A política de habitação especial e um conceito centenário de habitação social em Viena preservam a habitação a preços acessíveis para os residentes. No entanto, a cidade não quer abrir mão da promoção imobiliária.
A política de habitação em Viena: 5,80 euros de renda básica (mais imposto de 10%) por metro quadrado. Por centenas de milhares. Sem as influências negativas da especulação. E isso no meio de uma metrópole atraente com quase dois milhões de habitantes, uma história incrível, uma imagem bacana e uma economia em funcionamento. As universidades estão cheias de jovens de todo o mundo. E todos os anos Viena está no topo do ranking das cidades mais habitáveis.
O conceito vienense de habitação social
O milagre vivo de Viena foi criado entre 1919 e 1934. Naquela época, a situação de vida de muitos cidadãos era catastrófica. Como contramedida, a cidade começou a construir habitações sociais. Os assentamentos sociais de Viena nunca foram e ainda não são voltados para o lucro. Acima de tudo: a cidade manteve esses apartamentos - e não, como muitas cidades alemãs, os vendeu a proprietários privados.
A extensão da habitação social em Viena
A cidade agora possui 220.000 apartamentos. Cerca de 500.000 cidadãos - ou seja, cerca de um em cada quatro vienenses - vivem em um apartamento comunitário. A cidade está envolvida em mais 200.000 apartamentos. O fato de muitas pessoas morarem em apartamentos com aluguel limitado afeta todo o mercado de aluguel e desacelera os preços. Isso custa muito: a capital austríaca gasta cerca de 600 milhões de euros anuais em sua política de habitação e subsídio de habitação. "Nosso objetivo são apartamentos com preços acessíveis e de alta qualidade - não apenas para grupos de renda socialmente desfavorecidos, mas para a população em geral", explica a vereadora Kathrin Gaal.
A classe média de Viena realmente se beneficia com esta política de habitação: o limite de renda de um apartamento em habitação municipal para solteiro é bem superior a 40.000 euros por ano. Os limites para casais e famílias com filhos são ainda maiores. No entanto, quem procura um apartamento de propriedade da cidade não deve esperar muito luxo. Um solteiro só pode se mudar para um apartamento de um quarto. Um cômodo é adicionado para cada pessoa da casa. E depois de meses ou anos de espera, os interessados recebem no máximo duas ofertas de apartamentos. O subsídio de habitação é financiado por 0,5 por cento do salário bruto, tanto dos empregados como dos empregadores. Isso é consenso social. Viena manteve seus apartamentos e os adaptou às necessidades de hoje. Quatro mil novos apartamentos estão sendo planejados ou já em construção.
Esse compromisso por parte do município não só tira a pressão do mercado de aluguel. Como proprietária, a cidade tem controle direto sobre os equipamentos energéticos dos conjuntos residenciais. Não depende da benevolência de proprietários privados.
Habitação social na Alemanha
O modelo alemão de habitação social ou habitação social foi projetado de forma completamente diferente. O compromisso social dos apartamentos muitas vezes durava apenas 15 anos. Na década de 1990, quando muitos municípios gemeram com suas dívidas, eles jogaram milhares de apartamentos municipais no mercado. Porque: os responsáveis ouviram dos demógrafos que a população ia diminuir e que não seriam necessários novos apartamentos. Como resultado, a habitação social quase parou.
Quando a situação mudou nos últimos anos e as moradias tornaram-se escassas em muitas regiões, a política habitacional não conseguiu fornecer apartamentos de aluguel acessíveis em número suficiente. Muitos municípios alemães também dependem cada vez mais da promoção imobiliária. Como parte dos programas de financiamento municipal, como em Regensburg, famílias com crianças podem comprar terrenos para construção baratos e também receber um subsídio para o financiamento da casa.
Na década de 1980, Regensburg desenvolveu o novo distrito de Burgweinting com 400 hectares de espaço residencial e comercial para manter os preços dos terrenos sob controle. Famílias jovens tiveram preferência no processo de alocação de propriedade e também receberam bolsas.
A cidade de Viena também está familiarizada com a promoção imobiliária: qualquer pessoa que viveu em um apartamento cooperativo por muito tempo pode adquiri-lo em condições favoráveis. O município também possui programas de financiamento para a criação de novos espaços habitacionais. Porque nem todas as pessoas querem pagar aluguel para sempre. Nem mesmo em Viena.
Entrevista com especialista: possuir um imóvel geralmente leva a custos de habitação mais baixos
Prof. Dr. Michael Voigtländer dirige a área de competência em Economia Imobiliária do Instituto de Economia Alemã em Colônia. No tema política habitacional, leciona em várias universidades e é autor do livro "Luxusgut Wohnen: Por que nossas cidades estão ficando mais caras e o que fazer agora". Em uma entrevista com Your-Best-Home.net, o especialista em política habitacional e habitação social explica a relação entre propriedade, taxas de juros e preços imobiliários.
Uma política habitacional como a de Viena ou um mercado de aluguel barato influencia os preços dos imóveis?
Isso já tem impacto: quando o aluguel é barato, fica menos atraente investir em imóveis residenciais - o que se reflete no índice de preços dos imóveis. Isso pode levar a uma menor demanda por imóveis. Freqüentemente, os preços também são mais baixos. Mas você tem que perguntar: por que os aluguéis são tão baixos? Se eles são regulamentados, mas ainda há falta de espaço para morar, então isso leva ao fato de que os arrendamentos existentes são favorecidos: as pessoas lá vivem mais barato - o resto delas não encontra nada.
Então o que acontece no mercado?
Nesse caso, a demanda por apartamentos continua alta. E é exatamente isso que acontece em Viena. Se você é um dos sortudos que tem a chance de conseguir um apartamento municipal, então está tudo bem. Mas os aluguéis permanecem altos no mercado imobiliário aberto e ainda há uma demanda por imóveis residenciais.
Quais são os argumentos a favor da compra de uma casa hoje?
Um dos motivos é certamente o baixo nível das taxas de juros. Muitas vezes ficamos chocados com a alta dos preços. Mas se você comparar isso com a evolução da taxa de juros e calcular o financiamento, verá: você pode financiar mais barato hoje e ter um encargo menor do que há alguns anos. Muitas vezes é mais barato usar um empréstimo imobiliário do que pagar o aluguel. Os custos de habitação na propriedade são, portanto, mais baratos.
Uma segunda razão é a provisão para idosos: temos grandes problemas com o seguro de pensão legal. Mesmo com planos de pensões de empresas ou os pagamentos reduzidos de apólices de seguro de vida. O motivo é o nível de juros mais baixo. Sua própria propriedade garante sua aposentadoria. Nas grandes cidades, há uma terceira razão: muitos se preocupam em serem forçados a deixar seu bairro ou com a gentrificação. Claro, possuir um condomínio protege contra isso.
Viena continua a crescer: 3.700 novas moradias sociais estão sendo planejadas.
É mais barato comprar do que alugar na cidade grande, mesmo com os preços altos?
Isso também se aplica lá, porque os aluguéis também aumentaram drasticamente. Com exceção de Munique: Lá você não é menos sobrecarregado como comprador do que o inquilino devido aos preços extremamente altos. Mas se você pagou seu apartamento, então você tem uma casa correspondentemente valiosa. Nas grandes cidades, trata-se também da questão: quem se beneficia com os grandes aumentos de preços lá? Certamente seria socialmente desejável se um amplo segmento de pessoas pudesse se beneficiar disso.
Os altos aumentos de preços nas metrópoles vão continuar?
Provavelmente sim. Porque as cidades continuam crescendo. Mas as taxas de aumento podem diminuir um pouco.
As taxas de juros estão baixas hoje. Tem que ficar assim?
Não, mas há algumas indicações de que as taxas de juros não mudarão drasticamente. Sempre olhamos para a política monetária do Banco Central Europeu. Mas a política de taxas de juros não faz isso sozinha. No mercado de capitais global, as taxas de juros são determinadas, em última instância, pela interação entre oferta e demanda. Os provedores são os poupadores. E aqui temos um desenvolvimento emocionante: em todos os países do Ocidente, as pessoas estão envelhecendo, mas a idade de aposentadoria não está sendo ajustada. É por isso que mais provisões privadas devem ser feitas, ou seja, mais economias devem ser feitas. Do lado da demanda, relativamente pouco está sendo investido, apesar das baixas taxas de juros. Isso tem a ver com o fato de que a força de trabalho está em declínio e que a digitalização requer menos investimento.
Muito dinheiro na oferta dos poupadores e pouca demanda por empréstimos, o que faz com que as taxas de juros caiam?
Isso continuará nas próximas décadas. Portanto, na opinião de muitos economistas, as taxas de juros permanecerão relativamente baixas. Não acho que veremos quatro ou cinco antes da vírgula decimal nas taxas de juros para financiamento de acompanhamento.
Ainda vale a pena possuir um imóvel hoje como investimento, devido aos preços altos?
Para isso, você também deve olhar para as alternativas de investimento: muitas outras coisas só rendem taxas de juros muito baixas.
O que você recomendaria para investidores imobiliários privados?
No momento, muitos estão tentando oferecer propriedades superfaturadas. É por isso que você definitivamente deve ter conhecimento de política habitacional e de mercado. Vejo oportunidades na periferia das grandes metrópoles, nas cidades universitárias, mas também em lugares onde as pessoas são muito familiares. Muitos investidores menores têm a vantagem de conhecer bem seu local de residência e podem avaliar bem as microlocações. É nisso que você deve se concentrar. Essa é uma vantagem sobre os grandes investidores.
Você pode nos contar algumas regiões interessantes?
Quando se trata de locais periféricos, penso em Offenbach na área de Frankfurt ou talvez Neuss na área de Düsseldorf. Ou para cidades de médio porte como Bonn ou Münster. São locais onde um investimento imobiliário ainda pode valer a pena.
Como você se investe como especialista?
Os cientistas não investem tanto dinheiro. Eu diversifico e procuro imóveis na minha área de abrangência que conheço. Ao fazer isso, no entanto, percebi: não é tão fácil - o intervalo não é mais tão amplo.
