogado pode alertá-lo sobre cláusulas contratuais desfavoráveis.
Verifique o contrato de venda
“Não se deixe pressionar ao fechar um contrato”, enfatiza Wendelin Monz, advogado especialista em direito da construção e arquitetura da Building Owner Protection Association. Muitas vezes, os clientes são pressionados a assinar rapidamente. Antes de fazer isso, você deve compreender totalmente o contrato. O documento central é a descrição da construção e do serviço, que lista todos os materiais de construção, serviços e preços. As reservas para fazer alterações nos materiais de construção são críticas. Estas cláusulas permitem ao desenvolvedor, por exemplo, usar outros ladrilhos que não o combinado. Você pode não obter o padrão de equipamento que deseja. No caso de condomínios, a declaração de divisão e os direitos de uso são de grande importância: Por exemplo, um terraço na cobertura pode ser propriedade conjunta e custeado por todas as partes,mas apenas um proprietário tem o direito de usá-lo. Seria irritante se você pudesse pagar por uma área externa, mas não se divertisse.
Basta pagar o que já está feito
As construtoras pagam apenas de acordo com o andamento das obras, conforme estipulado na Portaria dos Agentes e Construtores Imobiliários (MaBV). A primeira parcela está definida. Até seis estágios de números adicionais podem ser acordados individualmente.
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Progresso da construção |
Participação nos |
Exemplo de sete prestações individuais |
|---|---|---|
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Depois que a terraplenagem começou |
30 por cento |
1ª parcela |
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Para todos os trabalhos posteriores no |
70 por cento | |
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Parte do valor restante | ||
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Após a conclusão da concha |
40 por cento |
2ª parcela |
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Fabricação de telhados e |
8 por cento |
3ª parcela |
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Instalação bruta dos sistemas de aquecimento |
3 por cento |
4ª parcela |
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Instalação bruta das instalações sanitárias |
3 por cento |
4ª parcela |
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Instalação bruta dos sistemas elétricos |
3 por cento |
4ª parcela |
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Instalação de janela incluindo vidros |
10 por cento |
4ª parcela |
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Gesso interior |
6 por cento |
5ª parcela |
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Mesa |
3 por cento |
5ª parcela |
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Colocação de encanamento |
10 por cento |
5ª parcela |
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Ocupação |
12 por cento |
6ª parcela |
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Conclusão da fachada |
3 por cento |
7ª parcela |
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Conclusão completa |
5 por cento |
7ª parcela |
* aplica-se à compra simultânea da casa e do terreno do incorporador.
Pague em etapas
As construtoras pagam apenas de acordo com o andamento das obras, conforme estipulado na Portaria dos Agentes e Construtores Imobiliários (MaBV). Você não precisa pagar o preço total por uma propriedade que ainda não foi concluída. Você transfere em várias etapas de acordo com o andamento da construção. A primeira prestação (ver quadro) só é devida após o início da terraplenagem e não na data de assinatura do contrato. Você só paga todas as outras parcelas depois que o desenvolvedor realmente forneceu o serviço acordado.
Visita ao canteiro de obras
As inspeções precoces e regulares no canteiro de obras facilitam a eliminação de defeitos. Claro, isso também se aplica a projetos de desenvolvedores imobiliários. Portanto, faz sentido adicionar um adendo ao contrato que lhe dê o direito de inspecionar a casca com o especialista em quem você confia. Para identificar atempadamente todos os defeitos de construção, deverá também estar acompanhado pelo seu próprio perito durante a inspecção da construção. Essas associações são mediadas por advogados e especialistas em construção independentes: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Associação de Construtores Privados (vpb.de) e Habitação em Propriedade (Wohnen-im-eigentum.de).
Proteja seu investimento
Embora o promotor imobiliário tenha uma reputação muito boa, ele também pode entrar em dificuldades financeiras ou, na pior das hipóteses, até pedir falência. Portanto, é aconselhável proteger o seu investimento desde o início.
Por lei, você tem direito a uma garantia de execução de 5% do valor do contrato. Este depósito tem como objetivo compensar os custos adicionais em que você incorrer se o seu incorporador não conseguir concluir o projeto. O promotor imobiliário pode fornecer uma garantia ou você pode reter uma quantia correspondente da sua primeira parcela. No entanto, 5% do preço total costuma ser muito pouco. É melhor negociar um aumento para cerca de 10%.
Você só tem que pagar de acordo com o andamento da construção, você deve se limitar a isso. Mas quando o incorporador imobiliário fica sem fundos, muitas vezes nada acontece no canteiro de obras e os clientes fazem pagamentos adiantados repetidamente. No entanto, é recomendável cautela aqui, pois você pode perder esse pagamento adiantado. A melhor coisa a fazer é consultar um advogado que incorporará os títulos de pré-pagamento ao contrato de forma estanque. Com essa rede de segurança, você pode ficar mais tranquilo se o incorporador estiver em crise. Seu dinheiro não está perdido - e se necessário, você pode realizar seu sonho de ter sua própria casa com um novo parceiro e uma nova propriedade.