Mudança de emprego, um novo parceiro ou adição à família - há muitas razões pelas quais um apartamento antigo não serve mais ao seu propósito e você deseja rescindir o contrato de arrendamento. Você pode descobrir aqui quais os prazos de aviso que você deve cumprir e quando o locador pode rescindir o contrato.
As coisas mais importantes à primeira vista
Como faço para rescindir um contrato de locação?
Se você assinou um contrato de locação por tempo indeterminado como inquilino, você tem um período de notificação legal de três meses. Isso significa que a notificação por escrito de rescisão deve ser recebida pelo proprietário até o terceiro dia útil do mês.
Como faço para sair do contrato em caso de separação?
Em caso de separação, o arrendamento ainda existirá. Isso significa que mesmo que um dos parceiros se mude, você ainda é o parceiro contratual com todos os direitos e obrigações. É melhor negociar um acordo de rescisão com o proprietário para que o parceiro de mudança possa rescindir o contrato.
Quando devo cancelar?
Se você tiver um período de aviso prévio de três meses, deve ter comunicado o cancelamento ao locador o mais tardar no terceiro dia útil do mês. Por exemplo, se um inquilino desistir em 3 de junho, o contrato termina em 31 de agosto.
Rescisão do contrato de locação: é assim que funciona
A resolução do contrato de arrendamento só é válida se tiver sido redigida por escrito e impressa em papel. Encerramentos verbais, e-mails, faxes ou outras mensagens de texto não são legais.
Enviar cancelamento por carta registrada
Para estar do lado seguro, você deve sempre enviar sua carta de rescisão ao locador por correio registrado. Você tem as seguintes opções:
- Correio registado: o carteiro confirma que colocou a carta na caixa do correio do senhorio.
- Entrega registada: O cancelamento será entregue pessoalmente pelo carteiro ao senhorio. Ele só pode entregá-los mediante assinatura.
- Correio registado com aviso de recepção: O cancelamento também será entregue pessoalmente pelo carteiro. Como inquilino, você também receberá um recibo de que a carta chegou.
É bom saber: é claro que você também pode levar o aviso de rescisão ao proprietário. É melhor ter uma testemunha com você que possa confirmar que a rescisão realmente caiu na caixa de correio correta. Caso contrário, obtenha uma confirmação do proprietário aqui também.
Se o cancelamento for enviado por correio registado, o carteiro fará a entrega pessoalmente.
Isso deve estar na carta de rescisão
Por que você está renunciando não precisa ser declarado na carta de demissão. É suficiente se você expressar sua intenção de rescindir por escrito e, claro, assiná-lo, ou coletar as assinaturas exigidas de outros inquilinos principais, no caso de um apartamento compartilhado. Você ainda deve incluir as seguintes informações em sua carta:
- o endereço do apartamento alugado
- o momento em que o apartamento alugado será rescindido
- o pedido de confirmação da rescisão pelo senhorio
- o desejo de uma data de transferência
Períodos de aviso geral para inquilinos
Via de regra, inquilinos e proprietários celebram um contrato de arrendamento por tempo indeterminado. A relação contratual termina então com a rescisão ordinária ou extraordinária por uma das partes. Um período de aviso geral de três meses aplica-se aos inquilinos. O aviso de rescisão deve chegar ao locador o mais tardar no terceiro dia útil do mês, caso contrário este mês não contará mais para o período de aviso. Por exemplo, se o locador receber a carta de rescisão em 4 de agosto, o contrato não termina até 30 de novembro. Embora períodos mais curtos possam ser acordados no contrato de aluguel em favor do locatário, períodos de aviso mais longos são ineficazes.
Verifique seu contrato de locação para ver quanto tempo é o período de aviso acordado.
Existem essas exceções
1. Renúncia de rescisão
Os inquilinos e senhorios têm a opção de adicionar uma cláusula de renúncia de rescisão ao contrato de aluguel por um período de até quatro anos. Isso significa que nem inquilinos nem senhorios estão autorizados a notificar durante esse período. Os quatro anos começam assim que ambas as partes assinam o contrato.
É bom saber: a renúncia à rescisão só é válida por um período de quatro anos, qualquer coisa que vá além disso não é legalmente permitida. Além disso, a cláusula deve ser formulada de forma que você, como inquilino, possa cancelar e se mudar no final dos quatro anos sem ter que esperar três meses.
2. Contrato de aluguel graduado com renúncia de rescisão
Inquilinos e senhorios podem rescindir um contrato de aluguel gradativo a qualquer momento, a menos que o contrato determine que o encerramento seja excluído por um determinado período. Conforme decisão do Tribunal de Justiça Federal, também é permitida a renúncia unilateral à rescisão pelo locatário.
3. Acordo individual
Inquilinos e proprietários também podem acordar outros períodos. No entanto, o inquilino não deve ser prejudicado. Isso significa que o período de aviso prévio só pode ser mais curto, mas não superior a três meses.
Graças aos novos inquilinos que saíram mais cedoNo contrato de locação, inquilinos e locadores também têm a opção de concordar que uma |
Períodos de aviso prévio para proprietários
De acordo com a lei de locação, períodos escalonados de aviso se aplicam aos proprietários, dependendo da idade = "" do aluguel. Se um período de aviso diferente e mais longo for acordado no contrato de aluguel, o locador deve cumpri-lo.
- Período de locação de até 5 anos: aviso prévio de 3 meses
- Período de locação até 8 anos: aviso prévio de 6 meses
- Período de locação superior a 8 anos: aviso prévio de 9 meses
- Período de locação superior a 10 anos: aviso prévio de 12 meses. No entanto, ele se aplica apenas a locações iniciadas antes de 1º de setembro de 2001 e nos quais o período de aviso prévio de 12 meses foi acordado.
A única exceção: o proprietário mora com o inquilino sob o mesmo teto, por exemplo, em um apartamento da vovó em uma casa de uma ou duas famílias. Ele pode então encerrar sem ter um motivo legal para encerrar. Na carta de rescisão, no entanto, ele deve invocar seu direito especial. Nesses casos, o período de notificação é prorrogado por três meses a seis meses. Se o proprietário vender o imóvel, o novo proprietário assume o arrendamento. Nada mudará no arrendamento existente. Se o apartamento alugado for convertido em condomínio, os períodos de cancelamento específicos de cada país se aplicam ao proprietário. São pelo menos três anos, mas em algumas áreas com déficit habitacional até 10 anos.
Se o senhorio quiser usar o apartamento para uso próprio, deve especificar os motivos detalhados no aviso de rescisão.
Rescisão do apartamento devido ao uso pessoal
Os proprietários precisam de um interesse legítimo em rescindir o contrato de arrendamento. Motivo mais comum: uso pessoal, pois o locador necessita do apartamento para si, família ou parentes. Os membros da família são filhos, netos, cônjuges, irmãos, pais e avós. A sobrinha é uma delas (BGH, VIII ZR 159/09). Em contrapartida, se o próprio cunhado precisa, deve-se comprovar um contato particularmente próximo (BGH, VIII ZR 247/08). Os proprietários precisam de motivos compreensíveis para suas próprias necessidades, que devem ser explicados em detalhes no aviso de rescisão. Isso inclui as condições anteriores de moradia e as vantagens do apartamento rescindido. Se eles tiverem outro apartamento vago, podem ter que se mudar para lá ou oferecê-lo ao inquilino. No caso de "requisitos de alojamento muito excessivos", a terminação falha. Isso também é válido,se o locador precisar novamente do apartamento imediatamente após a conclusão do contrato ou se o apartamento cancelado não atender aos pedidos de uso do locador. Qualquer pessoa que apenas fingir suas próprias necessidades, por exemplo, para alugar o apartamento mais caro, pode ser responsabilizada por processo e indenização - mesmo se o inquilino e o proprietário tenham chegado a um acordo amigável (BGH, VIII ZR 231/07). No entanto, o inquilino deve posteriormente provar que o uso pessoal foi falsificado.VIII ZR 231/07). No entanto, o inquilino deve posteriormente provar que o uso pessoal foi falsificado.VIII ZR 231/07). No entanto, o inquilino deve posteriormente provar que o uso pessoal foi falsificado.
Caso especial: rescisão do apartamento sem aviso prévio
Como locatário, você tem a opção de rescindir sem aviso prévio nos seguintes casos:
O apartamento não pode ser usado conforme acordado no contrato
Se o apartamento estiver inabitável devido a inundações ou incêndio, por exemplo, você, como inquilino, pode rescindir o contrato de locação sem aviso prévio. Mas mesmo que o apartamento não tenha sido entregue a tempo (BGB; § 543 (1)), você pode exercer esse direito.
O apartamento põe em perigo a sua saúde
Se, por exemplo, você descobrir mofo em seu apartamento ou outros materiais de construção tóxicos foram incorporados, você deve primeiro ter isso verificado por um especialista, por exemplo, por meio de um teste de molde, e também pagar os custos você mesmo. Se a suspeita for confirmada, você deve primeiro dar ao locador um prazo razoável para remediar os defeitos. Se isso não for possível ou se o proprietário se recusar, você pode cancelar sem aviso prévio.
O senhorio viola o contrato
O locador tem muitos direitos, mas a entrada não autorizada do apartamento ou a fraude na conta de luz não estão incluídos. Você também pode cancelar em caso de insultos ou ataques verbais. Observe, entretanto, que normalmente você só tem cerca de duas semanas para se despir. Portanto, é melhor procurar um novo apartamento antes de desistir.
Próxima modernização
Se o locador anunciar uma modernização em março, o locatário pode cancelar até 30 de abril. O contrato termina em 31 de maio.
Se uma modernização for planejada, geralmente há um período de aviso mais curto.
Aumento do aluguel para o aluguel comparativo local
Se o inquilino receber um aumento de aluguel até 1º de abril de janeiro, ele poderá cancelar até 31 de março, o mais tardar. O contrato termina em 31 de maio. Nesse caso, o locatário não paga um aluguel mais alto.
Aumento do aluguel após modernização
Se o aluguel aumentar até 1º de abril, o inquilino pode cancelar no final de março. O contrato termina em 31 de maio, o aluguel permanece inalterado até então.
Rescisão sem aviso prévio por parte do proprietário
O locador pode rescindir o contrato sem aviso prévio se o locatário estiver em atraso com o pagamento do aluguel. Ou o inquilino não tem que pagar um valor parcial superior a um mês de aluguel por dois meses consecutivos, ou o atraso se estende por vários meses e atinge o valor de pelo menos dois aluguel mensal. Se o locatário pagar o aluguel em atraso até dois meses após a notificação de despejo, a rescisão sem aviso prévio é inválida. Se o locador notificou a rescisão ao mesmo tempo, a rescisão pode permanecer em vigor. De acordo com o Tribunal de Justiça Federal, os inquilinos só podem ficar com o apartamento nesses casos se o aviso de rescisão for ilegal, por exemplo, porque o inquilino nunca foi culpado de nada (VIII ZR 321/14).
Caso especial: rescisão de contrato de sublocação
Se você concluiu um contrato de sublocação e deseja rescindi-lo, é feita uma distinção entre os seguintes casos:
- Quarto sem mobília
O período normal de aviso prévio de três meses aplica-se a um quarto sem mobília. Mas tenha cuidado! O inquilino principal também pode encerrar o quarto sem dar uma razão, desde que ele próprio more no apartamento.
- Quarto mobiliado
Se o quarto estiver mobiliado e o locatário principal morar no apartamento, você pode cancelar no meio ou no final do mês.
Caso especial: rescindir o contrato de locação no apartamento compartilhado
Dependendo se você assinou um contrato de locação como locatário principal ou subinquilino, você deve agir de forma diferente:
Cancelar como inquilino principal
Se você for o locatário principal, deverá informar o locador e os sub-locatários em caso de rescisão. Você pode notificar o seu subinquilino utilizando o direito especial de rescisão resultante do fato de o inquilino principal também morar neste apartamento. Isso resulta em um período de aviso prévio de três meses. O inquilino principal deve notificar um subinquilino pelo menos três meses antes do seu próprio senhorio.
Ou, se você, como inquilino principal, sublocou um quarto mobiliado, poderá cancelar o seu sublocatário o mais tardar no dia 15 do mês até o final do mesmo mês.
Cancele como um dos vários inquilinos principais
Se você fizer parte de um apartamento compartilhado como inquilino principal, todos os colegas de quarto e o proprietário devem concordar em rescindir o contrato. A razão para isso é que, quando o contrato foi assinado, todos os companheiros de quarto fundaram uma parceria civil. Isso significa que um inquilino não pode simplesmente sair se os outros não concordarem. Além disso, o proprietário também deve concordar. Isso pode ser problemático se ele temer que todos os custos do aluguel não sejam mais pagos no futuro. Se você se mudar de qualquer maneira, ainda poderá ser considerado solidariamente responsável.
Um apartamento compartilhado deve observar vários regulamentos especiais ao rescindir o contrato de locação.
Cancelar como um apartamento compartilhado
Como um apartamento compartilhado, todos devem assinar o aviso de rescisão juntos.
Rescisão de contrato individual
Em alguns apartamentos compartilhados, cada inquilino tem seu próprio contrato com o proprietário. Nestes casos, você não precisa do consentimento do seu colega de quarto, mas dá o prazo normal de três meses. O proprietário deve pagar as contribuições canceladas para o aluguel ou encontrar um novo inquilino em tempo útil.
O que fazer se o senhorio ignorar a rescisão?
Ocasionalmente, pode acontecer que o senhorio não responda à rescisão, por exemplo, não aceitando uma carta registada com aviso de recepção e esta acaba voltando para os correios. Nestes casos, é preferível guardar a confirmação de que o inquilino ignorou o correio registado e enviar posteriormente um correio registado simples. O prazo começa a correr a partir da recusa de aceitação.
O que fazer se o inquilino não se mudar?
Se o inquilino não se mudar após o período de aviso prévio ter expirado, o proprietário deve declarar claramente dentro de duas semanas que ele não concorda com a continuação do contrato - caso contrário, a rescisão torna-se ineficaz. A menos que esta consequência legal já esteja excluída no contrato de locação. Por exemplo, para tirar o inquilino do apartamento, o locador não pode simplesmente mudar a fechadura da porta. Se ele tiver um motivo reconhecido para a rescisão, ele entra com uma ação judicial de despejo. O tribunal examina os fundamentos do proprietário para a rescisão e os contra-direitos do inquilino. Porque, mesmo com uma rescisão justificada pelo locador, o locatário pode ficar o tempo que puder invocar dificuldades especiais que superam o interesse do locador em rescindir o contrato. Podem ser:
- alta idade
- incapacidade
- fragilidade
- fraqueza física ou mental
- longo período de aluguel e raízes na área residencial
- gravidez
- crianças
- Dificuldades em mudar de escola ou jardim de infância
- baixa renda
- próximo exame
- não encontrar apartamento substituto
O que você pode fazer para se opor a uma rescisão por parte do proprietário?
Freqüentemente, há vários motivos de dificuldade ao mesmo tempo. Isso aumenta as chances de sucesso de uma objeção de aluguel à rescisão. O inquilino deve declarar a objeção à rescisão por escrito e assinar a carta ele mesmo. O proprietário deve ter o pedido em mãos o mais tardar dois meses antes do término do período de aviso prévio. No entanto, o prazo de dois meses só se aplica se o locador tiver indicado a possibilidade de oposição, o seu prazo e forma no aviso de rescisão. Caso contrário, o inquilino também pode opor-se à rescisão posterior - nomeadamente até à primeira data judicial do processo de despejo. Se o inquilino e o locador não concordarem, o tribunal deve decidir. Ele avalia se as dificuldades do inquilino superam os interesses do locador na rescisão. Se então,o tribunal ordena a continuação indefinida ou limitada do arrendamento.
