As casas multifamiliares podem cobrir as necessidades de habitação de várias famílias, mas também podem representar um investimento de capital. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos e preços você deve considerar para a construção, construção pré-fabricada ou compra de casas multifamiliares usadas.
Pergunta: As casas multifamiliares ainda valem a pena como investimento de capital?
Especialista em verificação de custos: Em muitos casos, sim - mas de forma alguma em todos os casos.
É sempre importante que a rentabilidade seja a mais ótima possível - esse é o critério principal. Para que a conta funcione, os custos ou o preço do prédio devem corresponder à renda de aluguel alcançável. Ambos os fatores só podem ser avaliados caso a caso.
Além disso, o retorno que você realmente deseja alcançar quando vê o prédio de apartamentos como um investimento.
Pergunta: Quanto custam os edifícios de apartamentos em geral?
Especialista em verificação de custos: Claro, não há uma resposta geral para isso - depende da casa e se você está construindo uma casa, comprando-a como uma casa pré-fabricada ou comprando-a usada.
Ao construir, geralmente você pode assumir custos de cerca de EUR 1.500 por m² . Na prática, entretanto, os custos geralmente são significativamente mais altos - você definitivamente deve começar com 1.800 EUR por m² a 2.000 EUR por m² .
A construção na cidade pode ser significativamente mais cara do que no campo
Quando se trata de construção, no entanto, também depende muito de onde você está construindo. Nas áreas urbanas, os custos de construção já podem ser significativamente mais elevados - nos últimos anos, os custos de construção em alguns canteiros de obras aumentaram para até 3.000 euros por m² ou mais. Claro, o equipamento e a construção sempre desempenham um papel importante aqui.
A indústria da construção, por outro lado, muitas vezes calcula com a chamada cubatura: 400 EUR por m³ de espaço fechado é usado como regra geral neste caso - aqui, no entanto, pode haver desvios igualmente significativos para cima ou para baixo.
Em geral, a mesma estrutura de custos se aplica a casas pré-fabricadas - mas também aqui os preços por metro quadrado podem ser bastante caros.
Se você comprar um prédio de apartamentos de um incorporador imobiliário, pode ser ainda mais caro em casos individuais - dependendo da localização. Aqui deve-se levar em conta, porém, que neste caso o imóvel também está incluído - esse fator de custo ainda não foi levado em consideração na especificação dos custos de construção.
Se você comprar um prédio de apartamentos de segunda mão, o preço geralmente se baseia nos aluguéis possíveis.
Um pequeno exemplo de custo da prática:
Um prédio de apartamentos de construção sólida está sendo construído em uma localização conveniente perto de uma grande cidade. A área útil total é de 400 m², está sendo construída com cautela. Neste caso, os custos de construção são, portanto, 1.880 EUR por m². Os custos para a propriedade de 1.100 m² são de 170 euros por m².
| Postar | preço |
|---|---|
| A propriedade, 1.100 m², custa 170 euros por m² | 187.000 EUR |
| Casa multifamiliar em construção sólida | EUR 752.000 |
| custo total | EUR 939.000 |
| Custos totais por m² de espaço alugável | 2.934 EUR por m² |
Claro, este é apenas um exemplo do custo de uma casa específica em um local específico. Os custos para outras casas multifamiliares, especialmente em outras localidades, também podem variar significativamente.
No nosso exemplo de custos, nenhum custo de construção auxiliar é levado em consideração, e ainda não incluímos o projeto da área externa e a construção das vagas de estacionamento necessárias nesses custos.
Pergunta: De quais fatores geralmente dependem os custos de um prédio de apartamentos?
Especialista em verificação de custos: vários fatores realmente entram em jogo aqui:
- Tipo e tamanho da casa
- Construção e equipamentos
- Localização, localização e arredores da casa
- aluguéis alcançáveis no local ao comprar uma casa
- Provedor (para casas pré-fabricadas)
No entanto, como vimos, as diferenças de custo que esses fatores podem causar são consideráveis.
Pergunta: Você mencionou que o preço às vezes é baseado na renda de aluguel alcançável - como isso funciona na prática?
Muitas vezes, leva mais de 20 anos para que o preço do edifício seja pago por meio de aluguéis
Especialista em verificação de custos: ao negociar preços para um edifício que já foi construído e alugado, as rendas possíveis são frequentemente um ponto de partida.
No passado, o critério de preço era geralmente entre 10 e 12 aluguéis anuais - hoje o preço inicial pode variar de mais de 20 aluguéis anuais a quase 30 aluguéis anuais , especialmente em locais bons e emergentes.
Até que ponto isso ainda é lucrativo como investimento de capital, cada comprador deve avaliar por si mesmo.
Pergunta: E quanto à lucratividade - como você pode calcular isso?
Especialista em verificação de custos: Bem, vamos dar uma olhada em nosso exemplo de custos:
Calculamos os custos de cerca de 3.000 euros por m² de espaço alugável . Deve-se sempre ter cuidado com a área que realmente pode ser alugada: ela não corresponde à área útil total do edifício, pois as instalações auxiliares como escadas devem ser removidas.
Por outro lado, existem as rendas possíveis - para isso temos que olhar mais de perto o índice de rendas na Alemanha. Usamos os dados de 2018 como base para isso.
| Localização / valor | Aluguel por m² por mês | Aluguel anual por m² |
|---|---|---|
| Alemanha média | 7,50 EUR por m² por mês | 90 EUR por m² por ano |
| locais procurados | 10 EUR por m² - 12 EUR por m² por mês | 120 EUR por m² - 144 EUR por m² por ano |
| Principais locais (por exemplo, Munique) | até EUR 17,50 por m² por mês | até EUR 210 por m² por ano |
Com 320 m² de espaço realmente alugável como em nosso exemplo de custo, podemos presumir uma receita de aluguel de uma média de 28.800 EUR por ano se o prédio for alugado continuamente.
Em boas localizações, a receita é de até 46.000 EUR por ano ; em uma localização superior, nosso prédio pode gerar até 67.000 EUR de renda de aluguel por ano .
Se você adicionar 3.000 EUR por m² de custos de construção a cerca de 120 EUR de receita de aluguel por ano e m² , os custos de construção teriam sido cobertos pela receita de aluguel em cerca de 25 anos. Custos de financiamento e juros não são considerados.
Nesse caso, ainda se pode falar de um investimento que vale a pena e que ainda renderá muitos retornos no longo prazo.
Pergunta: Não é preciso considerar também aumentos de aluguel aqui?
Os aumentos de aluguel nem sempre podem ser previstos
Especialista em verificação de custos: Normalmente sim - mas aumentos nos preços de aluguel são sempre um pouco difíceis de prever. Nos próximos anos, os especialistas estão presumindo que os aluguéis para as principais localizações aumentarão em até 10% - mas para a maioria dos aluguéis, os aumentos não serão superiores a cerca de 5%. Nas áreas rurais, pode-se mesmo presumir que os aluguéis permanecerão um pouco no mesmo nível.
As taxas de aumento que realmente ocorrerão ao longo dos anos dependerão essencialmente da localização e da situação.
Pergunta: Até que ponto você também deve levar em consideração os custos de acompanhamento ao comprar ou construir?
Especialista em verificação de custos: Os custos de acompanhamento são até muito importantes. Dependendo do método de construção escolhido para uma casa, os custos subsequentes podem ser significativamente diferentes. Depois de muitos anos, esses custos podem aumentar consideravelmente.
Como regra, é melhor aceitar custos de construção um pouco mais caros ao construir e evitar altos custos de acompanhamento.
Vamos dar uma olhada na fachada, por exemplo: se você escolher o revestimento da fachada - por exemplo, com tijolo de clínquer - você pode ter custos de construção mais altos no início, mas evite altos custos de acompanhamento para renovar e pintar a superfície da fachada. Calculados ao longo de 30 ou 40 anos, esses custos sozinhos seriam consideráveis e excederiam significativamente a diferença de custo entre a fachada de clínquer e uma fachada de gesso.
O frequentemente popular telhado plano resulta em manutenção constante e custos de manutenção em um nível muito alto após apenas alguns anos. As inspeções e vedações constantemente necessárias custam significativamente mais dinheiro do que a diferença para outra construção de telhado (por exemplo, um telhado de duas águas clássico ou telhado de monopitch) - com essas formas de telhado, no entanto, se corretamente realizadas, você geralmente não tem esforço por décadas.
Pergunta: O que se entende por custos de construção auxiliares - e quão altos são esses custos como regra?
Especialista em verificação de custos: Os custos de construção auxiliares incluem um grande número de itens de custo:
- todos os serviços de arquitetura e engenharia, incluindo os custos do engenheiro estrutural
- todas as licenças de construção e custos de aceitação
- Custos de cartório e registro de imóveis
- os custos de aquisição para empréstimos hipotecários
- Taxas de processamento e taxas de implantação, bem como juros durante a fase de construção
- Prêmios de seguro para o seguro de construção necessário
Cerca de 8% dos custos totais de construção serão pagos ao arquiteto
Além disso, pode haver custos adicionais que podem variar de caso para caso.
Não é possível fazer uma declaração geral sobre o montante dos custos acessórios de construção, uma vez que variam de edifício para edifício. Como regra, no entanto, você deve assumir cerca de 10% a 20% dos custos de construção .
Como regra geral, os custos do arquiteto são geralmente 8% dos custos totais de construção. As taxas utilizadas são as mesmas para todos os arquitetos: arquitetos e engenheiros estruturais sempre pagam de acordo com o HOAI, a tabela de honorários para arquitetos e engenheiros. Isso é para garantir que serviços comparáveis também custem o mesmo valor.
Pergunta: O que você deve prestar atenção ao construir ou comprar um prédio de apartamentos?
Especialista em verificação de custos: Ao comprar ou construir um prédio de apartamentos como investimento, o critério mais importante deve ser a melhor rentabilidade possível. O segundo critério importante pode ser visto como os custos de acompanhamento mais baixos possíveis.
Tudo o mais deve estar subordinado a esses dois critérios. Começa com a localização e escolha do imóvel e termina com a construção da casa com os menores custos de acompanhamento possíveis. Um bom arquiteto que esteja familiarizado com a construção de prédios de apartamentos pode ser muito útil nesses dois pontos.
Um cálculo da lucratividade e do retorno deve ser feito com antecedência, para que você realmente crie um investimento de capital significativo.
Qualquer pessoa que construa uma casa para duas famílias apenas para uso próprio irá, obviamente, beneficiar dos menores custos de acompanhamento possíveis - mas a rentabilidade não importa aqui - ou seja, ao escolher uma localização, pode concentrar-se principalmente nos custos da propriedade.
