Umidade, janelas com correntes de ar ou falhas no aquecimento são motivos comuns para redução do aluguel. Mas não os únicos. Em quais casos você pode pagar menos aluguel e quais requisitos legais você deve observar em nosso guia.
Quando uma redução de aluguel é justificada?
O locador deve sanar os defeitos do apartamento alugado que limitem seu uso contratual. Até que isso aconteça, o inquilino pode reduzir o aluguel. Porém, deve haver um defeito que justifique a redução do aluguel e não tenha sido causado pelo usuário. Esses defeitos são:
- informação incorreta do espaço vital
- Umidade ou mofo
- goteiras ou janelas danificadas
- Falhas ou defeitos de aquecimento
- Falha no abastecimento de água quente
- ralos entupidos, vasos sanitários inutilizáveis, banheiras danificadas
- uma varanda precisa de conserto
- Falha do sistema elétrico, defeitos no elevador, sistema de campainha ou iluminação da casa
- A cave, jardim ou garagem não podem ser usados
- carpete gasto, parquet danificado
Mas os danos ambientais externos também são considerados uma razão para uma redução do aluguel:
- Poeira e poluição de sujeira
- barulho de construção
- Poluição sonora de vizinhos devido ao isolamento acústico inadequado
- Perturbações dos vizinhos
- Fedor do apartamento vizinho, por exemplo devido à criação inadequada de animais
- Infestação de vermes
- Prostituição em casa
É bom saber : a poluição sonora de fora nem sempre permite que você pague menos aluguel - os tribunais geralmente decidem isso com base no caso individual em questão. Os inquilinos só podem reivindicar isso como uma redução do aluguel se tiverem feito um acordo sobre as condições do apartamento quando se mudarem ou se o proprietário puder exigir um pagamento de indenização do terceiro perturbador (como no caso de um canteiro de obras vizinho ou um campo esportivo).
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Recursos prometidos Você também tem direito a uma redução no aluguel se o apartamento não |
Quando uma redução de aluguel é excluída?
Você não tem permissão para pagar menos aluguel no caso de uma renovação energética, apesar de prejuízo do uso, poluição sonora ou sujeira. Isso inclui medidas para melhorar o isolamento térmico, um novo sistema de aquecimento ou novas janelas. Nos primeiros três meses da reforma, você tem que suportar o canteiro de obras sem poder obter uma redução no aluguel.
A redução do aluguel devido à poluição sonora não é totalmente isenta de problemas: depende da causa do ruído.
Mesmo que a falta de acomodação leve apenas a um comprometimento menor, você não tem permissão para reduzir o aluguel - você ainda tem o direito de que o proprietário corrija o defeito. Os defeitos insignificantes típicos são:
- iluminação defeituosa na escada
- Poluição sonora menor proveniente de vizinhos, por exemplo, de autoclismos, abertura e fecho de janelas e portas após as 22h00
- Rachaduras finas no prédio antigo
- Mancha de água no banheiro
- Rachadura no painel da janela
Basicamente, como inquilino, você deve verificar cuidadosamente o apartamento antes de assinar um contrato. Defeitos que não foram reconhecidos devido a negligência grosseira não são motivo para uma redução do aluguel posterior. Quem alugar um apartamento em uma nova área de desenvolvimento ou perto de um parque infantil não deve reclamar do barulho da construção ou dos gritos das crianças. Defeitos como janelas velhas ou vidros pouco nítidos também devem ser esperados em edifícios antigos.
Como você implementa uma redução no aluguel?
Você não precisa solicitar uma redução no aluguel do locador - mas deve avisá-lo com antecedência, relatando um defeito. Porque só quando souber do defeito poderá eliminá-lo e devolver o apartamento a um estado adequado. Como inquilino, você pode reduzir o aluguel no período entre o início da deterioração da qualidade da sua casa e a eliminação da deficiência.
Notificação de defeitos: Como proceder
Se você deseja exigir uma redução do aluguel, deverá ser capaz de enviar uma notificação por escrito dos defeitos como prova. Seja por carta ou e-mail: basta descrever os sintomas da deficiência - não é preciso explicar a causa ou a extensão da deficiência no uso, isso emerge de uma sentença do Tribunal de Justiça Federal (BHG, Az. VIII ZR 125/11). A notificação de defeitos por telefone só é permitida em situações de emergência, como falha de aquecimento no inverno. Uma testemunha também faz sentido aqui.
Sob certas circunstâncias, você, como locatário, é responsável pelos danos se não relatar um defeito e este se transformar em danos graves com o tempo.
Se a notificação do defeito for feita e o locador não se deslocar ou mesmo se recusar a restaurar o bom estado do apartamento, o locatário pode entrar com um processo para sanar o defeito. Porque a reclamação de reparação é um dos direitos do inquilino. Não há prescrição, desde que o locatário more no apartamento.
É bom saber : se o senhorio usar trabalhadores não qualificados para remediar a falta de alojamento ou se estiver apenas disposto a fazer trabalho manual insuficiente, você, como inquilino, pode rejeitar este trabalho como "impróprio". Nesse caso, você mesmo pode providenciar os reparos às custas do proprietário.
Quão alta pode ser a redução do aluguel?
O valor da redução depende do caso individual. Depende da gravidade do déficit habitacional e do tempo de existência. O valor da redução do aluguel deve ser adequado, decidiu o Tribunal Federal de Justiça (Az. VIII ZR 19/14). Portanto, tome cuidado para não definir uma redução muito alta. Em caso de dúvida, você, como inquilino, deve calcular muito baixo. Ou você paga o aluguel integral sujeito ao reembolso até que o valor da redução permitida seja esclarecido com a ajuda de um advogado.
Um advogado ou funcionário da associação de proteção ao inquilino explicará até que ponto você pode reduzir o aluguel e que parte você pode reter inteiramente.
Como você calcula o valor de uma redução no aluguel?
O valor da redução do aluguel só pode ser facilmente calculado no caso de um cálculo incorreto do espaço vital: Por exemplo, se o apartamento for 15% menor do que o especificado, você pode pagar 15% menos o aluguel.
Torna-se mais difícil determinar a extensão de outro prejuízo do valor residencial e derivar o valor da redução do aluguel disso. Para fazer isso, você deve levar em consideração se todos os cômodos do apartamento são afetados pela deficiência ou qual o tamanho e a qualidade de vida do cômodo - e, claro, por quanto tempo a deficiência durou. Portanto, antes de decidir você mesmo uma redução do aluguel, é aconselhável consultar a associação de inquilinos local ou um advogado.
Qual é a diferença entre redução de aluguel e direito de retenção?
Se a redução do aluguel visa principalmente obter compensação pela deterioração da qualidade da casa, o direito de retenção é um meio real de exercer pressão sobre o locador: permite que o locatário retenha um valor superior. Ambos os direitos do inquilino podem ser exercidos ao mesmo tempo.
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Redução de aluguel |
Direito de retenção |
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Uma parte do aluguel correspondente |
O locatário retém três a cinco vezes a |
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O valor da redução do aluguel é perdido para o |
O inquilino paga o aluguel retido |
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O valor retido não pode ser superior |
O proprietário pode recusar uma redução do aluguel?
O simples fato de o locatário reduzir o aluguel não dá ao locador o direito de rescindir o contrato. No entanto, se o inquilino pagar menos aluguel, apesar da situação jurídica ou factual pouco clara, ele é culpado de falta de pagamento. Para fazer isso, ele deve estar em atraso com mais de um mês de aluguel em duas datas consecutivas ou dois meses de aluguel por um período mais longo. Em seguida, ele dá ao proprietário a oportunidade de rescindir o contrato sem aviso prévio (BGH, Az. VIII ZR 128/11). No entanto, se a redução do aluguel foi justificada, o locador naturalmente não tem o direito de rescisão.
Retiramos as informações sobre o texto do "Manual do inquilino". Aqui você pode solicitar o centro de aconselhamento ao consumidor da Amazon.
