A entrega do prédio - um dia importante com armadilhas
Quase não existe um novo edifício sem defeitos de construção - já se ouviu falar de promotores imobiliários. Às vezes, só falta silicone no vaso sanitário, mas também aconteceu que uma janela foi fechada meio metro mais à esquerda do que o planejado. Se você deseja obter seus direitos como construtor, um dia é particularmente importante - o dia da aceitação da construção.
Não estamos a falar da aprovação de construção pelas autoridades de aprovação de construção, que verificam se um edifício é executado da forma como foi aprovado. Em vez disso, estamos falando sobre o dia em que um edifício é transferido do controle da construtora ou do incorporador para o controle do cliente. Estamos assumindo aqui o caso de um proprietário de edifício comissionar totalmente um empreiteiro para construir uma casa pronta para uso. Se o próprio cliente contratar empresas individuais com negociações individuais, as negociações também serão aceitas individualmente e os regulamentos serão aplicados em conformidade.
Sua própria casa está finalmente pronta. Agora, a inspeção do edifício é devida © js-photo, stock.adobe.com
Durante a inspeção da construção, o cliente e a construtora se encontram no local da construção. Todo o objeto é confirmado junto. É elaborado um relatório de aceitação no qual são registados todos os defeitos identificados pelo cliente bem como a declaração da construtora. A aceitação completa-se com a assinatura do relatório de aceitação.
Não perca o período de doze dias
A fiscalização predial é um ato jurídico. Um ato jurídico tem requisitos e consequências. Um dos pré-requisitos é que o empreiteiro envie ao cliente uma mensagem de que o edifício está pronto e solicite a aceitação do edifício. O cliente tem então doze dias para aprovar a construção. Se deixar passar esses doze dias, considera-se que o edifício foi aceite. Essa é a situação legal - a menos que algo diferente seja expressamente acordado no contrato de construção . Fala-se então de uma aceitação fictícia que o cliente só pode evitar se recusar a aceitação por escrito com referência a defeitos específicos. As cartas de apresentação da empresa - também na forma de e-mails - não devem, portanto, ser ignoradas.
Uma das consequências da lei de aceitação do edifício é que o risco de “ perda acidental ” - dizem os advogados - ou deterioração do edifício é repassado para o cliente. Um exemplo clássico dessas coisas são os desastres naturais, além do fato de que existe seguro para as consequências de inundações ou terremotos. Mas o proprietário deve fazer esse seguro. A fim de evitar qualquer ambigüidade em tais casos, o cliente deve insistir que uma aceitação formal seja estipulada como um ponto separado no contrato de construção.
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Os períodos de garantia começam
Uma das consequências do ato de aceitação do edifício é que os períodos de garantia começam a partir deste dia. O período de garantia para edifícios residenciais normais é de cinco anos. Portanto, o relatório de aceitação também deve ter uma data - no interesse de ambas as partes. E é por isso que a aceitação é a melhor hora para identificar defeitos de construção e solicitar reparos da construtora.
Um topógrafo de edifícios é uma ajuda útil na aceitação. No entanto, o cliente paga © auremar, stock.adobe.com
Cada lado pode trazer especialistas para a inspeção. Isso é útil para o construtor identificar defeitos de construção. Claro, ele também pode visitar o canteiro de obras com um especialista antes que a construção seja aceita. Obviamente, os custos dos peritos são da responsabilidade do construtor, podendo no máximo reclamar estes custos da construtora, desde que esta negue o defeito e o perito seja necessário para executar as reparações ou indemnizações em tribunal, se necessário. Não se deve envolver na sugestão dos desenvolvedores de contratar um especialista conjunto - apenas um especialista encomendado pelo cliente trabalha apenas para ele.
Aceitação da construção: um especialista pode ser um investimento sensato
Seja com um especialista ou não - se defeitos graves se tornarem visíveis, o cliente tem a opção de recusar a aceitação. O empreiteiro pode então exigir uma avaliação das condições , ou seja, uma lista de todos os defeitos reclamados pelo proprietário do edifício. Só então ele tem a oportunidade de retificar isso e fazer um teste de aceitação. Não é uma boa forma de recusar essa avaliação de status - então o empresário pode realizá-la unilateralmente. Em qualquer caso, você só deve recusar-se a aceitar a construção no final da inspeção.
A inspeção do edifício também só pode ser recusada se houver defeitos significativos. A falta de silicone mencionada no início não é uma grande deficiência - mas existem muitos casos inconclusivos e, portanto, muitas disputas entre proprietários de edifícios e incorporadores. Principalmente se o construtor não for especialista, não precisa insistir na descrição profissional de um defeito no relatório de aceitação, mas pode limitar-se a uma descrição do que é reconhecível para ele.
Não destrua uma casa incompleta
O proprietário de um prédio não precisa aceitar uma casa se as peças que pertencem ao pedido ainda estiverem faltando. Acontece que as construtoras pressionam por isso antes que os corrimões ou dossel sejam instalados, antes que as instalações externas ou as paredes do gabinete sejam construídas. Entretanto, instalações externas, por exemplo, devem ser expressamente incluídas no contrato para que façam parte do pedido. Por outro lado, nem é preciso dizer que a tecnologia de construção funciona - isso não requer nenhuma regulamentação contratual.
Aceitação da construção: Não aceite nenhum trabalho incompleto
Os defeitos de construção também podem ser reivindicados após a aceitação do edifício - especialmente aqueles que só se tornam visíveis com o tempo, por exemplo, vedação de umidade insuficiente das paredes do porão. Porém, quando a obra é aceita, o ônus da prova é transferido para o dono da casa - ele tem que provar que se trata de um defeito surgido durante a construção. Se você notar uma rachadura no piso de um banheiro duas semanas após a inspeção do prédio, por exemplo, normalmente não terá mais êxito com uma reclamação.
Defeitos de construção óbvios são considerados aceitos com a aceitação da construção. O empreiteiro só é obrigado a efetuar as reparações se estas estiverem incluídas no relatório de aceitação do edifício.
Deve-se reclamar de uma rachadura no piso no momento da aceitação, se já for visível. © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com
Aconselha-se cautela quando incorporadores imobiliários ou construtoras enviem uma fatura final sem um teste formal de aceitação do edifício. Quem paga esta fatura aceita o edifício como aprovado. Então, torna-se mais difícil forçar o reparo de defeitos. Após a aceitação, você pode pagar uma fatura final, mas parte dela deve ser retida se ainda houver defeitos a serem sanados. Não só o pagamento da fatura final, mas também a entrega das gorjetas aos artesãos ou a mudança de residência é legalmente considerada uma aceitação tácita da casa.
