Comprar um imóvel usado nem sempre é um prazer e custa caro ao comprador: por exemplo, quando você adquire um imóvel usado que apresenta defeitos posteriormente. Muitas vezes, o comprador não recebe nenhuma compensação. Motivo: Quase todos os contratos de venda de imóveis usados contêm a cláusula “comprado como visto” ou “comprado como está”.
Isso significa: Não há responsabilidade para o vendedor. Exceção: Propriedades essenciais como o ano de construção da casa não podem ser excluídas da garantia.
O mesmo também se aplica se o vendedor enganou o comprador de maneira fraudulenta sobre um defeito. No entanto, isso não inclui defeitos que um comprador médio poderia ter reconhecido em uma inspeção completa da propriedade usada sem um especialista: aqui, o comprador tem que se proteger. Por exemplo, os compradores em potencial podem descobrir facilmente áreas danificadas no gesso ou nas portas internas que são difíceis de fechar. Caso contrário, ele deve perguntar ao vendedor e pode confiar em suas informações. O vendedor ainda tem que revelar defeitos graves sem ser questionado, por exemplo, se há podridão seca.
Responsabilidade por informações falsas comprovadas
Se a garantia for excluída do contrato, os vendedores são os principais responsáveis se fizerem declarações falsas sobre o estado da propriedade ou se induzirem em erro sobre defeitos. O pré-requisito para a responsabilidade é que o vendedor tenha conhecimento do defeito. “O comprador sempre tem que provar isso, o que muitas vezes é muito difícil”, enfatiza Holger Freitag, advogado de confiança da Associação de Construtores Privados (VPB).
Um especialista em construção pode ser contratado para descobrir se o defeito existia antes da compra. Se o defeito não foi discutido antes da venda, surge a questão adicional de saber se o defeito foi objeto de divulgação. “Isso é decidido pelos tribunais caso a caso, e eles têm alguma margem de manobra”, diz Freitag. Sua dica: faça o máximo de perguntas possível durante as ligações de vendas e leve uma testemunha com você para fazer anotações. Isso torna mais fácil provar informações falsas posteriormente.
A cláusula “comprado como está” significa: nenhuma responsabilidade para o vendedor de um bem usado.
Imóvel usado - comprado como visto?
Christian Meier, advogado especialista em direito da construção e arquitetura, membro do comitê executivo da Lei de Construção ArGe na Associação dos Advogados Alemães: “A alegria de um novo proprietário com sua casa usada pode rapidamente se transformar em raiva e frustração: assim que ele se muda, os defeitos já são aparentes. Então, surge a pergunta se o vendedor pode ser usado para removê-los.
Garantia
A maioria dos contratos de vendas contém formulações que excluem a responsabilidade por defeitos que surgirem posteriormente. “Comprado como visto” indica uma exclusão da garantia, bem como “com exclusão da garantia para todos os defeitos visíveis e ocultos” ou “comprado como está”.
Responsabilidade por defeitos
No entanto, o vendedor não pode ocultar um defeito de forma fraudulenta. De acordo com decisão do Tribunal de Justiça Federal em 24 de março de 2006, o comprador também pode rescindir o contrato de compra se o defeito for menor. Neste caso, tratava-se de danos causados pela umidade. O vendedor sabia disso, mas ele o manteve em segredo. O vendedor teve que aceitar a reversão do contrato (processo número V ZR 173/05). Ele é, portanto, responsável por defeitos que conheceu e não informou ao cliente.
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segurança
Os vendedores devem listar todos os defeitos conhecidos no contrato de venda, os compradores devem ter certeza de que a propriedade está livre de defeitos. Para evitar surpresas desagradáveis, os compradores devem fazer uma avaliação do prédio antigo antes de fazer a compra. "
Se você comprar um imóvel usado, deverá obter um seguro livre de defeitos.
O que eu verifico antes de comprar um imóvel usado?
Se Your-Best-Home.net atender aos seus requisitos, você deve verificar a estrutura de construção completamente. O estado da cave, fachada, telhado, aquecimento e instalações sanitárias é particularmente importante. Contrate um especialista: só ele pode identificar defeitos ocultos.
Do ponto de vista puramente jurídico, não se compra o bem usado, mas sim o imóvel. Portanto, é essencial ter um extrato atual do registro de imóveis mostrado a você. Existem as hipotecas, encargos de terra e direitos de uso. Se você não entende alguma coisa, pergunte a um notário. Com propriedades de longo prazo, você compra Your-Best-Home.net enquanto paga o aluguel da propriedade. Quando se trata de contrato de venda, um notário competente é essencial. Ele sabe o que deve ser regulamentado no contrato e explica o texto para você.
O contrato de compra deve indicar: o montante e a data de vencimento do preço de compra, a transferência de propriedade, gravames e vantagens, isenção de gravames sobre o imóvel ou assunção de dívida. O vendedor também deve garantir que não tem conhecimento de quaisquer defeitos de construção graves e que não existem locais contaminados na propriedade. Condicione-se ao direito de rescisão em caso de defeitos graves. Certifique-se de que o seguro existente seja repassado a você.
Certifique-se de ter mostrado o registro de imóveis antes de comprar um imóvel usado.
Veredicto: Idosos cantando
Uma exclusão de responsabilidade por defeitos materiais foi incluída no contrato de venda. O vendedor garantiu que não tinha conhecimento de nenhum defeito oculto no apartamento. O comprador sabia que havia uma creche para idosos no primeiro andar da casa. Mas só depois de se mudar ele percebeu que as conversas e cantos dos idosos podiam ser ouvidos mais do que claramente em seu apartamento. Ele atribuiu a poluição sonora à proteção inadequada contra o ruído, que a vendedora ocultou maliciosamente. O Tribunal Regional de Coburg concordou com o comprador e condenou o vendedor a reembolsar o preço de compra e o reembolso do corretor e das despesas notariais, o imposto de transferência de imóveis e o financiamento e taxas legais. Número do arquivo 23 O 358/13.
Veredicto: adega úmida
Quando questionado, o vendedor de uma casa unifamiliar confirmou que a adega estava seca. Após a compra, descobriu-se que, quando chovia muito, a água entrava no porão. O comprador declarou sua desistência do contrato. O Tribunal Regional Superior de Hamm considerou que ele estava certo. O vendedor deveria ter explicado por conta própria a possível entrada de água. Portanto, há ocultação fraudulenta. Número do arquivo 22 U 161/15.
Veredicto: Ano de construção errado
Um comprador pode reverter o contrato de compra de uma propriedade se o ano de construção estiver incorreto, decidiu a OLG Hamm. Construída em 1997, conforme contrato notarial de compra. Your-Best-Home.net foi concluído no início de 1995. Uma vez que o valor de um imóvel também depende do ano de construção, a declaração incorreta de dois anos não é trivial. De acordo com os juízes, o vendedor inseriu deliberadamente a data errada. Número do arquivo 22 U 82/16.
