O objetivo do freio de aluguel é garantir que haja moradias permanentemente acessíveis, especialmente nas áreas metropolitanas. Para inquilinos e senhorios, no entanto, o regulamento levanta uma série de questões: onde se aplica o freio de aluguel? Que diferenças existem entre os estados federais? Quanto os aluguéis podem aumentar? Nós temos as respostas.
Qual é o freio do preço do aluguel?
Ele afirma que os preços de aluguel para novos aluguéis podem ser no máximo 10 por cento acima do aluguel comparativo local. O freio do preço do aluguel entrou em vigor em 1º de junho de 2015. A Seção 556d do Código Civil Alemão (BGB) visa garantir que os aluguéis em mercados imobiliários particularmente tensos (como os encontrados nas principais cidades alemãs, como Hamburgo, Berlim ou Munique) não subam rapidamente a alturas utópicas em muito pouco tempo. Porque, especialmente nas áreas metropolitanas, muitas pessoas simplesmente não podem mais pagar um espaço para morar.
Para que a “lei que contenha os aumentos dos aluguéis em mercados imobiliários apertados”, como o freio do preço do aluguel é oficialmente chamado, se torne relevante em uma área, os estados federais devem editar uma portaria legal para essa área. Neste, um determinado município ou cidade é declarado uma área com uma situação habitacional tensa. Se tal não acontecer, as rendas podem ser aumentadas no âmbito das demais normas legais.
O que o freio de aluguel significa para os proprietários?
Se você for um proprietário, é importante estar familiarizado com as disposições do freio do preço do aluguel. Só desta forma é possível estabelecer um aluguel legalmente adequado para o espaço residencial que você aluga.
Quando o freio de aluguel entra em vigor?
Se o estado federal emitiu uma portaria para a área em que sua propriedade está localizada, declarando que se trata de uma área com mercado imobiliário apertado, você deve aderir ao freio de aluguel. De acordo com § 556d BGB (2), uma área pode ser declarada como tal se:
- os aluguéis estão subindo significativamente mais rápido do que a média nacional,
- a carga adicional média nas famílias excede significativamente a média nacional,
- a população residente está crescendo sem que o espaço necessário para morar seja criado por meio de novas construções, ou
- há uma baixa taxa de vacância quando há alta demanda.
Onde se aplica o freio do preço do aluguel?
O freio de aluguel poderia teoricamente ser aplicado em todo o país. Na verdade, as diferenças regionais são grandes. Porque o freio ao preço do aluguel só se aplica onde foi emitido pelos estados federais por decreto. Isso acontece quando a situação dos inquilinos no mercado imobiliário é tão crítica que muitas pessoas não podem mais pagar por uma moradia. Aqui, o freio de aluguel deve conter os aluguéis cada vez maiores.
Em Hamburgo, Berlim e Renânia do Norte-Vestfália, a oportunidade foi aproveitada pela primeira vez. Posteriormente, Baviera, Baden-Württemberg, Brandemburgo, Bremen, Hesse, Mecklemburgo-Pomerânia Ocidental, Baixa Saxônia, Renânia-Palatinado, Schleswig-Holstein e Turíngia também definiram áreas em que se aplica o freio de aluguel. Em Schleswig-Holstein, no entanto, a regulamentação foi abolida em 30 de novembro de 2019. Na Baixa Saxônia, a forma original do freio do preço do aluguel foi declarada inválida pelo tribunal regional de Hanover no verão de 2020. Um novo regulamento deve ser aprovado no final do outono de 2020. Nisso, cinco das 12 cidades originais caem, incluindo uma cidade maior com Wolfsburg. O novo freio de aluguel também se aplica às sete ilhas do Mar do Norte que já foram incluídas. Na Saxônia,Na Saxônia-Anhalt e Saarland, a oportunidade de implementar o freio de aluguel até 2020 ainda não foi aproveitada.
De acordo com uma mudança na lei de locação de 2020, os estados agora podem especificar outras áreas nas quais o freio no preço do aluguel se aplica até 2025, em vez de apenas até o final de 2020.
Importante: é possível que o regulamento não se aplique a uma cidade inteira, mas apenas a algumas partes dela. Para ter certeza absoluta, você deve obter informações da cidade ou município responsável.
| cidade | Estado |
|---|---|
| Berlim, cidade | Berlim |
| Hamburgo, Cidade Livre e Hanseática | Hamburgo |
| Munique, capital do estado | Bavaria |
| Colônia, cidade | Renânia do Norte-Vestfália |
| Frankfurt am Main, cidade | Hesse |
| Stuttgart, capital do estado | Baden-Württemberg |
| Düsseldorf, cidade | Renânia do Norte-Vestfália |
| Bremen, cidade | Bremen |
| Nuremberg | Bavaria |
| Bonn, cidade | Renânia do Norte-Vestfália |
| Munster, cidade | Renânia do Norte-Vestfália |
| Karlsruhe, cidade | Baden-Württemberg |
| Mannheim | Baden-Württemberg |
| Augsburg | Bavaria |
| Wiesbaden, capital do estado | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, cidade | Baden-Württemberg |
| Erfurt, cidade | Turíngia |
| Mainz, cidade | Renânia-Palatinado |
| Rostock | Mecklenburg-Western Pomerania |
| Kassel, cidade documenta | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Renânia-Palatinado |
| Potsdam, cidade | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, cidade | Baden-Württemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Fonte: Confederação Sindical Alemã (DGB) |
Em quanto o aluguel pode aumentar apesar do freio de aluguel?
O que isso significa para você? Diz-se que o aluguel de um novo aluguel de um apartamento existente não deve exceder o aluguel comparativo local em mais de dez por cento. Você pode ver quanto é esse aluguel comparativo no índice de aluguel publicado por sua cidade ou município.
Freio de aluguel: o índice de aluguel é crucial
Para poder aplicar o freio de aluguel, o conhecimento do índice de aluguel atual na cidade ou município em questão é um pré-requisito. Porque para ter certeza de que o aluguel não é mais do que dez por cento acima do aluguel local padrão, os valores atuais devem ser conhecidos.
Importante: Se você está alugando uma casa em vez de um apartamento, não é tão fácil determinar o aluguel comparativo local, porque geralmente nenhum índice de aluguel é criado para casas alugadas. Aqui, os aluguéis de três propriedades comparáveis devem ser comparados para determinar o aluguel comparável local. O aluguel médio resulta então no aluguel comparável local.
Quais são as exceções ao freio de aluguel para proprietários?
Em certos casos, como proprietário, você não precisa se preocupar com o freio do aluguel. Mesmo que seu imóvel esteja em uma área que foi declarada por portaria como área de mercado imobiliário restrito. Então, você pode determinar livremente o aluguel dentro da estrutura do que é legalmente permitido. Nestes casos, o freio de aluguel não deve ser levado em consideração:
- Novos edifícios: se uma casa foi construída recentemente e foi alugada pela primeira vez após 1 de outubro de 2014, o freio de aluguel não se aplica.
- Modernizações ou reformas: se um apartamento existente foi amplamente modernizado ou reformado, de modo que os custos incorridos fossem mais de um terço do valor que seria devido para um novo edifício comparável, você não precisa cumprir o freio do preço do aluguel ao definir o aluguel.
- Aluguéis altos do passado
- O aluguel foi fixado antes da entrada em vigor do freio de aluguel.
Freio de aluguel em 2019 e 2020 apertado
Como as exceções eram frequentemente exploradas, os regulamentos para o freio de aluguel em 2019 e 2020 foram mais rígidos. Desde 2019, os proprietários são obrigados a fornecer aos inquilinos informações não solicitadas, por exemplo sobre pré-locação ou modernização, caso pretendam contornar o freio de renda e invocar esta exceção (artigo 556e, parágrafos 1 e 2 do BGB).
Em 1º de abril de 2020, houve outra mudança na lei (§ 556g BGB): o freio de aluguel agora se aplica retroativamente a partir do dia da mudança. Quem repreendesse o senhorio por não respeitar o freio de aluguel só tinha permissão para reclamar os aluguéis excessivamente altos devidos após a reclamação. Este regulamento continua a ser aplicável a todos os contratos de locação celebrados antes de 1º de abril de 2020. Para todos os arrendamentos que surjam posteriormente, os inquilinos agora têm 30 meses a partir do início do período para reclamar os aluguéis que contradizem o limite de preço do aluguel mediante solicitação, como antes em forma de texto (carta ou e-mail). Assim, os inquilinos ainda terão que morar no apartamento em questão. Desde 2019, uma simples reclamação é suficiente em vez de uma qualificada. Isso significa: Um motivo não é mais necessário no aplicativo. Os inquilinos só precisam deixar isso claroque o aluguel é muito alto e mencione que o proprietário invoca uma exceção ao freio de aluguel se o fizer.
Com o freio do aluguel, os aluguéis nas áreas metropolitanas continuam acessíveis - portanto, o plano da política.
O freio de aluguel também se aplica a aluguéis indexados e aluguéis graduados?
Se você concluir um contrato de arrendamento de índice com seu inquilino, terá a opção de evitar o freio de aluguel. Porque com o índice de aluguel, o aluguel não é baseado no aluguel local comparável, mas no índice de preços ao consumidor. Isso é determinado pelo Federal Statistical Office.
No caso de arrendamentos de índice, apenas o aluguel inicial deve cumprir os requisitos da Seção 556d BGB. Se o índice de preços ao consumidor subir fortemente, a renda do índice é baseada nele e pode, portanto, ser mais alta no futuro do que seria permitido de acordo com o freio de aluguel.
Com um aluguel graduado, o aluguel a ser pago no futuro é determinado quando o contrato é assinado. A regra aqui é que tanto o aluguel inicial quanto as graduações posteriores devem ser compatíveis com o freio de aluguel. Especificamente, isso significa que os aumentos implementados no futuro não podem ser mais de dez por cento acima da renda comparativa habitual.
Como proprietário, você ainda deve dar grandes passos para as temporadas programadas. Se realmente acontecer que os aluguéis locais aumentem menos do que o esperado, o escalonamento seria ilegal se todo o contrato de aluguel não fosse inválido. O inquilino simplesmente não seria obrigado a pagar a parte da graduação que ultrapassar os dez por cento.
Posso aumentar o aluguel o quanto quiser sem freio no aluguel?
O freio de aluguel é um meio de manter os aluguéis dentro de uma estrutura favorável ao locatário. Mas mesmo antes de o freio no preço do aluguel ser introduzido, os proprietários não podiam aumentar os aluguéis indiscriminadamente - e nem podem fazê-lo em cidades e vilas onde o freio no preço do aluguel não se aplica.
Só é permitido aumentar o aluguel em no máximo 20% durante um período de três anos. Fala-se aqui do chamado limite máximo. Em alguns estados federais, esse valor máximo foi reduzido para um máximo de 15% por meio de um regulamento de limite.
Uma vez que este regulamento também restringe os proprietários em seus preços livres, muitos falam de um freio de aluguel aqui também. Informe-se com a cidade ou município responsável qual a regulamentação aplicável à localização de sua propriedade.
O freio de aluguel não é indiscutível
Por mais bem-vindo que o freio de aluguel seja entre os inquilinos, é polêmico entre os proprietários. E isso não se deve de forma alguma ao fato de que os proprietários desejam implacavelmente enriquecer com inquilinos. O que ocorre é que em alguns lugares é difícil ou mesmo quase impossível aderir ao freio de aluguel: Onde não há índice de aluguel - é o caso em Bremen, por exemplo - ou está muito desatualizado, é difícil pagar um aluguel atualmente razoável encontrar o que não é contrário à lei.
E outro ponto é uma clara contra no que diz respeito ao freio do preço do aluguel: alguns proprietários não veem mais nenhum incentivo para modernizar casas devido à regulamentação. Afinal, o valor máximo do aluguel às vezes é claramente regulamentado, de modo que as medidas propostas simplesmente não valem mais a pena para os proprietários.
Mas também há exatamente o oposto: se uma casa for luxuosamente reformada e os custos para isso excederem um terço do valor que seria devido por um novo edifício comparável, o freio de aluguel não se aplica, conforme descrito acima. Se os custos são repassados para os inquilinos, isso geralmente leva os inquilinos de longa data tendo que se mudar e outros significativamente mais ricos para assumir o apartamento.
E há outro problema que a regulamentação legal ainda não resolveu: geralmente há uma grande demanda por aluguel de apartamentos em locais atraentes. Via de regra, inúmeras, às vezes até centenas, de interessados solicitam um apartamento aqui. Por causa do freio no aluguel, algumas pessoas podiam pagar mais por este espaço residencial. No entanto, como os proprietários geralmente escolhem os inquilinos mais solventes, a lei não ajuda realmente os cidadãos de renda menos elevada. Também é mais provável que tenham mais sucesso em encontrar acomodação nas periferias e arredores, onde a concorrência é menos rica.
O freio de aluguel só se aplica a novos aluguéis.
O aluguel do freio no tribunal
O freio de aluguel não só causa críticas, mas também em locais de disputas judiciais. O Tribunal Regional de Berlim (AZ 67 O 149/17) concluiu que o freio de aluguel pode não ser constitucional. Os juízes criticaram o fato de que o regulamento prejudicava os proprietários em diferentes graus devido às enormes diferenças nos aluguéis na Alemanha. Tal não se justifica objetivamente, nem é observado o princípio da igualdade consagrado no artigo 3.º da Lei Básica. O Tribunal Constitucional Federal examinou então a compatibilidade do freio de aluguel com a Lei Básica e decidiu no verão de 2019: Os regulamentos não contradizem a Lei Básica.