Para a maioria das pessoas, comprar uma casa própria é um momento muito especial em suas vidas. Mas e se você decidir contra a propriedade em retrospecto? A rescisão do contrato de venda assinado só é possível se houver motivos sérios - e na maioria dos casos isso acarreta custos elevados.
Se um contrato de compra de uma casa foi assinado por ambas as partes contratantes, é considerado vinculativo - ou seja, uma rescisão da compra feita só é exequível se houver motivos válidos. Os obstáculos são grandes por um motivo, porque o negócio imobiliário está associado a riscos financeiros consideráveis para ambos os parceiros: o comprador fez um empréstimo em um banco e tem que pagar juros e amortizações mensais. O vendedor, por outro lado, muitas vezes já planejou o produto da venda para financiar um novo domicílio. Portanto, o direito normal de rescisão só se aplica a uma extensão limitada.
Existem casos em que ambas as partes podem rescindir o contrato de compra - mas geralmente não sem o pagamento de uma compensação financeira ao parceiro contratual. Isso só não se aplica se o comprador e o vendedor concordarem com o direito de rescindir o contrato sem compensação sob certas condições ou se desejarem rescindir o contrato por acordo mútuo.
Direito contratual e estatutário de rescisão
O cancelamento do contrato de compra com firma reconhecida é possível se ambas as partes se reservarem expressamente o direito de rescisão. Recomenda-se se o contrato já estiver assinado, embora questões jurídicas importantes não tenham sido esclarecidas - como a concessão do alvará de construção ou a existência de compromisso de financiamento. Uma retirada posterior custa, no entanto, uma vez que os custos de cartório e possivelmente de registro de terras são incorridos quando o contrato de compra é autenticado e a transação é revertida. O imposto de transferência de bens imóveis também é inicialmente cobrado, mesmo que possa ser recuperado posteriormente sob certas condições. Portanto, você deve esclarecer os pontos-chave mais importantes antes de assinar o contrato de compra de sua nova casa ou propriedade na presença de um notário.A propósito, você também pode concordar com um direito contratual unilateral de rescisão - por exemplo, como vendedor, para se proteger contra a insolvência de seu parceiro contratual.
O direito legal de rescisão sempre se aplica e entra em vigor automaticamente se nenhuma cláusula de rescisão tiver sido acordada ou não se aplicar no presente caso. No entanto, apenas circunstâncias excepcionais ou falta particularmente grave de um parceiro contratual justificam uma rescisão legal do contrato de compra. Isso inclui, por exemplo, que o comprador não pague o preço de compra embora seja obrigado a fazê-lo, ou que o vendedor tenha ocultado defeitos graves.
Retirada do contrato: os motivos mais comuns
Dependendo se o vendedor ou o comprador desejam rescindir o contrato de venda já assinado e com firma reconhecida, os motivos são muito diferentes. Existe uma razão válida para o vendedor se, por exemplo, o comprador não transfere o valor da compra e, portanto, não cumpre sua obrigação contratual de pagamento. Não importa se ele retém deliberadamente o montante porque decidiu contra a propriedade posteriormente, ou se está insolvente porque o banco não lhe concedeu um empréstimo. Em ambos os casos, o vendedor tem o direito de rescindir o contrato após dar ao contratante um prazo razoável para a transferência do preço de compra. Nesse caso, o comprador permanece vinculado ao contrato de compra. Além disso, o vendedor pode exigir delepara reembolsar os custos incorridos, como a comissão do corretor
Se o vendedor não fizer uso do seu direito de rescisão, o contrato de compra permanece válido. Neste caso, o comprador deverá pagar juros de mora além do preço de compra caso a data de compra contratualmente acordada ou os prazos de pagamento tenham sido ultrapassados.
Outra razão, mas muito menos comum, para o vendedor rescindir o contrato pode existir se o comprador alterar a estrutura do edifício adquirido, embora isso tenha sido excluído do contrato de compra. Essas cláusulas contratuais geralmente existem quando se trata de um edifício classificado ou quando este tem um valor arquitetônico especial - neste último caso, o arquiteto, como o autor, pode até mesmo intervir no tribunal.
Se o comprador deseja rescindir o contrato de compra, geralmente os motivos são completamente diferentes. Os mais comuns são defeitos graves no edifício, que o vendedor ocultou deliberadamente. Nesses casos, os tribunais falam do que é conhecido como "deturpação fraudulenta". Deficiências graves podem ser, por exemplo, uma grande infestação de podridão seca ou danos de apodrecimento estruturalmente críticos na estrutura do telhado. O cerne da questão: o comprador deve provar ao vendedor que sabia sobre esses defeitos antes da assinatura do contrato - somente se for bem-sucedido poderá exercer seu direito legal de rescisão. Na prática, entretanto, isso se mostra difícil. A prova geralmente só é possível se o comprador puder encontrar uma testemunha - por exemplo, o proprietário de uma empresa especializada,que o vendedor já havia contatado antes da conclusão do contrato de compra para avaliar os defeitos ocultos.
Defeitos graves são o motivo mais comum para rescisão do contrato de venda.
Pequenos defeitos em propriedades usadas não são motivo para rescisão do contrato, especialmente porque muitas vezes se trata dos sinais esperados de envelhecimento. Além disso, uma exclusão de garantia pode ser acordada no contrato de venda para defeitos abertos ou ocultos que não são conhecidos pelo vendedor. Para evitar tais problemas, é extremamente importante que você, como comprador, inspecione cuidadosamente o imóvel desejado em conjunto com o vendedor antes de assinar o contrato de compra e elaborar um protocolo de entrega. Se possível, consulte um especialista em construção, se você não for um especialista.
Dica: Para evitar erros na compra de uma casa, você deve preparar um checklist com antecedência e revisá-lo de forma consistente antes de assinar o contrato.
Em casos mais raros, verifica-se apenas após a assinatura do contrato de compra que a propriedade adquirida está onerada com uma taxa de terreno e o banco do vendedor não está pronto para excluí-la - geralmente, especialmente se o vendedor e seu banco sobre o Montante das penalidades de reembolso antecipado do empréstimo O encargo do terreno passaria para o comprador com a aquisição da propriedade e enfrentaria encargos financeiros excepcionalmente altos que justificam a rescisão do contrato de compra.
Escopo de compensação
Se o comprador ou o vendedor fizer uso de um direito de rescisão fixado contratualmente, a questão da compensação ou indenização em caso de rescisão é geralmente regulada no contrato de compra. A situação é diferente, entretanto, se uma das partes contratantes fizer valer um direito legal de rescisão. Por exemplo, se o vendedor rescindir o contrato de venda porque o comprador não paga, ele pode responsabilizá-lo pelos custos incorridos. Isso inclui os custos de corretagem já mencionados, mas também receitas mais baixas: Se o vendedor obtiver receitas de vendas menores, por exemplo, ao vender novamente, ele pode reclamar a diferença do preço de compra originalmente acordado do primeiro comprador resignado. Existe outra parte interessadaquem compra a propriedade alguns dias depois pelo mesmo preço, a compensação será correspondentemente menor. Nesses casos, o vendedor não pode vender sua casa a preço de banana, mas deve exigir um preço local habitual com uma estrutura de negociação razoável.
Se o comprador desistir da compra do imóvel devido a defeitos significativos ocultos intencionalmente, ele pode cobrar do vendedor os custos de financiamento, a inscrição no registo predial, quaisquer despesas de renovação incorridas e, se aplicável, despesas periciais e processuais. Se os parceiros contratuais originais não chegarem a um acordo, um árbitro ou mesmo um tribunal deve determinar o valor.
Reversão da compra do imóvel
Se o direito legal ou contratual de rescisão se aplicar, a compra do imóvel deve ser revertida - em alemão oficial, fala-se de uma reversão do contrato de compra. Esta é iniciada pelo vendedor através do notário e está associada a custos adicionais, uma vez que, por exemplo, a inscrição no registo predial tem de ser alterada novamente. Na prática, dependendo do desenho de qualquer cláusula rescisória no contrato de venda, esses custos geralmente são arcados pelo comprador - por exemplo, se ele não tiver transferido o valor da compra no prazo.