Todos os anos, a facturação dos custos de aquecimento e funcionamento diz respeito às associações de proprietários, proprietários de apartamentos e inquilinos. Quem assume quais cargos, quais prazos se aplicam? Muitas contas de serviços públicos para apartamentos alugados são criadas incorretamente ano após ano. O chamado segundo aluguel representa uma média de 34% do aluguel total. Vale a pena ser preciso.
Quem possui um apartamento tem que pagar os custos operacionais mensais para administrar o apartamento. Mas o proprietário não tem que pagar por esses custos sozinho - alguns também podem ser repassados ao inquilino. Para que isso seja possível, no entanto, ambas as partes devem reconhecer a disposição do contrato de locação. A chamada Portaria de Custos Operacionais especifica quais custos operacionais de um apartamento são repartidos e quais o proprietário deve pagar a si mesmo.
A maioria dos contratos de aluguel estipula que o locatário arca com os custos operacionais e, além do aluguel básico, faz um adiantamento mensal por eles. O senhorio é então obrigado a liquidar regularmente. Não é trivial. De acordo com informações do Deutscher Mieterbund eV, a cada segunda declaração de taxa de serviço está incorreta. "A tarefa é um verdadeiro desafio para o leigo", confirma Rainer Schmitt, advogado da Associação de Proprietários de Casas da Baviera. Irritante quando você calcula mal. “Mas erros formais podem até mesmo fazer com que o faturamento se torne ineficaz”, alerta Schmitt. O proprietário pode ficar com os custos que o inquilino teria de arcar.
Quais são os custos operacionais e quais são os custos adicionais?
Na prática, os termos custos operacionais e custos acessórios são freqüentemente usados como sinônimos. No entanto, os custos acessórios incluem vários itens. Os custos adicionais também incluem, por exemplo, custos de administração, reparos e manutenção. A Portaria de Custos Operacionais (BetrKV) estipula que “todos os custos incorridos pelo proprietário com a propriedade do apartamento e sua gestão contínua são considerados custos operacionais”. De acordo com a II. Portaria de Cálculo, incluem os seguintes 17 itens:
- Abastecimento de água
- Encargos de esgoto (drenagem)
- Custos de elevador
- iluminação
- Limpeza de ruas / coleta de lixo
- Custos de limpeza de chaminés
- Limpeza de casa
- Manutenção de jardins
- Máquina de lavar roupa (mas não os custos de conserto!)
- Antena / televisão a cabo
- Zelador / zelador (mas não gerente de propriedade)
- Seguro de propriedade e responsabilidade (mas não proteção legal, custos de reparo, risco de perda de aluguel ou seguro elementar)
- Imposto sobre a propriedade (mas não sobre a construção ou imposto sobre a propriedade)
- Outros custos operacionais (como piscina, sauna, manutenção e teste de extintores de incêndio, etc.)
- custos de aquecimento
- Aquecimento de água
- Sistemas de aquecimento e abastecimento de água
Quais custos operacionais não podem ser repassados?
O proprietário deve sempre arcar com os seguintes custos:
- despesas administrativas
- Custos de manutenção e reparo
- Custos de vacância
- Taxas de gerenciamento de conta ou outras cobranças bancárias
- Imposto de renda sobre renda de aluguel
- Custos únicos, por exemplo, para controle de pragas
Como é feita a conta de luz?
Além do aluguel frio, os inquilinos pagam um desconto mensal para despesas acessórias, como água, aquecimento, lixo e zeladoria. O aluguel morno é composto por esse aluguel frio mais o desconto. Na melhor das hipóteses, os custos operacionais e a chave de distribuição já devem estar acordados no contrato de locação. A chave de distribuição define como os custos operacionais da casa são alocados aos apartamentos individuais.
O locatário paga os custos operacionais em uma única quantia ou como um pagamento adiantado, dependendo do acordo no contrato de locação. Raramente existem rendas brutas nas quais os custos operacionais já estão incluídos. Aqui, o proprietário assume sozinho o risco de aumentar os custos operacionais. Em novos contratos de aluguel, ou é acordada uma taxa fixa que o locador não precisa pagar, ou um pagamento adiantado.
No final do exercício, todos os custos operacionais atribuídos são somados e comparados com o sinal feito pelo inquilino. Se o inquilino pagou muito, ele recebe a diferença de volta. Porém, também pode acontecer que o senhorio exija um pagamento adicional. É importante que você verifique isso. Além disso, o locador deve nomear expressamente todos os itens faturados.
Como preparar corretamente a conta de luz
Qualquer pessoa que tenha que apresentar uma conta de serviço público deve conhecer as regras. Eles estão no Código Civil Alemão a partir do § 556. Resumimos as coisas mais importantes para você:
- O período de faturamento não pode ultrapassar doze meses. Mesmo que o inquilino se mude após um ano e dois meses, duas declarações devem ser feitas.
- O inquilino deve receber a fatura no prazo máximo de doze meses após o final do período contábil. O locador não pode mais exigir pagamento adicional após o término desse período. No entanto, o inquilino ainda pode contestar muito pago.
- Não é suficiente indicar o total. Os itens individuais devem ser listados, de resíduos a água quente. Você não precisa anexar os recibos, mas o inquilino tem o direito de inspecioná-los.
- O inquilino deve ser capaz de entender matematicamente como cada valor é gerado. A chave de distribuição usada deve ser nomeada e explicada.
- Parece banal, mas está sujeito a erros: todos os adiantamentos feitos pelo inquilino devem ser nomeados e deduzidos dos custos operacionais realmente incorridos.
O que deve estar no contrato de locação?
A passagem " O inquilino paga os custos operacionais" obriga o inquilino a assumir todas as despesas de acordo com a Portaria de Custos Operacionais. Apenas " outros custos " , como a manutenção de extintores de incêndio e alarmes de fumaça, bem como a limpeza das calhas, devem ser mencionados.
Cuidado ao comprar um imóvel alugado: O contrato de arrendamento existente continua a ser válido e a redação é importante. Em caso de dúvida, apenas os artigos aí listados são pagos. O contrato só pode ser alterado com o consentimento do inquilino.
Quão altos são realmente os custos operacionais?
Em outubro de 2019, a associação de inquilinos alemã publicou uma tabela de custos operacionais referente a 2017. De acordo com este documento, os inquilinos pagam uma média de EUR 2,16 custos operacionais por metro quadrado de espaço vital por mês. Uma visão geral dos itens:
| Contribuição predial | 0,18 euros |
| Água incluindo esgoto | 0,35 euros |
| Aquecimento incluindo água quente | 1,03 euros |
| Elevador | 0,17 euros |
| Limpeza de ruas | 0,03 euros |
| Eliminação de lixo | 0,17 euros |
| Limpeza de edifícios | 0,18 euros |
| Manutenção de jardins | 0,10 euros |
| Eletricidade geral | 0,05 euros |
| Limpeza de chaminés | 0,03 euros |
| seguro | 0,19 euros |
| Zelador | 0,31 euros |
| Zelador (limpeza de edifícios, serviço de inverno) | 0,15 euros |
| Antena, cabo | 0,13 euros |
| Outras | 0,03 euros |
Os inquilinos na Alemanha pagam os valores mais altos para aquecimento e água quente. Em média, são devidos 1,03 euros por mês e metro quadrado. Em 2014 era de 1,39 euros. A queda se deve à queda dos preços da energia.
Como inquilino, você pode usar o espelho, publicado anualmente, para verificar se sua conta de luz é plausível.
Escolha a chave de distribuição correta
São possíveis várias chaves de distribuição: de acordo com o consumo, de acordo com o espaço de vida, de acordo com as unidades residenciais e de acordo com as pessoas. O aquecimento e a água quente são geralmente faturados de acordo com o consumo. Além disso, o proprietário pode concordar livremente com a chave de alocação. Nosso conselho para o condomínio: Para não complicar a conta de luz, faz sentido selecionar sempre a chave de distribuição e registrá-la no contrato de locação que a comunidade de proprietários tenha acordado. A vantagem disso é que você pode simplesmente obter as informações do extrato anual da associação de proprietários, sem precisar fazer mais cálculos. A propósito, uma chave de alocação por pessoa nunca é uma boa ideia: toda vez que o número de residentes muda durante o período contábil, o locador tem que redistribuir os custos.
É bom saber : se não houver regulamentação contratual, a chave de distribuição estatutária aplica-se de acordo com a proporção da área habitacional, ou seja, de acordo com os metros quadrados.
A experiência mostra que os custos operacionais de aquecimento e água quente são os mais elevados.
Prazos para pagar os custos operacionais
Se for acordado um pagamento adiantado mensal, o locador deve liquidar cada locação separadamente por escrito uma vez por ano. O inquilino deve receber a fatura o mais tardar no décimo segundo mês após o final do período contábil. Se o ano civil for decisivo para o faturamento, 31 de dezembro será a data fixada. Se o locador perder o prazo, as reivindicações adicionais contra o locatário serão excluídas. A menos que o locador não seja responsável pela liquidação tardia. No entanto, ele deve ser responsável por qualquer falha por parte da empresa de cobrança (Tribunal Regional de Colônia, 1 S 161/06).
De acordo com o BGH (processo número VIII ZR 107/08), o locador corre o risco de que a fatura não chegue ao destinatário a tempo. A data do carimbo do correio não é determinante, mas sim o recebimento pelo inquilino. Se o acordo não for feito apesar de um lembrete, o inquilino pode reter mais pagamentos adiantados até que o proprietário tenha de fato liquidado os custos operacionais.
Julgamentos judiciais e fiscalização
Os proprietários só podem resumir vários tipos de custos operacionais em suas contas de custos operacionais em casos excepcionais. Isso é permitido para custos de água doce e suja se o cálculo das águas residuais estiver vinculado ao consumo de água doce (BGH, VIII ZR 340/08). O locador também não tem que discriminar os custos de seguro de propriedade e responsabilidade (BGH, processo número VIII ZR 346/08).
Os proprietários podem sempre indicar inquilinos para inspecionar os recibos. O inquilino pode tomar notas e também fazer cópias, manuscritas ou usando um computador. De acordo com uma decisão do Tribunal Local de Munique, ele também tem o direito de fotografar ou digitalizar os recibos (412 C 34593).
Apresentar uma objeção à conta de serviços públicos
Se você quiser se opor, deverá fazê-lo dentro de 12 meses após o recebimento da declaração. A partir daí, não há mais qualquer direito (Seção 556, Parágrafo 3, Sentença 5 BGB). Você tem as seguintes opções em caso de objeção:
- Objeção e pagamento com reserva
Você pode contestar e pagar os custos com reserva mediante solicitação. - Oposição e pagamento parcial
Se o erro for evidente, pode apresentar uma reclamação e pagar apenas a parte que se justifica.
Sempre escreva a objeção por escrito e certifique-se de que você pode provar que a objeção chegou ao proprietário a tempo.