Se você pensa no futuro, muitas vezes constrói um prédio de apartamentos - também como um investimento de capital. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos podem ser esperados para a construção e quais limites de custo existem para a lucratividade.
Pergunta: Um prédio de apartamentos como investimento?
Especialista em verificação de custos: Claro. Se existem vários apartamentos que podem ser alugados, isso leva a um retorno muito interessante a longo prazo - dependendo de onde e do tamanho da construção. Isso cria uma renda de longo prazo que, dependendo da localização e do ambiente, também é relativamente segura e permanente.
Em comparação com outras formas de investimento de capital, a construção de casas é frequentemente negligenciada hoje, mas na verdade não parece tão ruim quando se trata de construir prédios de apartamentos. Principalmente quando as taxas de juros são baixas e não há muitos investimentos lucrativos e ao mesmo tempo seguros no mercado. Claro, você também deve calcular e planejar cuidadosamente com o prédio. Custos e receitas devem definitivamente ser equilibrados aqui.
Pergunta: Quanto custa geralmente um prédio de apartamentos?
2.000 € por metro quadrado não são incomuns em um prédio de apartamentos
Especialista em verificação de custos: Claro, você não pode dizer isso de forma geral - depende de muitos fatores e, claro, do tamanho da casa e da construção.
Em geral, entretanto, os custos de uma casa são geralmente considerados entre EUR 1.200 por m² e EUR 2.000 por m² . O preço sempre depende um pouco de onde exatamente você constrói.
Na maioria dos casos, no entanto, terá de assumir um preço mínimo de 1.500 euros por m² , abaixo do qual só é possível construir em alguns casos.
Em alguns casos, EUR 2.000 por m² podem ser ultrapassados significativamente - mas tendo em vista as expectativas de retorno futuro, algo como isso deve ser evitado.
Essas são, obviamente, apenas diretrizes aproximadas - mas pelo menos oferecem uma ordem de magnitude para orientar-se de maneira aproximada. Além disso, os custos de acompanhamento devem sempre ser considerados durante a construção.
Alternativamente, você pode usar a chamada cubatura como uma ordem de magnitude. Em geral, 400 EUR por metro cúbico de espaço fechado são calculados aqui. A cubatura é a regra na indústria da construção.
Um pequeno exemplo de custos da prática
Estamos planejando e construindo um prédio de apartamentos com cobertura plana, com 300 m² de área útil. Uma casa moderna e com baixo consumo de energia está sendo construída.
| Postar | preço |
|---|---|
| Custos de construção sem custos de construção auxiliares | EUR 525.000 |
| Preço por m² de área habitável | 1.750 EUR por m² |
Esses custos são, obviamente, apenas custos exemplares para um edifício específico em um projeto específico. Os custos também podem ser completamente diferentes para outras casas, dependendo da construção e do tamanho.
Porém, nossa casa exemplo já mostra as dimensões em que atuamos. Além disso, os custos de construção e os custos da propriedade (se não estiverem disponíveis) devem ser calculados. O espaço real alugável é menor - como regra, você deve deduzir 20% da área total
Pergunta: De que dependem os custos de construção de um prédio de apartamentos?
Especialista em verificação de custos: um grande número de fatores entram em jogo aqui:
- o canteiro de obras e as condições no canteiro de obras
- a construção da casa
- a forma do telhado
- equipamento
- o design da área externa
- o valor dos custos de construção auxiliares para o projeto de construção
Cada um desses fatores pode causar enormes diferenças de custo na prática. É por isso que geralmente é impossível fornecer estimativas razoavelmente confiáveis para um projeto de construção sem um planejamento preciso.
Pergunta: Esses custos valem a pena?
Quanto maior o índice de aluguel, mais lucrativa a construção
Especialista em verificação de custos: Claro, isso sempre depende de como os custos de construção se comparam aos custos de aluguel. Dependendo do nível do índice de aluguel no local, o período de amortização, por um lado, e o retorno subsequente, por outro lado, serão maiores ou menores.
Vamos dar uma olhada nisso usando nosso exemplo. O nosso edifício tem uma área de 300 m² - neste caso a área puramente alugável ronda os 240 m². Isso corresponde a cerca de três apartamentos familiares de 80 m².
O índice de aluguel na Alemanha em 2018 é de cerca de EUR 6,80 por m² a EUR 9,10 por m² em média . A tendência é geralmente de alta, mas os preços nas regiões rurais são em sua maioria estáveis.
Parece diferente quando se trata de uma localização privilegiada - cidades universitárias menores e a área circundante são particularmente promissoras. Preços de EUR 12 por m² podem muito bem ser comuns lá. Munique é a primeira colocada, com até EUR 17,80 por m² . Em boas localizações, os especialistas esperam que os aluguéis aumentem até 10% nos próximos anos. No entanto, este é apenas um instantâneo e, é claro, pode mudar novamente.
Se simplesmente calcularmos com a média em toda a Alemanha de EUR 7,50 por m² , a renda anual de aluguel seria de cerca de EUR 21.000 se todos os três apartamentos fossem alugados permanentemente. Se você alugar apenas dois apartamentos, pode esperar uma renda anual de 14.400 euros . Claro, mais se a localização valer a pena.
Em muitos casos, a receita de aluguel dificilmente será suficiente para financiar totalmente a construção com todos os custos, incluindo um lote de terreno correspondente. Em qualquer caso, é necessário um planejamento bom e cuidadoso.
Pergunta: É mais barato construir um prédio de apartamentos juntos e dividir os custos de construção?
Se você quiser economizar dinheiro, você pode dividir os custos de construção com outras pessoas
Especialista em verificação de custos: pode valer a pena em casos individuais, se é isso que você deseja.
Se, em nosso exemplo, formos dividir os custos totais incorridos por 3, por exemplo, os custos para cada família ainda estariam em uma ordem de magnitude em que um número considerável de casas unifamiliares seriam colocadas à venda. Mesmo casas pré-fabricadas com terreno já podem ser construídas nesta escala.
Uma clara vantagem de custo em relação a outras formas de vida não resulta automaticamente de casas multifamiliares.
Pergunta: De volta aos custos de construção: O que se deve considerar no que diz respeito ao método de construção e desenho da casa em relação aos custos?
Especialista em verificação de custos: Bem - em primeiro lugar, você sempre deve ficar de olho nos custos de construção e de acompanhamento. Isso também se aplica à envolvente do edifício.
Uma alvenaria de duas conchas com fachada de tijolos de clínquer é significativamente mais cara de construir, mas oferece vantagens térmicas e, acima de tudo, custos de acompanhamento significativamente mais baixos nos anos seguintes.
O oposto é o caso com telhados planos, por exemplo. Um telhado plano geralmente acarreta custos de acompanhamento muito altos - enquanto os custos de acompanhamento com um telhado de cobertura, por exemplo, são significativamente mais baixos. Além disso, um telhado de duas águas é muito mais econômico de erguer do que um telhado de duas águas clássico ou telhado de quatro águas.
Se você olhar principalmente para os custos, sempre terá que encontrar um equilíbrio entre os baixos custos de construção e os menores custos de acompanhamento possíveis.
Neste contexto, as medidas de eficiência energética no edifício também podem ser vistas. Se você planeja com baixo consumo de energia imediatamente, pode economizar bastante com baixos custos operacionais.
A tecnologia de economia de energia usada não deve ser muito complexa tecnicamente - no caso de casas passivas, por exemplo, muitos estudos já mostraram que o equipamento de alta tecnologia significa que os custos de acompanhamento são tão altos que as casas passivas quase não valem mais a pena financeiramente. Portanto, quando se trata de eficiência energética, trata-se sempre de encontrar um meio-termo sensato.
Pergunta: O que geralmente se entende por custos de construção auxiliares e quão altos eles são?
Perito de verificação de custos: Os custos de construção auxiliares incluem os seguintes custos:
- Custos de planejamento (arquitetos, engenheiros, engenheiros estruturais)
- Custos administrativos (licenças de construção, inspeções de construção, etc.)
- todos os custos para obter financiamento de construção
- Taxas de registro de imóveis e cartórios
- todas as taxas de processamento e juros de compromisso durante o período de construção
- Prêmios de seguro de construção
Os altos custos de construção auxiliares sempre dependem do caso individual e do esforço envolvido na construção. Em geral, porém, os custos acessórios de construção representam de 10% a 20% dos custos totais de construção .
Pergunta: Quanto custa o arquiteto realmente para esses projetos de construção?
O arquiteto paga 8% dos custos totais de construção
Especialista em verificação de custos: É sempre um pouco difícil dizer porque é sempre sobre o esforço real.
A base de cobrança para arquitetos é sempre a mesma e vinculativa, que é o HOAI, tabela de honorários para arquitetos e engenheiros.
Em linhas gerais, pode-se geralmente assumir cerca de 8% dos custos totais do edifício como custos para o arquiteto. Como eu disse, este é apenas um guia aproximado.
Pergunta: Você deve ir ao arquiteto e se planejar - ou deve comprar um incorporador?
Especialista em verificação de custos: você não pode dizer isso de maneira geral . Na grande maioria dos casos, os incorporadores imobiliários vendem aos investidores propriedades que já foram planejadas. Freqüentemente, há um escopo muito limitado para projeto e planejamento.
Isso não significa que geralmente você pode planejar melhor e, acima de tudo, com melhor custo-benefício do que o preço oferecido pelo desenvolvedor. Em muitos casos, isso não funciona e construir o seu próprio muitas vezes é visivelmente mais caro do que um imóvel comparável de um desenvolvedor - ou pelo menos tão caro.
A razão para isto é que os promotores imobiliários obtêm condições completamente diferentes para as obras e que, como construtor privado, não se encontra no topo da lista de prioridades de nenhum comércio, mesmo na construção de um prédio de apartamentos.
Em muitos negócios, também, as condições particularmente favoráveis que são oferecidas aos incorporadores imobiliários com grandes volumes de pedidos são freqüentemente compensadas por margens mais altas de proprietários privados. Então, é claro, você fica em desvantagem em termos de custos e tem que pagar por serviços comparáveis muito mais caro do que um incorporador imobiliário.
Se você pode fazer muito do seu próprio trabalho - possivelmente com ajudantes do seu próprio círculo de amigos - e assim reduzir significativamente os custos gerais de construção, você tem uma vantagem aqui. Nesse caso, construir-se com o arquiteto pode valer a pena financeiramente.
