Como regra, os proprietários não buscam um acordo de cancelamento de aluguel. Afinal, um aluguel confiável e de longo prazo quase sempre é do interesse do proprietário. No entanto, há razões que tornam o fim prematuro do contrato de locação e a conclusão de um contrato de cancelamento de locação sensato. Você pode ler aqui quais requisitos legais são essenciais e quais armadilhas estão à espreita.
O que é um contrato de rescisão de aluguel?
Um contrato de cancelamento de aluguel é um cancelamento mutuamente acordado do contrato entre o locador e o inquilino, que leva à rescisão prematura de uma relação de aluguel.
Com um contrato de cancelamento de aluguel, é possível encurtar ou cancelar totalmente o período de aviso normal especificado no contrato de aluguel e também contornar os regulamentos legais.
No âmbito do acordo contratual, existe também a possibilidade de regular amigavelmente vários pontos na entrega do imóvel alugado. As questões que devem ser esclarecidas caso o inquilino se mude mais cedo incluem, por exemplo, se e em que medida o apartamento alugado deve ser reformado pelo inquilino antes de se mudar ou se partes do mobiliário permanecem no apartamento.
Além disso, todos os acordos financeiros celebrados entre o locador e o locatário são registrados por escrito no contrato de cancelamento do aluguel. Isso inclui, por exemplo, o valor de quaisquer pagamentos de compensação a serem feitos que são devidos se você sair mais cedo. Outras obrigações acordadas, como a procura do inquilino por um novo inquilino, também podem ser registradas aqui.
Um acordo de cancelamento de aluguel pode ser concluído oralmente ou por escrito. Para evitar ambiguidades e mal-entendidos, entretanto, a forma escrita é geralmente recomendada.
Por que existe a possibilidade de um acordo de cancelamento de aluguel?
Um contrato de locação para alugar um apartamento ou uma casa que é celebrado entre o locador e o inquilino geralmente contém acordos sobre a rescisão do contrato. Além disso, os regulamentos legais se aplicam aos períodos de aviso prévio. Sob certas circunstâncias, entretanto, a rescisão prematura de um contrato de locação pode ser vantajosa para o locatário ou o locador. Nestes casos, ambas as partes podem celebrar um contrato de cancelamento de aluguel.
O contrato de rescisão de arrendamento é útil, por exemplo, se o senhorio pretende vender o seu imóvel, porque o preço de venda de um apartamento vazio sem inquilino costuma ser significativamente mais elevado.
Em caso de mudança de residência por motivo de trabalho, porém, é vantajoso para o inquilino rescindir o contrato antecipadamente. Desta forma, ele pode sair do apartamento alugado mais cedo e, assim, economizar custos.
Se ambas as partes concordarem, a rescisão do contrato de locação pode ser acordada por meio de um contrato de rescisão.
Quais são os períodos de aviso para um contrato de cancelamento de aluguel?
O período de aviso prévio legal para imóveis para locação na Alemanha é de três meses para os inquilinos e de três a nove meses para os proprietários, dependendo da duração do contrato anterior. Os prazos que se aplicam à rescisão normal são regulamentados na Seção 573c do Código Civil Alemão (BGB).
Independentemente do período de notificação originalmente acordado no contrato de locação, o locador e o locatário podem, entretanto, concordar no contrato de cancelamento de locação em uma data mutuamente aceitável em que a relação de locação deve terminar. Os prazos legalmente prescritos também podem ser reduzidos.
Quando um acordo de cancelamento de aluguel faz sentido?
Se a situação de vida de um inquilino ou o planejamento do locador com a propriedade mudar, o contrato de cancelamento do aluguel é uma forma útil de rescindir antecipadamente o contrato.
Por exemplo, se um casal de inquilinos se separar e um dos dois inquilinos quiser ficar com o apartamento, o inquilino que se mudou deve celebrar um acordo de cancelamento com o proprietário. Caso contrário, ele pode ser responsabilizado por pagamentos adicionais de aluguel se o ex-parceiro não pagar o aluguel ou os custos operacionais.
Outros casos típicos em que um contrato de cancelamento de aluguel é apropriado são estes:
- para evitar pagamentos em dobro do aluguel se o inquilino já encontrou um novo apartamento
- se um dos inquilinos deseja se mudar do imóvel alugado enquanto o outro inquilino deseja continuar morando lá
- se o proprietário precisa da propriedade em curto prazo e gostaria de se mudar para lá
- devido à pretendida renovação do imóvel alugado, com o objetivo de posterior aumento da renda
- a propriedade deve ser posta à venda como propriedade não arrendada, a fim de atingir um preço de venda mais alto
Antes de assinar o contrato de cancelamento de aluguel, verifique se está correto e completo.
Quais informações o contrato de cancelamento de aluguel deve conter?
Um contrato de cancelamento de aluguel deve conter certas informações para que possa ser julgado em caso de emergência. O contrato de cancelamento de aluguel deve conter as seguintes informações:
- os nomes das partes contratantes
- a designação exata do arrendamento
- o endereço do imóvel alugado (para apartamentos também apartamento ou número do apartamento)
- possivelmente o nome de um novo inquilino
- hora de rescisão acordada do arrendamento, bem como a data exata de mudança
- Regulamento da condição do imóvel alugado no momento da entrega (por exemplo, limpeza total)
- Regulamentos também acordados, por exemplo, sobre reparos cosméticos, o restante de móveis na propriedade alugada (por exemplo, a cozinha), medidas de desmontagem pelo inquilino, faturamento de serviços públicos, reembolso do depósito
- no caso de entrega tardia do imóvel, o valor da indenização pelo uso
- Acordos de pagamento relativos ao reembolso de despesas ao senhorio ou pagamentos de indenizações ou pagamentos de compensação ao inquilino
- Local, data e assinatura de ambas as partes contratantes
Em particular, acordos financeiros, como pagamentos e reclamações de desempenho, devem ser registrados no contrato de cancelamento de aluguel com o máximo de detalhes possível. Neste contexto, recomenda-se indicar os motivos da reclamação e especificar as modalidades de pagamento correspondentes (prazos, nome do destinatário do pagamento ou serviço, forma de pagamento e dados bancários).
As partes também podem concordar contratualmente em renunciar ao direito de oposição. Portanto, nenhum dos signatários pode revogar o contrato de cancelamento de aluguel em até duas semanas após sua assinatura. Outro ponto importante ao concluir um contrato de cancelamento de aluguel é o acordo de que todas as reivindicações mútuas sejam liquidadas.
A formulação segundo a qual a aplicação do artigo 545 do Código Civil alemão (BGB) não é aplicada também é essencial. Este parágrafo descreve uma prorrogação tácita do arrendamento, que se torna efetiva se o inquilino não deixar o imóvel alugado no prazo acordado. Isso é essencial, porque se essa formulação estiver faltando e o locatário não se mudar no horário especificado no contrato de cancelamento de aluguel, apesar do contrato, todo o contrato é nulo e sem efeito. Se o acordo de cancelamento do aluguel foi assinado por todas as partes contratantes, mas esta passagem está faltando, o locador pode apresentar uma objeção dentro de duas semanas - mas somente se o direito de contestar não tiver sido renunciado.
O contrato de cancelamento do aluguel é sempre redigido em duas vias e assinado pelo proprietário e pelo inquilino. Ambas as partes contratantes receberão uma cópia para manter em seus arquivos.
Quando o contrato de cancelamento de aluguel é válido?
Em princípio, um contrato de cancelamento de aluguel também é válido se tiver sido celebrado verbalmente. Para evitar mal-entendidos, entretanto, são necessários arranjos extremamente precisos. No caso de um acordo de rescisão, como com todos os outros contratos, a forma escrita deve ser preferida ao acordo verbal.
Se o locatário receber um acordo de cancelamento de seu locador com o pedido de assinatura e ele o fizer, o locatário tem o direito de revogar essa decisão no prazo de 14 dias. Nesse caso, as disposições do § 312 BGB para venda ao domicílio podem ser aplicadas ao contrato de cancelamento de aluguel. O período de contestação começa então exatamente no dia em que o inquilino recebeu uma declaração escrita de seu senhorio sobre o direito de rescisão. Se esta instrução não for recebida pelo inquilino ao mesmo tempo que a assinatura do contrato de cancelamento, o período de objeção é automaticamente prorrogado por um período de quatro semanas após o recebimento da instrução de cancelamento.
Se o locador não informar o locatário sobre o seu direito de rescisão, o período de rescisão termina o mais tardar seis meses após a assinatura do contrato.
No entanto, tudo isso só se aplica se o período de objeção (veja acima) não tiver sido dispensado.
O que os locadores e inquilinos devem considerar no caso de um contrato de cancelamento de aluguel?
A informação convencional sobre o período de aviso, que foi acordada com a conclusão do contrato de locação original, é invalidada pelo contrato de cancelamento de locação. Conforme já mencionado acima, ao contrário do contrato de locação, nenhuma regulamentação legal deve ser observada. No entanto, faz sentido para ambas as partes garantir que o acordo de rescisão não contenha quaisquer acordos que posteriormente se revelem prejudiciais para elas.
Para que o locador não seja prejudicado pela mudança antecipada do locatário, pode-se fazer um acordo, por exemplo, que obrigue o locatário a encontrar um novo locatário, a fim de evitar vagas e a consequente perda de aluguel. Uma alternativa neste caso é o pagamento de uma taxa fixa pelo inquilino ou o pagamento posterior do pagamento do aluguel até o termo normal do período de aviso prévio.
Se a iniciativa de encerrar prematuramente a locação vier do locador, o locatário deve garantir que não sofra nenhuma desvantagem caso atenda ao pedido do locador. Como regra, o locador oferece o pagamento de uma indenização adequada ou indenização caso a mudança do imóvel alugado ocorra antes do término do período normal de aviso prévio.
O pagamento de indenização é obrigatório no contrato de cancelamento do aluguel?
O consentimento do inquilino para a rescisão prematura de um arrendamento ou a conclusão de um contrato de cancelamento de arrendamento não resulta automaticamente em um pedido de indemnização ou indemnização.
No entanto, se o acordo de rescisão ocorrer por iniciativa do locador, o locatário está em uma boa posição de negociação. Uma vez que a mudança antecipada traz inúmeras vantagens para o proprietário ao vender um imóvel, o proprietário freqüentemente concorda com o pagamento de uma indenização por demissão. A indemnização deverá ser acordada em montante razoável, com o objectivo de cobrir as despesas de procura e mudança de apartamento, bem como as despesas de corretagem, aumento do valor da renda e despesas de aquisição de mobiliário novo.
Ao calcular a indenização por demissão, outros possíveis fatores de custo, como custos adicionais de viagem devido a um deslocamento posterior, também devem ser levados em consideração.
Também pode ser celebrado um contrato de cancelamento de aluguel para imóveis comerciais?
Sim, um contrato de cancelamento de aluguel pode ser celebrado tanto para imóveis de uso privado quanto para imóveis comerciais. Porque mesmo no caso de um arrendamento em relação a um imóvel comercial, pode haver diferentes razões para que faça sentido encurtar o período normal de aviso prévio. Se o aluguel de uma loja, oficina ou outra propriedade de uso comercial for rescindido prematuramente, todas as partes envolvidas devem assinar o contrato de rescisão do arrendamento. Portanto, deve-se verificar cuidadosamente quais assinaturas são exigidas por parte dos empresários a quem o imóvel foi alugado.
Onde posso baixar um exemplo de contrato de cancelamento de aluguel?
Uma vez que muitas informações devem ser levadas em consideração em um contrato de cancelamento de aluguel, é aconselhável usar um modelo de formulário. Você pode baixar uma amostra de um contrato de cancelamento de aluguel aqui:
