Obrigações de renovação - por que a propriedade ficou repentinamente mais cara do que o esperado
Você não pode fazer o que quiser com sua casa e seu apartamento? Afinal, é propriedade. Mas a propriedade obriga, às vezes se diz. O que realmente? Em parte para manter, reparar ou modernizar esta propriedade. É claro que isso se baseia em regulamentações legais.
Renovação: observe as obrigações e regulamentos legais © by studio, fotolia.com
Parece hostil, o que está lá, por exemplo, na Seção 177 do Código de Construção:
"Se um sistema estrutural tem deficiências ou defeitos em termos de sua condição interna ou externa, cuja eliminação ou eliminação é possível por meio de modernização ou reparo, o município pode ordenar a eliminação das deficiências por meio de uma exigência de modernização e a eliminação das deficiências por meio de uma exigência de reparo."
Você pensaria que o prefeito pode obrigar qualquer pessoa a fazer reparos na casa - na verdade, não é tão fácil. Existem muitas condições a favor do proprietário e muitas vezes esta seção não é aplicada. Voltaremos a isso mais tarde.
Renovação energética
Quando se fala em obrigações de renovação, trata-se principalmente da chamada renovação energética. O que se quer dizer é que devem ser tomadas medidas para reduzir o consumo de energia de aquecimento. Isso é exigido pela Portaria de Economia de Energia (EnEV). Os proprietários de casas não são de forma alguma forçados a simplesmente tomar tais medidas. Mas: Quem reforma deve cumprir as normas do EnEV. Caso contrário, existe o risco de multas substanciais.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Nada disso é fácil. Um grande número de requisitos e regulamentos se aplicam, há exceções e casos especiais. Ler todos esses conjuntos de regras não é para todos. Também aqui podem ser citados apenas alguns regulamentos, que oferecem uma orientação inicial, não pode haver pretensão de ser exaustivo ou juridicamente vinculativo. Além disso, os regulamentos individuais mudam continuamente. É aconselhável consultar um consultor de energia, especialmente se você deseja aproveitar os recursos do KFW. Aliás, também existem aqueles se você não empreender uma reforma completa, mas apenas implementar medidas individuais, por exemplo, substituir as janelas.
A propósito, não se aplica a desculpa de que você não sabia nada sobre essas funções. Ao vender um imóvel, nem o corretor de imóveis nem o vendedor precisam informar isso ao comprador. O certificado energético pode, no entanto, fornecer informações - se o consumo for alto, o comprador deve estar ativo. Em geral, é aconselhável consultar um especialista que saiba quais as reformas que devem ser feitas antes de comprar. As despesas devidas devem então ser incluídas no financiamento.
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Fachada, telhado e aquecimento
Quando se trata de isolamento, a primeira coisa que sempre vem à mente é a fachada da casa. Qualquer pessoa que renove mais de dez por cento disso deve isolá-lo. Isso não se aplica se você apenas pintar a fachada. Mas se o isolamento estiver faltando, você deve pensar duas vezes antes de compensar quando o andaime já estiver no lugar.
Isolamento de fachadas © fotolia.com Isolamento de 
fachadas: O que você precisa considerar
Os telhados não isolados ou o teto do andar superior também devem ser isolados. O isolamento do telhado é geralmente consideravelmente mais complexo. Mas você também obtém um tanque de armazenamento que é isolado e que pode ser usado de acordo. Portanto, depende muito do caso individual. Pode ser útil ter ofertas de comerciantes feitas para ambas as variantes.
Isolamento do telhado © Alterfalter, fotolia.com 
Isolamento do telhado : Existem várias opções
Excluem-se do requisito de isolamento as casas com um máximo de dois apartamentos, um dos quais o proprietário vive consigo mesmo, e isso desde 2002. Se a casa for vendida, no entanto, o novo proprietário deve crepúsculo - quando ele renovar.
Casas onde o isolamento não seria econômico também estão isentas da exigência de isolamento. Para apresentar isso de uma forma legalmente compreensível, mesmo aqui você não pode prescindir de um consultor de energia. Também existem restrições com os edifícios listados - eles também devem ser isolados, mas os valores de isolamento necessários, por exemplo, são diferentes.
E o sistema de aquecimento? As caldeiras instaladas até 1985 devem ser substituídas, mesmo sem qualquer outra reforma. Novamente, há exceções em relação ao desempenho dos sistemas de aquecimento e ao tipo de casas. Além dos consultores de energia, os Schonsteinfegers são contatos competentes para este tema. Eles também estão familiarizados com os regulamentos para isolamento de tubos de transporte de calor. Se estes passarem por uma adega fria, é necessário isolamento.
Sistema de aquecimento antigo © Tinadefortunata, fotolia.com
O pressuposto de que essas modernizações resultam em despesas consideráveis é justificado em grande parte. Mas também é verdade que a tecnologia de aquecimento se desenvolveu tão rapidamente que as despesas são compensadas por economias consideráveis. Também é necessária a instalação de válvulas termostáticas para aquecimento, inclusive para piso radiante.
Direitos e deveres do inquilino
A propósito, um inquilino que assume uma posição atrasada não é razão suficiente para fugir das obrigações de modernização. Os inquilinos têm que tolerar essas medidas e também esperar os aumentos de aluguel resultantes. Onze por cento dos custos de modernização podem ser adicionados ao aluguel anual. O proprietário da casa deve notificar os inquilinos sobre as medidas pelo menos três meses antes do início da obra. O inquilino, por outro lado, pode ter um direito extraordinário de rescisão.
Formalidades e prazos
Claro, tudo tem que ser provado ao lidar com as autoridades. Para o efeito, existe uma declaração do empresário - com a qual a empresa contratada confirma que cumpre os regulamentos do EnEV. Essas declarações devem ser guardadas por cinco anos.
Observe as formalidades e os prazos © Zerbor, fotolia.com
Depois de comprar uma casa, você terá apenas dois anos para fazer as reformas prescritas. Isso não é tanto se você primeiro pesquisar e planejar, depois financiar e quiser assinar o contrato dentro do prazo. Afinal, o limpa-chaminés é quem verifica o cumprimento das obrigações de renovação. As violações não são consideradas menores - podem ser aplicadas multas de até 50.000 euros.
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Outro motivo: proteção do monumento
A propriedade obriga - isso é especialmente verdadeiro para casas que são edifícios classificados. O edifício é um testemunho da vida das gerações anteriores, não só para o proprietário, mas também para o público em geral. É por isso que o público em geral, agindo por meio do Estado, exige a preservação dessas edificações. A propósito, é feita uma distinção entre a proteção do conjunto, em que apenas o desenho externo do edifício é importante, e o monumento individual - aqui a proteção do monumento também está interessada no interior da casa.
Proteção do monumento © Doc Rabe, stock.adobe.com
É melhor saber mais sobre as obrigações existentes antes de comprar. Porque isso pode significar custos adicionais consideráveis, por exemplo, ao substituir janelas. Você pode definitivamente seguir os conselhos das autoridades responsáveis pelos monumentos do distrito. Eles não criam planos ou cálculos de custos, mas sabem ainda mais precisamente o que precisa ser feito. As obrigações de renovação para a proteção de um monumento estão menos relacionadas com a tomada de uma medida ou não, mas sim de que forma.A autoridade do monumento não determina se uma porta deve ser substituída. Mas quando ela é substituída, ajuda a determinar a aparência da nova porta.
Na área de redesenvolvimento
Se uma casa ameaça se deteriorar, a autoridade de proteção do monumento também pode forçar uma reforma, se necessário. Se o proprietário não puder pagar, ele terá que vender o prédio. É semelhante com imóveis em uma área de reabilitação. O respectivo município pode emitir um requerimento de renovação aqui. No entanto, esses casos são usados com muita relutância e muito raramente; nenhuma autoridade gosta de se expor à acusação de expropriação de proprietários. Via de regra, as tentativas são feitas para resolver o problema por meio de negociação.
O código de construção contém uma série de definições e regulamentos. Existem deficiências que justificam a necessidade de renovação quando "o sistema não atende aos requisitos gerais para condições de vida e trabalho saudáveis". O município também é obrigado a reembolsar os custos em certa medida.
