Os custos de desenvolvimento de uma propriedade não devem ser subestimados - e também são difíceis de calcular com antecedência. Existem diferenças claras dependendo da localização da propriedade e do município . Leia aqui como exatamente os custos são calculados e se você mesmo deve pagar o valor total.
Quem constrói uma casa geralmente tem que pagar os custos de desenvolvimento. O valor dos custos depende principalmente do âmbito das obras requeridas e do respetivo município. Os custos são pagos ao município. Se você estiver conectado à rede de eletricidade e água, os escritórios de serviços públicos também podem cobrar as taxas.
É bom saber: nem sempre receberá a notificação dos custos de desenvolvimento diretamente durante a construção da casa. Às vezes, os custos são cobrados anos após a conclusão do desenvolvimento. Você pode então apresentar uma objeção, mas deve observar que isso não tem efeito suspensivo na base legal do Código do Tribunal Administrativo (VwGO).
Que tipos de custos de desenvolvimento existem?
Os custos de desenvolvimento de uma propriedade diferem em custos de desenvolvimento técnicos e relacionados ao tráfego. Os custos técnicos incluem a ligação do imóvel às redes de abastecimento e eliminação. Isso inclui eletricidade, gás, abastecimento público de água e ligação ao sistema de esgoto.
O desenvolvimento do tráfego inclui a construção de estradas, calçadas, iluminação, espaços verdes públicos, parques infantis e proteção acústica. Mas a conexão com a rede de telefone e televisão a cabo também deve ser levada em consideração.
Quando você tem que pagar os custos de desenvolvimento?
Uma propriedade deve sempre ser desenvolvida quando for construída. Só assim a casa planeada poderá posteriormente ser abastecida com electricidade e água. Se você deseja comprar apenas uma casa existente, você não precisa mais pagar quaisquer custos de desenvolvimento.
Dica: Se você estiver procurando por terrenos para construção, é melhor procurar apenas terrenos totalmente desenvolvidos. O fato de uma propriedade ser parcialmente desenvolvida ou totalmente filmada fornece informações sobre os custos de desenvolvimento com os quais você deve contar. As novas áreas de desenvolvimento são particularmente adequadas, pois geralmente já estão equipadas com todas as linhas e tubos importantes - muitas vezes não há custos de desenvolvimento. Caso contrário, de acordo com a Seção 129 do Código de Construção (BauGB), o município pode cobrar até 90 por cento dos custos incorridos para conexão à rede de eletricidade, água ou gás como uma contribuição de desenvolvimento.
Os custos de desenvolvimento podem variar amplamente
As contribuições para o desenvolvimento variam dependendo da localização da propriedade. Se for, por exemplo, longe de um ponto principal de conexão ou uma estrada tiver que ser construída para que a propriedade possa ser alcançada, você pode esperar custos significativamente maiores. Além disso, os custos variam de cidade para cidade e dificilmente podem ser fixados em uma taxa fixa.
A localização tem uma influência decisiva no valor dos custos de desenvolvimento de um imóvel.
O código de construção (BauGB) é usado para distribuir os custos de desenvolvimento para os novos terrenos de construção de um município. O município pode escolher diferentes padrões de distribuição para o cálculo dos custos. Por exemplo, depende do tipo de construção e do tipo de uso da propriedade. É bom saber: os usuários comerciais devem esperar custos de desenvolvimento mais elevados do que os usuários privados. Além disso, os custos são determinados pela área da propriedade e pela largura da propriedade. Em última análise, no entanto, a distribuição dos custos depende da chave de distribuição do município responsável.
Dica: Preste atenção às respectivas designações ao inserir os valores do solo. Você reconhecerá as propriedades que estão sujeitas a desenvolvimento pela abreviatura "ebp" (sujeito a contribuição de desenvolvimento). Se nenhuma outra contribuição tiver de ser paga, a propriedade será marcada “ebf” (sem contribuição de desenvolvimento). Se você deseja adquirir um terreno em uma nova área de construção, a maioria dos custos de desenvolvimento, como construção de estradas, iluminação pública e linhas de abastecimento e descarte, geralmente já estão incluídos no preço de compra. Aqui, o incorporador imobiliário ou o município fazem pagamentos adiantados e, em seguida, alocam os custos aos lotes de construção. Na maioria dos casos, apenas o último metro de cabo do ponto de conexão ao edifício deve ser pago separadamente.
- eletricidade
Os custos de uma conexão de energia são normalmente entre 2.000 e 3.000 euros - dependendo do comprimento das linhas. Visto que a conexão de energia é indispensável, você dificilmente economiza dinheiro aqui. No entanto, existe a opção de instalar um sistema fotovoltaico na cobertura e assim gerar energia adicional.
- gás
Não é absolutamente necessária uma ligação a um cano de gás - além disso, o chamado "gás de cidade" muitas vezes não está disponível em áreas de construção rurais mais antigas, uma vez que não existe uma rede de canalização correspondente. A alternativa: instalar um tanque de gás liquefeito na propriedade como um meio de transferência de calor, não é mais recomendado devido aos problemas de emissão. Cozinheiros amadores geralmente preferem um fogão a gás para cozinhar, mas a alternativa mais comum é a corrente de alta tensão - mesmo que o calor do fogão elétrico não possa ser dosado tão bem. Se você quiser uma conexão a gás e Se você tem uma rede de linha no local, pode esperar custos de conexão em torno de 2.000 a 3.000 euros.
Se decidir ligar à rede de gás, haverá custos de desenvolvimento de cerca de 2.000 euros.
- água
Uma conexão de água é sempre necessária. Dependendo da distância até o próximo ponto de conexão, você pagará entre 2.000 e 5.000 euros. Se você mora no país, pode evitar uma conexão com a rede de esgoto. Em vez disso, a água residual pode ser armazenada em um grande tanque e regularmente bombeada por um provedor de serviços especial mediante o pagamento de uma taxa. É melhor verificar com antecedência se esse método vale a pena para você. As chamadas fossas sépticas não garantem um tratamento confiável das águas residuais - portanto, agora são aprovadas apenas para infiltração de águas pluviais. Se desejar, você também pode fazer os preparativos imediatamente para instalar uma conexão de água no jardim posteriormente.
- telecomunicações
Os custos de uma conexão de telefone ou banda larga são comparativamente baixos. Conte com algumas centenas de euros. A instalação geralmente é gratuita, mas normalmente é cobrada uma taxa de provisionamento. A taxa mensal é então usada para pagar o roteador WLAN, que geralmente é usado para chamadas telefônicas (telefonia IP). No entanto, você também precisa de uma conexão de internet estável com largura de banda suficiente se quiser converter sua casa em uma casa inteligente mais tarde, por exemplo, se quiser equipá-la com um controle doméstico inteligente ou usar serviços de streaming de vídeo. Com a ampla introdução do padrão de rádio móvel 5G, altas larguras de banda também serão alcançadas por meio da rede de telefonia móvel no futuro, o que pode tornar obsoletos os cabos de cobre, televisão ou fibra óptica. Quão estável essa conexão de celular seráno entanto, ainda está para ser visto.
Uma conexão de Internet de alta largura de banda está se tornando cada vez mais importante. Portanto, verifique se um cabo de fibra ótica está disponível no local.
Calcule os custos de desenvolvimento
Calcular os custos de desenvolvimento parece um pouco complexo à primeira vista. Não existe uma regra prática que sempre possa ser usada. Os custos dependem principalmente do respectivo nível de taxas no município. Dois valores desempenham um papel decisivo: o número da área do piso (GRZ) e o número da área do piso (GFZ).
- Exemplo de cálculo
Um terreno para construção de 1.000 metros quadrados será desenvolvido. A área da base é 0,5 e a área do piso é 1. Portanto, um máximo de 500 metros quadrados pode ser construído. Ambos os pisos têm uma área máxima de 100 metros quadrados cada, de modo que 200 metros quadrados são considerados para os custos de desenvolvimento de águas residuais. Oito euros por metro quadrado são definidos para os custos de desenvolvimento. Isso significa: 8 euros x 200 euros = 1.600 euros para a ligação de esgoto.
Somam-se a isso os demais custos de conexão de eletricidade, gás e telecomunicações. Dependendo da localização e das circunstâncias, você custa pelo menos 5.600 euros. Os custos podem variar muito, principalmente quando se trata de ligações de água.
- Custos adicionais
Sob nenhuma circunstância você deve se esquecer de que quando um novo terreno para construção é aberto, a propriedade geralmente precisa ser medida. Além disso, em muitos casos, um relatório de subsolo deve ser elaborado.
Um plano oficial do local é criado durante a pesquisa. Além disso, você recebe uma planta do local relacionada ao objeto que identifica o prédio a ser construído. A pesquisa é realizada por um escritório de pesquisa aprovado pelo estado. Os custos são quase idênticos e compostos pelos seguintes pontos:
- Planta oficial do local com três versões
- Planta do local relacionada à propriedade
- Verificando a posição e altura, medindo o edifício
- Boa vigilância
- Taxa para os documentos de pesquisa
- CUBA
Se somar os custos individuais, tem que pagar entre 2.000 e 3.000 euros pela medição.
Ocasionalmente, um levantamento do solo também pode ser necessário. Ele fornece informações sobre a natureza do local de construção e se outras medidas devem ser tomadas antes de a casa ser construída. Sempre faça a avaliação do solo antes de comprar a propriedade ou tenha o direito de retirá-la se o local de construção exigir medidas de fundação mais complexas - isso evitará que você seja deixado em um terreno possivelmente subdesenvolvido ou com custos de construção significativamente mais elevados do que o originalmente planejado. Por exemplo, solos com camadas de turfeiras no subsolo, que são freqüentemente encontrados em várzeas e perto da costa, são problemáticos - uma fundação de estacas cara da construção planejada geralmente é necessária aqui. Os preços dos levantamentos de solo variam entre 500 e 1.000 euros, dependendo do estado federal.
Cuidado com locais contaminados
Uma grande incógnita, que também deve ser esclarecida antes de comprar o imóvel, é a questão dos sítios contaminados. Por exemplo, se a propriedade for um antigo terreno baldio industrial, pode ser necessária uma custosa remediação do solo devido a poluentes como o óleo usado. Resíduos de munição ou bombas de aeronaves não detonadas de tempos de guerra também devem ser removidos profissionalmente pelo serviço de eliminação de munições em conformidade com medidas de segurança às vezes muito complexas. A propósito: é suficiente se um velho capacete de aço ou uma corrente blindada for encontrado na propriedade durante a terraplenagem - qualquer coisa que indique operações de combate requer uma busca abrangente da propriedade para os chamados munições.Como proprietário, você deve arcar com os custos da busca e, se necessário, da terraplenagem para descobrir as fontes de perigo. O estado paga tanto pelo salvamento como pelo desarmamento, remoção e eliminação profissional.
Deduzir os custos de desenvolvimento do imposto
Os custos de desenvolvimento ao construir uma casa podem ser consideráveis. A boa notícia é: você não precisa pagar por ele integralmente, mas tem a opção de deduzir do imposto os custos de incorporação como um serviço de modernização, independentemente de querer alugar a futura casa ou morar com você.
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