O número da área de base (GRZ) determina a porcentagem máxima de sua propriedade que pode ser construída. Explicamos como o número é calculado e o que considerar.
Calculando o número da área de base: as coisas mais importantes à primeira vista
- O número da área de base, GRZ para abreviar, descreve a razão entre a área máxima edificável e a área total da propriedade. Está contido na Portaria de Uso de Construção.
- No caso de sistemas auxiliares sem ligação direta ao edifício principal, o GRZ pode ser excedido em no máximo 50 por cento até um valor de 0,8.
- O número de áreas de piso é um fator crucial na determinação do valor de uma propriedade. Ele também determina a densidade de edifícios em uma determinada área.
O que significa o número da área de base (GRZ)?
Como proprietário de uma propriedade, geralmente não é permitido construir em toda a área. Por razões ecológicas, é importante que áreas não vedadas suficientes permaneçam livres para que a água da chuva possa vazar. Além disso, uma densidade de construção muito elevada tem um impacto negativo na qualidade de vida e na estética.
O GRZ expressa o grau de utilização de uma área de propriedade: Qual a porcentagem da área que pode ser construída? É calculado a partir do tamanho máximo da área edificável pelo tamanho da propriedade e é dado com um valor decimal que varia de 0,2 a 1.
GRZ = área máxima edificável (m²) / tamanho do lote (m²)
Informações sobre como calcular a área de base podem ser encontradas na Seção 19 da Portaria de Uso de Edifícios (BauNVO), que entrou em vigor em 1962. A última versão atualmente válida data de 2017. O GRZ de uma propriedade depende do tipo de uso estrutural, que é especificado na primeira seção do BauNVO. Por exemplo, a área de base do terreno em uma área de aldeia é de 0,6, enquanto em áreas urbanas é de 0,8. Um GRZ de 1.0 está disponível apenas para áreas principais. Isso significa ambientes urbanos em que existem predominantemente lojas, escritórios ou instituições culturais.
Qual é o número da área do piso?
Além do número da área do piso, o número da área do piso (GFZ) também é um parâmetro importante da portaria de uso do edifício. É calculado a partir da área total de todos os andares completos em toda a área da propriedade e, como o GRZ, é dado como valor decimal.
Para uma propriedade de 1.000 metros quadrados com GFZ de 1,2, a área total dos andares completos pode ser de 1.200 metros quadrados. Isso significa, por exemplo, que podem ser construídos três pavimentos de 400 metros quadrados cada ou dois de 600 metros quadrados cada.
O GFZ não especifica o número de andares permitidos. O denominado número de pisos consta como algarismo romano no plano de urbanização, que é determinado pelo município ou cidade.
Qual é a diferença entre GRZ I e GRZ II?
Sob certas circunstâncias, é possível exceder o valor da área de base em 50 por cento. No entanto, esta exceção não afeta o edifício principal, mas apenas as estruturas auxiliares, como casas de jardim e garagens, bem como instalações subterrâneas.
O número da área para as instalações auxiliares é denominado GRZ II, o número da área do plano de desenvolvimento é GRZ I. A soma de GRZ I e GRZ II nunca deve exceder o limite absoluto de 0,8.
Os principais sistemas (GRZ I) são:
- prédio principal
- Garagens, garagens e garagens subterrâneas conectadas ao edifício principal
- Jardins de inverno e piscinas conectadas ao edifício principal
- Terraços, varandas, janelas salientes, arcadas
- Escadas externas acima do solo, escadas de entrada
Os sistemas auxiliares (GRZ II) são:
- Sistemas solares
- garagens autônomas e garagens subterrâneas, vagas de estacionamento e garagem
- Casas de jardim, estábulos
- Playgrounds, piscinas
- Poços, fossas, tanques de óleo, estações de tratamento de esgoto
Para estruturas auxiliares, como piscinas, os construtores podem exceder o GRZ em até 50 por cento.
Calcule a área de base permitida com o número da área de base: exemplos de cálculo
Se você deseja calcular a área máxima da sua futura casa com o número de áreas, a seguinte fórmula se aplica:
área máxima edificável (m²) = tamanho da propriedade (m²) x GRZ
Compre uma propriedade de 900 metros quadrados com GRZ de 0,6 , a área útil máxima permitida do edifício principal é:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Se você estiver planejando uma garagem, uma piscina e uma casa de jardim, sua área útil é calculada a partir de GRZ II, que é metade de GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
No entanto, neste caso, a soma do edifício principal e das instalações auxiliares excederia o limite absoluto de 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Por este motivo, a área máxima das instalações auxiliares é:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Por que o número base é importante?
O cálculo do GRZ é relevante tanto para o comprador quanto para o vendedor de um imóvel. O comprador deseja saber em que porcentagem da propriedade ele pode construir. Se um ou mais edifícios já estiverem instalados, o GRZ determina se eles podem planejar instalações auxiliares adicionais, como garagens ou casas de jardim.
Como comprador, você deve observar que o número de áreas do piso não é igual ao espaço de uma casa. A área também inclui as paredes externas e quaisquer escadas externas. Além disso, ao contrário da área de estar, nem todas as áreas do piso são adicionadas.
Para o vendedor, um grande número de pisos aumenta o valor de seu imóvel. Para um terreno em área urbana com GRZ de 0,8, pode-se obter um preço mais alto do que para um lote em uma pequena área de assentamento com GRZ de 0,2.
