Renovação de edifícios antigos - custos e financiamento
Construir ou reformar uma casa não é como comprar um produto acabado, como um carro. Certas circunstâncias, como o clima ou a falência de uma empresa envolvida durante o período de construção, são incalculáveis. Um projeto de construção, portanto, sempre envolve um certo risco de custo. Este valor é aumentado novamente ao renovar um edifício antigo, uma vez que nem todas as medidas necessárias são evidentes antes do início da construção. Essas incertezas são compensadas pelo planejamento do financiamento, que exige um alto grau de precisão dos custos estimados de construção, mas deve ser executado em um estágio muito inicial do projeto.
Renovação energética © Gina Sanders, fotolia.com
No entanto, um certo grau de segurança de custos pode ser alcançado considerando algumas dicas sobre como proceder ao determinar os custos. Uma medição precisa da estrutura existente e uma análise da estrutura do edifício são essenciais para determinar os serviços necessários da forma mais abrangente possível. Além disso, é importante estar atento aos custos de construção, mesmo durante o projeto de construção, a fim de ser capaz de reagir de forma rápida e competente a possíveis mudanças.
Noções básicas de custeio e monitoramento de custos
Duas coisas são essenciais para uma estimativa de custo precisa:
- Uma análise detalhada do inventário e
- um planejamento concreto do projeto de construção subsequente
Enquanto um inventário deve fornecer informações sobre o estado estrutural e energético do edifício, o planejamento reflete as decisões resultantes para o escopo das medidas. Com base nesses documentos de planejamento, por sua vez, os custos de construção esperados podem ser determinados.
Planejando a modernização da casa © Franck Boston, fotolia.com
Dependendo do planejamento e andamento da construção, os custos de construção são estimados, detalhados e controlados em diferentes etapas. Arquitetos e engenheiros determinam os custos de construção de acordo com os métodos e níveis de classificação da DIN 276. Uma visão geral desse tipo de cálculo de custos também é útil para o leigo, pois reflete a dinâmica do desenvolvimento de custos no canteiro de obras.
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As quatro repartições de custos a seguir são fornecidas em DIN 276 e devem ser usadas dependendo do andamento da construção
1. Estimativa de custo
O cálculo de custos é executado com base no planejamento preliminar, que inclui os resultados da análise de estoque. Entre outras coisas, ele serve como base para o planejamento do financiamento e geralmente também é exigido pelo banco ao solicitar um empréstimo para verificar a capacidade de crédito do projeto. Em muitos casos, também é necessário apresentar uma estimativa de custos ao solicitar financiamento. Para organizar os diferentes custos, uma estimativa de custos é dividida em sete grupos de custos. Os primeiros dois grupos incluem o preço de compra e os custos de desenvolvimento da propriedade.
Os custos reais de construção, ou seja, os custos que estão diretamente relacionados com o edifício, estão incluídos nos dois grupos seguintes, os custos de construção do edifício e os sistemas técnicos. É determinado multiplicando a área bruta de construção do edifício ou a parte afetada do edifício pelos parâmetros de custo de um edifício comparável. Os custos das instalações externas, objetos de equipamentos especiais e serviços de construção auxiliares nos três últimos grupos de custos são calculados separadamente.
2. Cálculo de custo
Uma vez finalizado o planejamento do projeto, o cálculo do custo é realizado. Isso geralmente é feito em uma base relacionada ao componente, ou seja, as diferentes massas e quantidades dos componentes são multiplicadas pelos parâmetros de custo correspondentes. A pré-condição é, portanto, uma determinação exata da massa dos componentes individuais. Os respectivos parâmetros de custo são determinados, publicados e atualizados em determinados intervalos por vários institutos e fornecedores de bases de dados de custos de construção. Se uma negociação já estiver atribuída a cada item de custo nesta etapa, isso facilita a posterior estrutura orientada para a execução, que é necessária para comparar as ofertas.
3. Estimativa de custo
O cálculo dos custos é elaborado após a adjudicação dos serviços com base no valor das encomendas das empresas artesanais contratadas. Portanto, mostra os custos que surgiriam se a reforma fosse realizada exatamente de acordo com o planejado e apenas com os serviços contratados. Essa divisão de custos pode ser usada para controlar os custos de toda a fase de construção. Se surgirem custos adicionais devido a medidas imprevistas, eles serão adicionados à lista. Assim, você sempre obtém uma visão geral do status atual dos custos.
4. Avaliação de custos
A avaliação de custos é criada após a conclusão de todo o projeto de construção com base em todas as faturas pagas e fornece informações sobre quanto custou a reforma no final. Por uma questão de integridade, contribuições pessoais não devem faltar. Aqui, são utilizados custos que teriam sido estimados para serem realizados por uma empresa especializada.
Plano de financiamento
Uma vez que os custos aproximados de renovação foram determinados com base na estimativa de custo, a próxima etapa é planejar o financiamento. Se os seus fundos próprios forem insuficientes, o financiamento externo também é possível, por exemplo, através dos chamados empréstimos de modernização do banco da casa. Os programas promocionais do Banco KfW, que apoiam proprietários de edifícios com doações ou empréstimos com desconto, são particularmente atraentes. Esses empréstimos também podem ser solicitados por meio do banco escolhido para o financiamento.
Financiamento © Doc Rabe, fotolia.com
Para não ultrapassar o seu limite financeiro mensal com o reembolso do empréstimo, deve calcular de antemão a quantidade de dinheiro disponível para juros e reembolso todos os meses. Para tal, ajuda a elaborar um balanço simples, no qual são deduzidas as receitas líquidas mensais, as despesas de subsistência incluindo automóvel e férias e as despesas correntes como as contribuições para o seguro. As reservas para futuras manutenções do edifício também fazem parte das despesas, uma vez que podem surgir de vez em quando, mesmo após a renovação, devendo, por isso, constar do balanço. O restante do salário líquido após a dedução de todos esses valores resulta na possível cobrança mensal de um reembolso do empréstimo.
Como calcular a cobrança mensal máxima
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Salve, mas nos lugares certos
Mesmo no momento da estimativa de custo, muitas vezes fica claro se o projeto de construção está dentro do escopo financeiro. Se o limite do encargo financeiro for ultrapassado, o projeto não precisa ser abandonado imediatamente. Um retrocesso no planejamento pode mostrar se ainda há potencial para economia. Em princípio, porém, existem medidas que não podem ser dispensadas. Isso se aplica em particular à reparação de danos estruturais. Porque se não forem eliminados o mais rápido possível, podem piorar e gerar custos de acompanhamento.
Também é imprescindível a implementação dos requisitos que a entidade responsável pela construção ou a proteção do monumento exigem e as medidas energéticas que são obrigatórias na Portaria de Economia de Energia. No entanto, algumas correções e mudanças no planejamento e execução podem economizar dinheiro real.
Renovação de edifícios antigos: essas oportunidades de economia devem ser examinadas
Economias potenciais resultam, entre outras coisas, de:
- Execução de trabalhos individuais internos, especialmente em trabalhos de interiores
- Negociações de preços com empresas executoras e planejadores
- Recess de seções de construção individuais, que também podem ser realizadas posteriormente
- Reduza o padrão de equipamento para design de interiores, especialmente em banheiros e cozinhas
- Troque materiais caros por alternativas baratas
