Comprar um prédio antigo: você precisa saber que
Alguns juram por uma nova casa. Tudo é de última geração, atende aos requisitos e regulamentações atuais. Se você comprar chave na mão, o preço é amplamente fixo. Outros preferem um prédio antigo. Casas com história costumam ter um charme muito individual. Mas também riscos muito individuais.
Portanto, não existe uma regra geral aplicável sobre se um prédio antigo ou um novo é o melhor. Muitas vezes, também depende da pessoa do proprietário. Mas se você está considerando um prédio antigo, deve considerar alguns pontos ao tomar sua decisão. Para que a compra não se transforme numa aventura incalculável. Aqui está uma visão geral de todos os pontos críticos.
Os edifícios antigos costumam ter um charme especial. Mas uma compra precisa ser considerada com cuidado. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
O maior fator de incerteza é a estrutura da construção. O vendedor não pode reter defeitos conhecidos. Mas, com muitas deficiências, será difícil provar que eram conhecidas. O vendedor não precisa apontar aqueles que podem ser facilmente reconhecidos. “Compre como se vê” - esse é o princípio ao comprar uma casa.
O especialista é necessário
O conselho mais importante é, portanto, consultar um especialista. Isso é útil para uma segunda visita, depois que você tiver uma visão geral na primeira consulta e, então, decidir se aproximar de uma compra. Para fazer isso, você recebe os serviços de um especialista em construção, arquiteto ou engenheiro civil. A maioria dos corretores está fora de questão. Um especialista não é barato , é devido uma quantia de três dígitos. Mas o investimento sempre vale a pena.
Consulta no local da obra © BSB eV
Por que um construtor? Somente um especialista pode determinar com segurança se a umidade pode ser tolerada no porão ou se ela danificará a estrutura do edifício. Se existem problemas estáticos com componentes individuais. Se o telhado vai durar um pouco ou se precisa ser recoberto. Quais problemas podem surgir com o isolamento térmico planejado e necessário.
Um agrimensor também pode calcular os custos de reforma que os bancos gostariam de ter antes da aprovação do empréstimo. Existe uma certa margem de manobra para o imprevisto. Porque alguns problemas não são percebidos até o início das obras de reforma. Mas o cálculo de um profissional é simplesmente mais confiável do que o de um leigo - as calculadoras de custos de renovação na Internet simplesmente não são confiáveis o suficiente.
O que faz um topógrafo de edifícios
Você pode querer ter uma ideia dos custos de reforma após a primeira inspeção, antes mesmo de contratar um especialista. Isso pode levar à constatação de que o projeto está falhando devido às finanças - então você pode economizar os custos para o especialista. Para este caso de uma primeira avaliação muito aproximada, existe uma regra prática.
Custos de renovação regra (sem casos especiais)- Para imóveis dos anos 1990 ou 2000, os custos de reparo e renovação são de 20% do preço de compra.
- Para casas dos anos 70 ou 80, um terço do preço de compra pode ser adicionado para reformas e reformas.
- As casas dos anos pós-guerra custam pelo menos 40% do preço de compra na reforma.
- A reforma custa pelo menos 50% do preço de compra para casas ainda mais antigas.
Além disso, é claro que você não deve andar às cegas pela casa durante uma inspeção inicial e apenas observar quantas ervas daninhas existem no gramado. Existem problemas que um leigo pode reconhecer - não para estimar os custos de renovação, mas para obter mais informações e falar com especialistas sobre eles.
Até o leigo pode ver que este telhado não é mais bom por muito tempo. Mas, em muitos casos, é melhor confiar no julgamento de um profissional. © JFsPic, stock.adobe.com Lista de verificação de defeitos de construção
- Eflorescência e gesso danificado nas paredes, mofo e cheiro de mofo nos cômodos do porão indicam problemas de umidade. Isso pode ser inofensivo ou sério.
- Vestígios de pingos e água no sótão indicam que o telhado está vazando Ladrilhos escorregados e sarrafos quebrados também podem indicar problemas.
- As janelas e portas devem ser verificadas quanto a rachaduras e danos nos caixilhos das janelas. O envidraçamento simples torna quase obrigatório substituir as janelas.
- Se você vir apenas algumas tomadas, mas interruptores de luz antigos, a instalação elétrica geralmente precisa ser totalmente renovada.
- Rachaduras nas paredes podem indicar problemas estáticos, embora não necessariamente. É difícil quando são contínuos de dentro para fora.
Problemas como esse não precisam levar à decisão de não comprar a casa em questão. Eles apenas precisam ser levados em consideração no cálculo geral antes de comprar. Isso é importante em primeiro lugar para o financiamento através do banco e, em segundo lugar, para o preço de compra. A referência a danos individuais possivelmente pode ser usada para baixar o preço de compra.
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Para além das condições puramente estruturais, devem ser tidos em consideração alguns requisitos legais, uma vez que têm impacto nos custos. Significam obrigações de renovação, proteção de monumentos e planejamento de uso do solo. As consequências financeiras desses requisitos podem ser calculadas de forma diferente nas três áreas.
O ENEV define diretrizes para novos proprietários de imóveis © marco2811, fotolia.com
Os custos que surgem das obrigações de renovação com eficiência energética podem ser calculados comparativamente bem . Qualquer pessoa que esteja satisfeita com estimativas muito aproximadas pode consultar as informações na Internet. Qualquer pessoa que queira saber mais informações vinculativas pode entrar em contato com um consultor de energia. Existem três tarefas específicas ao comprar uma casa hoje - o isolamento do teto do último andar, o isolamento dos canos de aquecimento e água quente em cômodos sem aquecimento e a substituição dos sistemas de aquecimento antigos. Não podemos entrar em detalhes aqui, esse é um tópico em si. A propósito, deve-se considerar rapidamente o isolamento completo de edifícios residenciais não isolados, mesmo que isso esteja sempre associado a custos de cinco dígitos.
Isso é obrigatório, mas não tão caro - em salas sem isolamento, os tubos para aquecimento e água quente devem ser isolados. © André Reichardt, stock.adobe.com
Antes de comprar uma casa antiga, você deve esclarecer se se trata de um edifício listado . Deve ser feita uma distinção entre a chamada proteção de conjunto, na qual a autoridade do monumento tem voz apenas no projeto externo da casa, e o monumento individual, no qual todas as medidas de construção também devem ser discutidas internamente. Os requisitos podem ser consideráveis, os preços de novas janelas, por exemplo, facilmente quintuplicaram. O fato de as autoridades do monumento também fornecerem assistência técnica para a reforma é positivo, mas muitas vezes não ajuda financeiramente.
O edifício antigo é um edifício classificado? © Doc Rabe, stock.adobe.com
O esclarecimento da situação do planejamento legal também é imperativo . Se existe um plano de desenvolvimento para o bairro em questão, você pode ver o que pode ser construído na propriedade - mas também o que é possível no bairro. Se não houver um plano de desenvolvimento, cada edifício deve caber no desenvolvimento vizinho. Se você estiver planejando mudanças, é altamente recomendável consultar a autoridade de construção local. A propósito, muitos municípios disponibilizam os planos de desenvolvimento atuais em seus sites.
A localização também desempenha um papel
Outro fator na decisão de comprar uma casa é a localização - mas isso se aplica a todas as casas e, portanto, deve ser tratado aqui apenas como uma indicação. Em todo o caso, como potencial comprador, deve verificar as consequências da localização para a sua situação de vida - tem de comprar outro carro porque as lojas ou creches não estão a curta distância? Existem empresas, de restaurantes a oficinas de automóveis, que fazem barulho? Existem projetos planejados no bairro que prejudiquem a qualidade de vida? Essas perguntas também desempenham um papel se você deseja alugar o imóvel no todo ou em parte.
Um fator frequentemente superestimado em relação ao financiamento também tem a ver com a situação pessoal - as contribuições pessoais . Em teoria, você mesmo pode fazer muito, especialmente porque muitas das informações necessárias são facilmente acessíveis na Internet. Mas você tem tempo e resistência? Ao decidir comprar um prédio antigo, você deve ter cuidado com suas próprias contribuições - mas elas também podem desempenhar um papel. Muitos também se divertem com isso!
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Contribuição pessoal no canteiro de obras: vantagens e desvantagens
Mas existem outros fatores que precisam ser avaliados de forma diferente. O layout do cômodo na casa atende à sua situação e necessidades familiares? A mobília existente se encaixa na casa, especialmente uma cozinha possivelmente existente? Você valoriza uma garagem ou garagem, e isso ainda precisa ser construído? Mas também: você quer instalar um sistema solar, e a estática do telhado permite isso?
Não se esqueça dos subsídios e custos acessórios
Outro fator no financiamento e, portanto, na decisão de comprar um prédio antigo são as bolsas . Existem vários regulamentos para edifícios classificados; O que todos eles têm em comum, porém, é que não compensam de forma alguma os custos adicionais e, portanto, não devem ser levados em consideração. Concessões ou empréstimos mais baratos também estão disponíveis para renovações energéticas - estes já podem ser levados em consideração.
Financiamento para reforma de edifícios antigos: É bom saber
E há mais um tópico que você pode esquecer, apesar de todo o entusiasmo por um grande edifício antigo - além do preço de compra real, existem alguns custos acessórios . Se necessário, estes são os custos para o corretor, mas em qualquer caso o imposto de transmissão de bens imóveis, as taxas de inscrição no registo predial e as taxas do notário.
Muitas vezes esquecido - mas nunca pela repartição de finanças: o imposto de transferência de imóveis © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Ocasionalmente, o problema de que você não pode mover durante a reforma, mas o banco gostaria de ter pagamentos de juros e principal, também é ocasionalmente ignorado. Isso pode se tornar um fardo se o aluguel economizado for uma contribuição financeira. Pode ser um alívio se o banco conceder um período de carência - mas isso tem que ser negociado.
