Uma licença de construção não é absolutamente necessária para todos os projetos de construção. Você pode descobrir aqui quando você precisa solicitar uma licença de construção e quais documentos você precisa para o pedido de construção.
Com uma licença de construção, você está do lado seguro como construtor. Você pode ter certeza de que será capaz de construir de acordo com seu aplicativo de construção aprovado e que não enfrentará mais nenhum obstáculo legal. Sempre existe o direito de conceder uma licença se o projeto de construção não suscitar quaisquer preocupações no âmbito do planejamento ou dos regulamentos de construção. No entanto, a licença deve ser usada dentro de três anos, caso contrário, perderá a validade e você terá que solicitar uma prorrogação.
Para quais projetos você precisa de uma licença de construção?
Você está planejando um novo prédio, quer ampliar ou modernizar sua casa? Então você provavelmente precisará de uma licença de construção. Em princípio, é necessária uma licença de construção para todas as medidas de construção, mudança de uso e demolição. No entanto, as leis de construção são bastante diferentes em nível nacional - em alguns países, mesmo pequenas mudanças estruturais, como trapeiras, exigem uma licença de construção; em outros, podem ser erguidas sem uma licença. Uma olhada nas respectivas normas estaduais de construção, que costumam ser encontradas nos portais de internet dos governos estaduais, revela o que pode e o que não pode ser construído sem licença de construção. Para o leigo, no entanto, uma conversa com um funcionário da autoridade de construção local costuma ser mais compreensível e confiável. Eles podem ser encontrados, dependendo da região,sob nomes diferentes: departamento de construção, autoridade de supervisão de construção ou autoridade de construção.
Dica : Se você não fizer uma solicitação preliminar oficial por escrito - e cobrável - de construção, mas apenas quiser informações verbais, certifique-se de anotar a conversa: Isso inclui a data e hora atuais da conversa, o nome do funcionário, seu número de telefone e, claro, o conteúdo gravado. A nota da conversa pode ser útil se houver alguma discrepância depois. O ideal é que um parente ou conhecido o acompanhe até a reunião, cujo nome também deve ser anotado na nota. A alternativa: envie o seu pedido por escrito e informalmente por e-mail - normalmente também é gratuito.
Quais projetos de construção não requerem licença?
É confuso: na Baviera, os proprietários sempre precisam de uma licença para construir um jardim de inverno. Na Turíngia, isso só se aplica a espécimes particularmente grandes e aquecidos. Isso porque a lei de construção é assunto dos estados federais. Para galpões de jardim, telhados de pátio, carports e garagens, fotovoltaicos, coletores solares e bacias de água, nenhuma licença é necessária em alguns estados federais. Portanto, pergunte à autoridade de licença de construção local. Se o seu projeto de construção não exigir uma licença, você pode agir imediatamente.
perigo: Alguns projetos de construção não exigem licença em alguns estados federais, mas exigem notificação. Com essas medidas, o proprietário do prédio ou seu arquiteto muitas vezes tem que preencher tantos formulários e enviar documentos como em um pedido de construção normal. Mas a autoridade responsável pela construção apenas verifica o projeto de construção de forma seletiva. Se o proprietário do edifício não ouvir o contrário da autoridade responsável pela construção após um determinado período, considera-se que a licença de construção foi concedida. Isso também é chamado de procedimento de isenção (veja abaixo).
É bom saber : mesmo as medidas de construção que não requerem licença estão sujeitas aos requisitos da legislação de construção pública. Por exemplo, você deve observar os regulamentos de distância. Caso contrário, a autoridade pode posteriormente exigir a criação de condições legais.
Uma casa de jardim não requer aprovação?
Isso também não pode ser respondido de forma geral, porque depende do seu projeto individual: Os regulamentos de construção do estado estipulam o espaço máximo que uma casa sem licença não pode exceder. Eles também regulam se o galpão do jardim precisa de estática ou não. Você deve, portanto, esclarecer com as autoridades de construção quais documentos de licenciamento você precisa apresentar antes de comprar. Talvez a autoridade responsável pela construção esteja satisfeita com a aprovação geral do kit house.
Licença de construção no procedimento simplificado
Para alguns projetos de construção, é possível um procedimento de aprovação simplificado, incluindo procedimentos de isenção ou procedimentos de informação. Apenas alguns pontos do modelo de construção são verificados aqui. O construtor ou seu arquiteto deve garantir que seu projeto esteja em total conformidade com os requisitos do plano de desenvolvimento. Edifícios de pequeno e médio porte ou edifícios residenciais podem ser aprovados mais rapidamente se estiverem dentro de um plano de desenvolvimento qualificado e o desenvolvimento for garantido. Todos os documentos de construção habituais também devem ser apresentados para o procedimento de isenção. Quais são eles está na respectiva portaria do modelo de construção.
No processo de informação, a licença de construção é automaticamente considerada concedida dentro de um período - por exemplo, quatro a seis semanas - após a apresentação dos documentos de construção, a menos que a autoridade de construção seja notificada de outra forma pela autoridade de construção.
Pergunte à autoridade de construção quanto tempo leva o processo de aprovação.
Documentos para o aplicativo de construção
Documentos de planejamento profissional para o projeto de construção são necessários para um aplicativo de construção. Portanto, um arquiteto ou engenheiro civil geralmente tem que enviar o pedido. Mas também há exceções aqui: para medidas menores, às vezes os mestres artesãos também podem escrever os documentos de candidatura.
Você deve enviar o pedido em triplicado, juntamente com todos os documentos necessários para avaliar a obra. Aqui está uma estrutura básica para novos edifícios sem qualquer pretensão de validade geral:
- Desenho de arquiteto
- Informações sobre drenagem e abastecimento de água da propriedade
- Informações sobre o desenvolvimento da rota
- Descrição técnica do edifício
- Statics
- Proteção contra incêndio, isolamento acústico, isolamento térmico
- Planta do local do cartório de registro de imóveis
- Cálculo do número do edifício
- Plano de elevação
- Cálculo das áreas vedadas da propriedade
- Se necessário, declaração de consentimento dos vizinhos vizinhos
O arquiteto irá compilar os documentos para o aplicativo de construção com você. Eles são apresentados em triplicado.
É assim que funciona o processo de aprovação
Se não houver um plano de desenvolvimento qualificado ou se você estiver planejando desvios de um plano de desenvolvimento existente, as autoridades verificarão durante o processo de aprovação se o seu projeto se encaixa em seu entorno em termos de tipo de uso, tamanho e localização do edifício, a área construída e o método de construção. Ela também presta atenção à observância das áreas de espaçamento.
Quem concorda com os detalhes antecipadamente corre menos risco de o pedido de construção ser rejeitado. Porque cada decreto de construção também deixa espaço para interpretação. E se uma recusa entrar em casa depois de algumas semanas, não há razão para desistir: muitas vezes, um acordo ainda pode ser encontrado em uma conversa pessoal. Licenças especiais também são possíveis, por exemplo, no decorrer de uma renovação eficiente. Devido às medidas de isolamento térmico, os proprietários de edifícios podem violar o desenvolvimento da fronteira - é aqui que a proteção climática vem em primeiro lugar.
Resumo do procedimento de aprovação
- Obtenha informações da autoridade de construção .
- O arquiteto faz um projeto e acerta com o cliente.
- O arquiteto desenha o modelo de construção e compila todos os documentos para o aplicativo de construção.
- A autoridade de construção examina o aplicativo de construção.
- A licença de construção é concedida e o projeto de construção pode começar.
OU
- A autoridade responsável pela construção rejeita o pedido de construção e apresenta os motivos da sua decisão.
- É necessária uma discussão com a autoridade de construção sobre um possível acordo ou uma licença especial.
- O arquiteto altera o plano de construção ou o cliente pode obter a aprovação dos vizinhos se necessário.
- A autoridade responsável pela construção concede a licença de construção e o projeto de construção pode começar.
Tempo de processamento até a licença de construção
Somente quando a autoridade de construção local tiver emitido uma licença de construção, os artesãos poderão se mudar. Isso geralmente leva várias semanas, às vezes até alguns meses. Infelizmente, não existem regras nacionais para o processamento de aplicativos de construção. O tempo que os proprietários de edifícios têm de esperar inativos varia dependendo do estado e do município. Se você tiver sorte, pode escapar impune em quatro semanas - outros têm que aguentar seis meses. Somente em Baden-Württemberg a Seção 54 dos Regulamentos de Construção do Estado estipula que a decisão sobre o pedido de construção deve ser tomada após dois meses, o mais tardar. A rapidez com que a licença de construção é concedida em outro lugar também depende do caso individual: Um edifício residencial normal em uma nova área de desenvolvimento é geralmente aprovado mais rápido do que um terreno baldio na cidade velha listada ou um projeto comercial na área externa não planejada.
Dica : Se faltarem documentos, o processo de licença de construção é desnecessariamente atrasado - portanto, certifique-se de que esteja completo.
Quando um inquérito preliminar de construção faz sentido?
Se você quiser saber se suas próprias idéias podem ser implementadas antes de criar o plano de construção, você pode descobrir por meio de um inquérito preliminar de construção. Em princípio, qualquer pessoa pode perguntar isso - mas faz sentido procurar o conselho de um arquiteto que, graças aos seus conhecimentos especializados na área de planejamento e regulamentação da construção, possa responder a uma ou outra questão com antecedência.
Uma investigação preliminar da construção também faz sentido se não houver um plano de desenvolvimento para a propriedade ou se ela estiver na chamada área externa - ou seja, fora de um desenvolvimento contíguo. Depois, a exigência é que o novo edifício "se enquadre na peculiaridade da área envolvente e o desenvolvimento esteja garantido". Mesmo quem quer vender um terreno baldio pode fazer um inquérito prévio de construção e assim aumentar o preço, porque afinal os compradores interessados podem descobrir rapidamente se a compra vale ou não para eles.
Como a licença de construção, o pedido preliminar de construção também deve ser submetido por escrito ao órgão responsável pelas regulamentações de construção ou à autoridade de supervisão de construção. Duas opções estão disponíveis para isso: o pedido formal (por uma certa taxa - geralmente na faixa de dois dígitos para uma casa unifamiliar) e o aplicativo informal. O último é mais fácil de perguntar, mas a resposta não é juridicamente vinculativa.
É bom saber : o pedido preliminar de construção não leva menos tempo do que a licença de construção - você pode esperar até três meses de processamento.
Custos de licença de construção
Para a aplicação de construção, os construtores devem calcular cerca de 0,5 por cento dos custos de construção (excluindo custos adicionais). Alternativamente, você também pode calcular os custos para a aplicação de construção usando esta fórmula:
Área fechada em metros cúbicos x valor do edifício em euros por metro cúbico / 0,5 por cento = custos da aplicação do edifício.
Com novos custos de construção de 300.000 euros, a aplicação de construção custa cerca de 1.500 euros. No entanto, se os custos de construção forem muito mais baixos, as autoridades de construção costumam cobrar uma taxa mínima de 100 a 200 euros. Licenças especiais, por exemplo, da autoridade de água ou para o corte de árvores na propriedade, podem causar custos adicionais.
Dica : Mesmo se você quiser esperar para preparar a garagem para um novo projeto de construção, você ainda deve incluí-la no plano de construção desde o início. Isso economiza um procedimento de licença de construção adicional. Mas tenha cuidado: o trabalho adicional pode resultar em mais custos para o arquiteto e o engenheiro estrutural.
Se o seu novo prédio se harmoniza com o ambiente e corresponde ao plano de desenvolvimento, não deve haver problemas com a licença de construção.
O vizinho tem que concordar com meu projeto de construção?
Quem seguir todos os requisitos do plano de desenvolvimento e os respectivos regulamentos de construção do estado receberá uma licença de construção - independentemente do que o vizinho se sente sobre o projeto. Se, por outro lado, forem concedidas exceções e isenções às estipulações do plano de desenvolvimento, a concessão da aprovação fica a critério da autoridade. Nesse caso, a chance de obter uma licença aumenta se o cliente puder mostrar o consentimento de seus vizinhos. Como proprietário do prédio, apresente os documentos do projeto aos vizinhos em tempo hábil e peça-lhes que assinem.
Opções de oposição para residentes
Como residente, você declara que concorda com o projeto de construção com sua assinatura. É possível, no entanto, que você inadvertidamente faça outras concessões, como áreas de liberação reduzidas. Para evitar que isso aconteça, aqui estão algumas dicas sobre o que observar ao verificar os documentos:
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Os espaçamentos estão em ordem
Qual deve ser a distância ao vizinho, basicamente resulta dos respectivos regulamentos de edificações do estado federal. Como regra, é de pelo menos três metros - com exceção de varandas, janelas salientes ou alpendres, para os quais se aplicam distâncias-limite menores. Garagens de até um certo tamanho muitas vezes podem ser definidas no limite -
O edifício combina com o caráter da área?
Se o prédio contradiz a área construída, os vizinhos podem se sentir irracionalmente incomodados. No entanto, não é o gosto individual que decide isso, mas o plano de desenvolvimento. Por exemplo, nenhum empreendimento comercial pode ser construído em uma área residencial. Nesse caso, a licença de construção não seria aprovada de qualquer maneira. -
A proteção de terceiros é mantida?
Se o projeto de construção exceder o uso permitido de espaço, o número de apartamentos ou a altura do edifício, você, como vizinho, pode contestar a licença de construção.
Veto contra os planos do vizinho
Quem quiser intentar uma ação contra uma licença de construção já concedida tem apenas o prazo de um mês. Exceção: se você, como vizinho, não foi informado, pode até contestar a licença de construção no prazo de um ano, a partir do momento em que tomou conhecimento do projeto de construção.
Se a autoridade rejeitar a objeção, uma ação pode ser tomada perante o tribunal administrativo. Faz sentido que esta ação seja acompanhada de um procedimento de urgência com o qual é possível obter o congelamento da obra. Caso contrário, você pode ter que chegar a um acordo com um fato consumado. Uma objeção ou ação judicial é promissora se a licença violar claramente uma cláusula que protege os vizinhos. No entanto, provavelmente você não conseguirá garantir a visão desobstruída de que desfrutou até agora.
O quão grande deve ser a distância dos vizinhos depende dos respectivos regulamentos de construção do estado federal.
Esses regulamentos protegem os vizinhos
- Reivindicação de manutenção de área sob a lei de planejamento de construção
- Regulamentações sobre a observância de folgas nas paredes externas do edifício
- requisitos parciais para a estabilidade de estruturas
- se aplicável, diretrizes de proteção contra incêndio
- possíveis planos sobre a localização de vagas de estacionamento e garagens
- Requisito de consideração sob a lei de planejamento de construção
- Seção 5 da Lei de Controle de Immissão Federal: De acordo com este, as usinas que estão sujeitas a aprovação devem ser construídas de forma que não causem quaisquer impactos ambientais prejudiciais para o público em geral ou sua vizinhança.
Prédio sem licença de construção
Novos edifícios precisam de uma licença de construção - é claro! Mas com projetos de construção menores, um ou outro pode estar inclinado a contornar o longo processo. Cuidado: qualquer pessoa que implemente seu projeto de construção sem licença, seja uma casa na árvore ou um galpão de ferramentas, pode violar os regulamentos de construção do estado.
Essa chamada mineração negra freqüentemente passa despercebida por anos nas áreas rurais. Mas desde que o Google Street View existe, mais e mais violações têm sido notadas. Em seguida, a autoridade primeiro envia um convite ao proprietário para ser ouvido. Depois disso, a propriedade geralmente é verificada não oficialmente na propriedade vizinha. Se for um prédio preto, o proprietário será solicitado a removê-lo. Se ele não fizer isso, ele receberá uma multa. Isso varia dependendo do estado federal e dos fatos. Os agricultores negros em Baden-Württemberg pagam uma multa de EUR 500 a 7.500 por pequenas mudanças no quarto e EUR 1.500 a 50.000 por volumes maiores. Em Mecklemburgo-Pomerânia Ocidental, por outro lado, a multa é significativamente mais barata, de 750 a 10.000 euros. Qualquer pessoa que fizer pequenas mudanças de quarto na Turíngia sem uma licença receberá 250 para 7.500 euros. A propósito: se o proprietário ainda não retirar o imóvel após a multa, as próprias autoridades de construção irão demoli-lo.
É bom saber : além das penalidades da lei de construção, a construção ilegal pode ter consequências sob a lei de seguros e de locação, por exemplo, se o seguro de construção não pagar como resultado ou o inquilino cancelar sem aviso prévio.
Obter licença de construção retrospectivamente
Ao comprar uma casa, por vezes acontece que as medidas de renovação ou ampliação realizadas há muitos anos não eram permitidas por uma licença de construção. Neste caso, uma licença de construção subsequente pode ser solicitada. Isso geralmente é concedido para telhados de pátio, paredes, garagem, piscinas ou casas de jardim.
Dica : antes de comprar o imóvel, peça ao vendedor que lhe mostre todas as licenças de construção ou pergunte às autoridades de construção. Se eles disserem que uma licença de construção subsequente não pode ser emitida, você deve ficar longe dela! Nesse caso, você pode até ter que esperar uma ordem de descarte.