Campos de lavanda em flor, boa cozinha, bons vinhos e uma cultura viva: são apenas algumas das coisas que tornam a França um destino de férias popular. Não é incomum que as pessoas pensem em comprar uma casa na França. Mas tenha cuidado: países diferentes, costumes diferentes - neste artigo resumimos tudo o que você precisa saber, incluindo endereços e traduções importantes.
Comprando uma casa na França: como encontrar seu imóvel
Para começar, é claro que você deve pensar em onde gostaria de morar na França ou onde gostaria de passar as férias regularmente. E: deve ser uma pequena casa, um apartamento ou uma villa com piscina? Se gosta de passar as suas férias na Provença, por exemplo, é claro que também faz sentido comprar uma casa lá. Na melhor das hipóteses, você já conhece a região e talvez já conheça alguns dos locais - eles são sempre uma boa ajuda quando você está procurando um imóvel.
Corretora: a corretora está sujeita a regulamentações rígidas na França - estudos de direito ou economia ou quatro a dez anos de experiência no setor. Só então a prefeitura emite a “carteira profissional”.
Recomendado: Membros da associação de corretores FNAIM (Féderation Nationale des Agents immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce). A comissão é uma questão de negociação, mas geralmente é de sete a oito por cento do preço de compra mais o IVA.
Jornal: Se quiser fazer uma pesquisa por conta própria, encontrará regularmente ofertas de imóveis no estrangeiro na secção imobiliária dos jornais diários nacionais ou nos seus sites.
Notário:Os notários desempenham várias funções na França: Certificação notarial de contratos de venda, assessoria imobiliária, imobiliária e imobiliária (importante para compradores estrangeiros) e também mediação de transações imobiliárias. Pelas suas qualificações, os notários possuem um vasto conhecimento do mercado imobiliário local e por isso irão ajudá-lo não só na mediação, mas também na preparação do contrato de compra e venda.
Prefeitura: as prefeituras na França fornecem informações sobre áreas de construção, planos de desenvolvimento, regulamentos de planejamento urbano, outros regulamentos de construção e preços de propriedades atuais.
Arquiteto:Os arquitetos são questionados quando planejam e supervisionam projetos de construção individuais e são organizados na “Ordre des Architectes” (Câmara dos Arquitetos).
Promotores imobiliários: oferecem casas e condomínios prontos para uso. Pertencer a uma associação profissional costuma representar seriedade e competência. As associações mais conhecidas são: "Fédération Nationale des Promoturs Constructeurs" / FNPC e "Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles" / UNCMI.
Férias por encomenda: isto é possível com a sua própria propriedade. A Provença está no topo da lista para muitos.
Compra de casa na França: cuidado com os contratos preliminares
Atenção: um contrato preliminar é legalmente válido na França! Nesse caso, ela conta como promessa de venda mútua e, portanto, é vinculativa! Portanto, não assuma compromissos precipitados por causa do clima de férias. Antes de assinar o chamado "Avant-Contrat" ou "Compromis des Vente", é essencial que você obtenha um notário para obter ajuda.
Depois de encontrar o imóvel de sua escolha, concorde com todos os detalhes do contrato preliminar com o vendedor, se possível. Ele serve de base para o contrato de compra notarial. Pelas consequências jurídicas associadas à conclusão de tal contrato preliminar, é altamente recomendável que seja lavrado por notário e, se possível, que seja garantido o financiamento antes mesmo da assinatura.
Os notários na área da fronteira alemã / francesa (Alsácia / Lorena) geralmente fornecem aconselhamento bilíngue, por exemplo também sobre questões de herança, e podem autenticar contratos de compra e ordens de hipoteca em toda a França. Para os notários no resto da França, uma tradução autenticada do contrato de empréstimo alemão seria necessária. No entanto, isso é demorado e caro.
Se você quiser evitar uma viagem à Alsácia especificamente para solicitar a hipoteca, o notário da Alsácia enviará a você uma procuração em alemão, que você poderá assinar em frente a um notário alemão ou no consulado francês mais próximo. Você deve arcar com os custos incorridos para isso.
De acordo com a lei de solidariedade e renovação urbana (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain), o período de cancelamento de sete dias após a assinatura do contrato preliminar de compra também se aplica aos imóveis usados . Nenhum adiantamento pode ser feito dentro deste período e o contrato não pode ser autenticado.
De acordo com o Código do Consumidor francês, já deve constar do contrato preliminar se e, em caso afirmativo, em que medida o preço de compra deve ser financiado com fundos de crédito. A lei prevê um período de pelo menos quatro semanas após a conclusão do contrato preliminar para a obtenção de financiamento. Se um pedido de empréstimo correspondente for rejeitado pelo banco dentro desse período, geralmente você poderá rescindir o contrato preliminar gratuitamente. No entanto, você deve ter isso confirmado por escrito. Se necessário, uma extensão do prazo pode ser acordada com o vendedor. Os adiantamentos acordados sobre o preço de compra devem ser feitos apenas para uma conta do notário encarregado da compra.
Também em França existem certos regulamentos de construção que devem ser observados, como o plano de desenvolvimento (plan d'occupation des sols / POS) e o ordenamento urbano (documentado no "Certificat d'Urbanisme" / CU). Os municípios emitem a licença de construção. .
a construção de habitações familiares chave na mão sujeita a regulamentação legal especial (contrato de construção de maison individual / CCMI). os contratos de trabalho celebrados com os promotores sujeitos a regras estritas de protecção do comprador, o particular, emitido para a sua garantia de conclusão do projecto de construção sob a forma de um banco - ou de garantia de seguros fornece.
O Registo Predialé regulamentado de forma diferente na França. Na Alsácia e na Lorena, existe o chamado “livre foncier”, que é mantido como o registro de terras alemão (seções I a III). No resto da França, são mantidos registros regionais de hipotecas (Bureaux de Conservation des Hypothèques), que registram direitos de propriedade e hipotecas.
Seu próprio paraíso de férias: Muitas pessoas realizam esse sonho comprando uma casa na França.
Financiar propriedade na França: crédito e impostos
Desembolso de empréstimo
Como o preço de compra acordado geralmente já deve estar disponível no notário no momento da certificação notarial da transação imobiliária, os credores pagam o empréstimo diretamente ao notário como parte de um mandato fiduciário.
Se você já é proprietário de um imóvel, o empréstimo pode ser pago conforme suas instruções, sem mandato fiduciário, assim que a hipoteca for registrada corretamente. No entanto, devido aos tempos de processamento relativamente longos nos cartórios franceses de registro de imóveis ou cartórios de hipotecas, isso pode levar algumas semanas. Na medida em que o desembolso antecipado do empréstimo é necessário em tais casos (por exemplo, para pagar contas de comerciante), ele normalmente pode ser feito por meio do notário responsável - como parte de sua responsabilidade pelo correto registro da hipoteca.
Portanto, se você deseja financiar um imóvel, deve observar que o tempo de processamento esperado, desde a apresentação do pedido de empréstimo até o desembolso do empréstimo, é de cerca de dois a três meses.
Efeitos do uso de fundos da sociedade de construção
O uso de empréstimos imobiliários e fundos de poupança no exterior dentro do período de compromisso é visto pela administração fiscal como prejudicial aos prêmios ou impostos. Uma exceção importante se aplica apenas a funcionários da União Europeia: de acordo com as decisões do BFH, eles podem usar fundos da sociedade civil para residências familiares em seu país de residência.
Os outros efeitos fiscais de uma propriedade no exterior - como o tratamento de receitas / perdas de aluguel e arrendamento no exterior para tributação de renda na Alemanha - baseiam-se no acordo de dupla tributação entre a República Federal da Alemanha e a França. A administração fiscal responsável pela tributação do contribuinte deve estar envolvida aqui.
Custos de funcionamento
O imposto sobre a propriedade é redefinido anualmente pelo município. Além do imposto sobre a propriedade (taxe foncière), um imposto sobre a habitação (taxe d'habitation) deve ser pago na França . Todos os que têm um apartamento, seja proprietário ou inquilino, têm de pagar. O valor é baseado no valor cadastral do aluguel e na taxa de avaliação municipal. Os impostos de propriedade e habitação combinados são geralmente mais altos do que o imposto de propriedade alemão. Custos de funcionamento como coleta de lixo, limpeza das ruas, água e esgoto são geralmente mais baratos do que na Alemanha. Abra uma conta corrente francesa para as despesas correntes.
Uma tradicional quinta francesa com jardim em Bordéus.
Financiar propriedade na França
Capital próprio
Sempre use pelo menos 40 a 50 por cento de capital ao financiar uma propriedade no exterior. Imóveis ou outros ativos na Alemanha, que podem ser emprestados se necessário, também contam como substitutos do patrimônio.
Custos de compra adicionais
Taxas de corretagem: sete a oito por cento incluindo o IVA do preço de compra. Quem arca com essa taxa é uma questão de negociação, geralmente o comprador.
Para terrenos para construção e edifícios com menos de cinco anos de idade e que mudam de mãos pela primeira vez, é cobrado 19,6% do imposto sobre o valor agregado (TVA) - muitas vezes já incluído no preço de compra: inclui os impostos toutes (ttc).
Para propriedade usada, existem custos adicionais de cerca de 8%:
- Imposto departamental (taxe départementale) 3,6 por cento
- Imposto municipal (taxe communale) 1,2 por cento
- Mais uma taxa de cobrança de 2,5 por cento sobre o imposto do departamento
- Registro de imóveis custa 0,1 por cento
- O cartório e o tribunal custam de 2 a 3 por cento.
O financiamento
O empréstimo à habitação e os fundos de poupança também podem ser utilizados para financiar medidas de habitação na França. O empréstimo pode ser garantido por uma hipoteca sobre um imóvel residencial francês. Obviamente, os objetos domésticos penhorados e a garantia de reposição também podem ser usados como garantia.
Documentos de financiamento
- Comprovante de renda (três recibos de vencimento mais recentes de cada mutuário, etc.)
- Última avaliação do imposto de renda
- Prova de outras receitas (pagamentos de manutenção, renda de aluguel, etc.)
- Confirmação de outros empréstimos que farão parte do financiamento (valor, prazo, taxa de juros, parcelas de reembolso)
- Prova de equidade
- Prova de seguro de construção
- Extrato atual do extrato do registro de imóveis / registro de hipotecas
- Planta oficial do local
- Cópia da carteira de identidade
- Extrato do FICP
3 dicas para renovar sua casa de campo
1. Realize o sonho de uma casa de campo
O pátio abandonado no meio das vinhas da Provença, a idílica casa de aldeia feita de pedras naturais - casas de sonho que parecem estar à espera de serem despertadas. As casas antigas costumam ter uma boa estrutura e ainda são baratas em regiões remotas. Você precisa de muita sensibilidade e paciência ao lidar com eles. Antes mesmo de comprar uma casa, você deve chamar um profissional da construção civil. Um arquiteto francês especializado em reformas conhece melhor os regulamentos de construção regionais e também os requisitos para antigas casas de campo para uma restauração elegante.
Primeiro, familiarize-se com a estrutura de sua casa. Se nenhum plano de construção estiver disponível, o arquiteto deve registrar o estado atual em um levantamento. É importante registrar e remover danos por umidade ou infestação de pragas nas peças de madeira de suporte de carga. Em geral, essas peças precisam ser totalmente substituídas. Se você encontrar ninhos de cupins, deve relatá-los na França. Você terá menos problemas com a alvenaria. O calcário, por exemplo, quase não absorve água.
Lindos afrescos, marchetaria ou estuque podem ser escondidos sob o reboco de sua casa. Pode ser emocionante e divertido procurar pistas aqui, fotografar e descrever os achados.
Bairro La Petite France em Estrasburgo
2. Renove de acordo com as necessidades modernas
Após o inventário, inicia-se a reforma prática: arrumação e limpeza, remoção de camadas antigas de tinta e gesso, eventuais acréscimos e relocação dos serviços de construção.
Renovação de telhados: telhas de barro são comuns nos países mediterrâneos. Para restaurar o telhado à maneira antiga, cubra cuidadosamente e reutilize telhas em bom estado. Se isso não bastasse, você pode encontrar comerciantes de materiais de construção na Provença, por exemplo, que se especializam em telhas velhas. Para se proteger do vento e da chuva, você deve colocar um filme respirável sob o tijolo.
Aquecimento :Mesmo numa casa no sul da França, não prescinda do aquecimento central, mesmo que a ampla sala de estar tenha, como é frequentemente o caso, uma lareira atmosférica. Sua capacidade de aquecimento não é suficiente no inverno, que pode tornar-se desconfortavelmente frio. O aquecimento é essencial, especialmente no banheiro. O aquecimento central também ajuda a evitar que a umidade penetre nas vigas de madeira.
3. Descubra o típico
Quando se trata de design de interiores, existem opções atraentes para criar aquele toque que você percebe e ama como um estilo de vida tipicamente francês.
Salas, janelas e portas:O espaço de convivência e a disposição dos quartos costumam ser suficientes em antigas casas de fazenda francesas. Se uma extensão for necessária, a planta baixa existente e as aberturas da fachada devem ser cuidadosamente adaptadas. Se novas janelas e portas forem instaladas, acessórios e puxadores antigos podem manter o estilo da casa. Você deve pintar janelas e venezianas com as cores típicas do país. Na Provença, é o famoso azul-acinzentado brilhante. Quem compra uma casa velha na França deve renová-la e modernizá-la respeitando sua história e cultura. As alterações estruturais estão sempre sujeitas à aprovação da autoridade responsável pela construção e do escritório do monumento. Em algumas áreas, existe o risco de penalidades severas e até mesmo ordens de demolição se os regulamentos de construção não forem cumpridos.
Revitalize o ambiente : a terracota e a pedra natural são obrigatórias. A Provença ainda hoje é um reduto para a produção desses azulejos em padrões e cores tradicionais.
Na hora de construir o interior, é melhor deixar a sua casa por um pouco mais de tempo incompleta e provisória e, a princípio, mobiliá-la com moderação. Porque vale a pena procurar peças do artesanato regional e lindos móveis antigos individuais nas aldeias e nas feirinhas. Muitas casas antigas renovadas devem sua atmosfera única a esses tesouros.
Janela da Provença e campos de lavanda
Endereços e traduções importantes
| CCMI | Contrat de construction de maisons | contrato individual de trabalho para moradias unifamiliares |
| CEA | Caisse d'Epargne d'Alsace | Banco de poupança da Alsácia com sede em Estrasburgo |
| CU | Certificat d'Urbanisme | Planejamento urbano |
| FNAIM | Fédération Nationale des Agents immobiliers | Associação Francesa de Corretores |
| FNPC | Fédération nationale des promoters constructeurs | Associação profissional para incorporadores imobiliários |
| POS | Plan d'occupation des sols | Plano de zoneamento |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée | CUBA |
| UNCMI | Union nationale des constructeurs de maisons individuales | Associação profissional de incorporadores imobiliários |
| Edifício velho | Immeuble ancien |
| Apartamento / apartamento de 1 quarto | Studio / F1 |
| Banco Banque | |
| Licença de construção | Permis de construction |
| terreno de construção | Terreno de construção |
| Construindo sociedade | Construção Caisse d'Epargne |
| Taxa de juros efetiva | TEG - Taux Effectif Global |
| Condomínio | apartamento |
| Imposto de Renda | Impôt sur le revenu |
| Registro de títulos no registro de imóveis | Inscription des garanties au livre foncier |
| Autorização de débito direto | Authorization de prélèvement |
| Cadastro | Livre Foncier |
| Imposto de transferência de imóveis | Taxe sur la mutation de la propriété im-mobilière |
| Residência principal | Habitation principal |
| casa | Maison |
| Casa, independente | Maison individual |
| Ordem de hipoteca | Constituição de Hipoteca |
| Cadastro | Cadastro |
| Compradores | Acheteur |
| Objeto de compra | Objet |
| Preço de compra | Prix d'achat |
| Contrato de compra | Contrat de Vente |
| extrato de conta | Extrait de Compte |
| Oferta de empréstimo | Offre de pret |
| Garantia de empréstimo | Garantias |
| Documentos de empréstimo | Justificativas |
| agentes imobiliários | Agente imobilizador / cortesão |
| Taxa de corretagem | Frais d'agence |
| CUBA | TVA (Taxe à la Valeur Ajoutée) |
| Nova construção | Nouvelle de construção |
| notário | Notaire |
| Contrato de compra notarial | Tabelião Contratante |
| Taxas de notário | Frais de notaire |
| casa geminada | Maison accolée |
| Seguro de vida | Assurance-vie |
| Colateral | Sûretés |
| Caixa Econômica | Caisse d'épargne |
| Período de reembolso | Durée d'amortissement |
| Vendedor | Vendeur |
| Promessa de vendas | Promisse de Vente |
| Avaliação de mercado | Estimation de la valeur commerciale |
| Imposto sobre a fortuna | Impôt sur la fortune |
| Empréstimo de pré-financiamento | Credit d'anticipation |
| Imposto habitacional | Taxe d'habitation |
| Dedução de juros do passivo fiscal | Déduction fiscales des intérêts des emprunts |
| Segunda casa | Residência secondaire |
| Empréstimo provisório | Retransmissão de crédito |
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