A lei de locação regula os direitos e obrigações dos inquilinos e proprietários - mas muitas vezes não são exercidos ou surge uma disputa por outros motivos. Contabilidade de custos operacionais, aluguel, reparos devidos, aquecimento defeituoso, bicicletas no corredor - o que é permitido e o que não é? Qual a melhor forma de agir em uma disputa? Nós damos conselhos.
Há uma grande variedade de disputas entre proprietários e inquilinos: varia de cobrança de serviços públicos a poluição sonora de vizinhos a defeitos de habitação, pedidos de aumento de aluguel ou modernização. Resumimos as causas mais comuns de disputas para você. Desta forma, você pode ver rapidamente o que o contexto legal do seu caso diz e na próxima etapa você pode decidir se a disputa vale a pena ou se deve buscar um acordo.
O que a lei de locação diz sobre as causas mais comuns de disputas?
Faturamento de serviços públicos
- Apartamento e espaço comercial
De acordo com o Tribunal de Justiça Federal (BGH), os locadores não são obrigados a cobrar os custos operacionais dos apartamentos e dos espaços comerciais separadamente, desde que o locatário não seja significativamente prejudicado. O inquilino pode consultar os documentos de faturamento nas instalações do locador. O locador só precisa fazer cópias se isso não for razoável para ele devido à distância (BGH VII ZR 78/05). Dica: Descubra aqui os erros mais comuns no faturamento de serviços públicos. - Vacância e custos
Se os apartamentos estiverem vazios, o locador deve assumir os custos acessórios desses apartamentos se alocar os custos operacionais de acordo com a proporção da área do apartamento alugado para a área total de habitação (BGH VIII ZR 159/05). Os inquilinos podem se recusar a mudar o contrato se apenas alguns apartamentos ficarem vagos por um curto período. - Alocação permitida
De acordo com o BGH, os locatários dos apartamentos térreos também devem contribuir com os custos operacionais do elevador. Uma alocação diferenciada de custos operacionais, por exemplo, para serviço de zelador, limpeza de áreas comuns, iluminação, manutenção de jardins ou elevador, não é praticável (BGH VIII ZR 103/06). O locador pode compartilhar novos custos operacionais - por exemplo, para o seguro de responsabilidade civil recém-celebrado - com o locatário, desde que ele tenha reservado isso no contrato de locação (BGH VIII ZR 80/06).
Reparos cosméticos
Depois que o BGH já havia declarado as cláusulas dos contratos de locação inválidas em 2004, segundo as quais os locatários devem renovar "o mais tardar" ou "em qualquer caso" após certos prazos, ele deu um passo adiante em abril de 2006: De acordo com isso, o contrato de locação deve deixar claro que os prazos são flexíveis. Se um acréscimo como “como regra” ou “em geral” estiver faltando, a cláusula é ineficaz (BGH VIII ZR 178/05).
- Cláusulas de compensação
Caso existam cláusulas de compensação no contrato de locação, o locador pode, caso os períodos de renovação ainda não tenham expirado, exigir uma percentagem dos custos de renovação para o período de desgaste desde a última reparação cosmética. No entanto, as cláusulas de liquidação não devem ser baseadas em prazos rígidos. Caso contrário, prejudicam o inquilino de forma inadequada, porque não levam em consideração o estado do apartamento (BGH VIII ZR 52/06).
Espaço de convivência
Você sabe como medir corretamente o seu espaço de vida? Isso pode fazer com que você economize dinheiro, porque: Se a área habitacional for mais de 10% inferior à especificada no contrato de locação, há um defeito que lhe dá direito a reduzir o aluguel (BGH VIII ZR 205/03 e 347/04).
Quando buscar aconselhamento jurídico
Ambos os lados devem perguntar sobre seus direitos e obrigações, por exemplo, nestes artigos adicionais:
Lei de locação: seus direitos e obrigações como inquilino e senhorio
Comunidade de proprietários: direitos e obrigações dos proprietários
Rescisão para uso pessoal: seus direitos e obrigações
Direito especial de uso: exemplos, direitos e obrigações
Entre vizinhos: esses direitos e obrigações contam no verão
Isso deve ser seguido por uma conversa razoável. Se houver conflitos com os vizinhos, você também deve informar o proprietário sobre eles. Se houver deficiências no apartamento, deve informar o senhorio o mais rapidamente possível e pedir-lhe que as rectifique. No caso de aumento do aluguel, você pode consultar o índice de aluguel local na prefeitura municipal ou em um dos grupos de interesse.
Lei de locação: exemplo de um cenário de conflito "aumento de aluguel"
O senhorio pede ao seu inquilino que aumente a renda de 6 para 7 euros por metro quadrado. Para o apartamento de 100 metros quadrados, isso significa 100 euros a mais de aluguel por mês. O inquilino rejeita o aumento do aluguel. O índice de aluguel local fornece 6 euros na parte inferior e 7 euros na parte superior para um apartamento comparativamente grande. A tabela abaixo (fonte: Deutscher Mieterbund Berlin) mostra os passos possíveis no caminho para um acordo.
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a medida |
custos |
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1º passo |
Conversa pessoal entre senhorio |
- Sem custos - |
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2º passo |
Envolvimento de um mediador (através da associação de inquilinos |
Pode ser livremente acordado, por exemplo, 50 euros |
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3º passo |
1ª instância: Tribunal Distrital |
Com um valor em litígio de |
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4º passo |
2ª instância: apelação ao tribunal regional |
Cerca de 820 euros para |
Dica : antes de decidir ir ao tribunal: o tribunal distrital costuma sugerir um acordo. Isso significa que você cobrirá os custos proporcionalmente. Em termos de resultado, você pode ter isso mais barato com um mediador. Se a conversa cara a cara falhar, sugira mediação.
Após uma consulta factual, ambos os lados discutem como será o próximo passo. No entanto, há casos em que nenhum acordo é possível ou um lado se recusa a aceitá-lo. Se as frentes endurecerem, haverá disputa na Justiça.