O aluguel indexado é uma maneira conveniente para os proprietários aumentarem regularmente o aluguel de imóveis. O aluguel está vinculado ao índice de preços ao consumidor e, portanto, geralmente aumenta ano após ano. Leia aqui se o índice de aluguel também é aconselhável para sua propriedade e o que você deve prestar atenção.
Qual é o índice de aluguel?
Os aumentos de aluguel estão sujeitos a regulamentos rígidos na Alemanha. Por um lado, o freio de aluguel se aplica em várias cidades e regiões e, por outro lado, o teto deve ser respeitado quando o aluguel aumenta. Com um aluguel indexado, você pode contornar parcialmente essas limitações e obter regularmente uma renda de aluguel mais alta.
No § 557b do Código Civil Alemão (BGB), a possibilidade de aluguel indexado é fornecida. O aluguel devido é baseado no índice de preços ao consumidor da Alemanha. Este é publicado anualmente pelo Federal Statistical Office e fornece informações sobre o custo médio de vida em residências privadas alemãs. Se este índice aumentar, a renda aumenta de acordo, se a renda do índice for acordada.
Quais condições devem ser atendidas para aluguel de índice?
O índice de renda é, portanto, acima de tudo, um meio muito conveniente para os proprietários aumentarem o aluguel. Os seguintes pontos são necessários para aluguel índice aplicado legalmente:
- O aluguel deve permanecer inalterado por pelo menos um ano após cada aumento. As únicas exceções aqui são o ajuste do pré-pagamento de custos operacionais e uma alocação de custos aos inquilinos após uma modernização oficial ou legalmente ordenada.
- O aluguel índice deve ser acordado por escrito.
- Se o aluguel for aumentado, o cálculo que leva ao aumento exigido deve ser feito por escrito e também divulgado para que o locatário possa entendê-lo. Para fazer isso, você deve dar ao seu inquilino uma visão do índice de preços ao consumidor e explicar o cálculo do novo aluguel de uma maneira compreensível.
Aluguel índice: como o aluguel é calculado?
Para calcular o novo aluguel para um aluguel índice acordado contratualmente, são necessários dois valores:
- O valor do índice quando o contrato foi assinado ou quando o aluguel foi aumentado pela última vez
- O valor do índice atual
Se esses dois valores estiverem disponíveis, o aumento percentual na renda é calculado dividindo o valor do novo índice pelo valor do índice antigo, multiplicando por 100 e, finalmente, subtraindo 100 dele. O valor percentual determinado desta forma indica o valor do possível aumento do aluguel.
A fórmula para calcular a nova renda para um aluguel índice é:
(Novo valor do índice / valor do índice antigo x 100) -100 = aumento percentual no aluguel
Se o novo valor do índice for 112,4 e o antigo for 109,8, por exemplo Aumento de 2,4 por cento, porque
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Assim, se a renda anterior sem aquecimento fosse de 1.000 euros, a renda aumentaria em 24 euros para 1.024 euros. No entanto, esse aumento só entrará em vigor no início do mês seguinte ao do anúncio do aumento do aluguel.
Embora os valores do índice atuais e do passado estejam disponíveis no Escritório Federal de Estatística, ainda é aconselhável registrar o valor do índice no contrato de aluguel quando o contrato for concluído.
Dica extra: O Federal Statistical Office também fornece a variação percentual do índice em relação ao ano anterior em seu site. Isso economiza um pouco de aritmética.
Você pode obter o aumento percentual do aluguel dividindo o novo valor do índice pelo valor do índice antigo, multiplicando por 100 e, finalmente, subtraindo 100 dele.
Quando o aluguel do índice faz sentido?
É sempre aconselhável que os proprietários concordem com um índice de aluguel se for possível presumir que o índice de preços ao consumidor aumentará mais rapidamente do que os aluguéis locais comparáveis de acordo com o índice de aluguel.
O aluguel indexado não é aconselhável se grandes medidas de modernização estiverem pendentes no apartamento ou edifício. Porque os custos para tal só podem ser repassados ao arrendatário com uma renda indexada acordada se a modernização for efectuada com base em exigência oficial ou disposição legal.
Exemplos disso seriam a instalação de novos alocadores de custo de aquecimento devido à portaria de custo de aquecimento ou a substituição da caldeira devido a regulamentações de gases de escape mais rígidas.
O freio de aluguel se aplica ao aluguel índice?
O freio de aluguel só se aplica quando uma propriedade é alugada novamente. Com a renda indexada, portanto, é apenas essencial que a renda acordada na conclusão do contrato corresponda aos requisitos do freio de aluguel. Não há limite máximo estatutário para os aumentos anuais.
Se um freio de aluguel já está em vigor na região em que você está preocupado, ou se isso for esperado em um futuro próximo, você deve saber exatamente qual será o aluguel inicial quando o contrato for concluído.
Que vantagens o índice de aluguel oferece aos proprietários?
O contrato de um aluguel índice oferece a você, como proprietário, as seguintes vantagens principais:
- Os aumentos de aluguel não precisam ser aprovados.
Após o envio da declaração de ajuste ao inquilino, este deverá pagar o valor acrescido do aluguel a partir do mês seguinte ao mês seguinte ao recebimento da declaração. - Você economiza esforço.
Com aumentos de aluguel "normais", você está vinculado ao aluguel comparativo local. Você teria que avaliar o índice de aluguel e justificar o aumento planejado do aluguel com base em três aluguéis comparativos. Esse esforço não é necessário para um aluguel de índice. - Eles evitam conflitos.
Como o valor do aumento do aluguel é estipulado contratualmente e o valor do índice não deixa espaço para discussão, os reajustes do aluguel são uma questão livre de conflitos. - Você se beneficia financeiramente.
Uma vez que o índice de preços ao consumidor está subindo há anos (e uma mudança nele não é previsível a princípio), você é lucrativo com o aluguel indexado. - Você está contornando o limite.
Uma vez que o limite máximo se aplica de acordo com a Seção 558, Parágrafo 3 do Código Civil Alemão (BGB), o aluguel indexado pode ser a maneira ideal para você obter o máximo de sua propriedade, porque permite aumentar o aluguel máximo estabelecido pelo limite máximo de 20 ou 15 por cento em três Anos.
O aluguel indexado pode ser a maneira ideal de obter o máximo de sua propriedade. Porque: Você pode evitar o aumento máximo do aluguel de 20 ou 15% em três anos.
Quais são as desvantagens do índice de aluguel para os proprietários?
O aluguel índice é uma forma bastante fácil de redigir um contrato. No entanto, concordar com um aluguel de índice não é totalmente isento de riscos. Essas desvantagens podem surgir para os proprietários:
- O aluguel também pode diminuir.
Uma vez que a renda é baseada no índice de preços ao consumidor, teoricamente também é possível que seja inferior ao do ano anterior. No momento, isso é improvável, mas existe basicamente a possibilidade de você ter que ajustar o aluguel para baixo. - Os custos de modernização não podem ser alocados.
Com os contratos de aluguel "normais", é possível repassar parte dos custos de modernização que possam surgir para o locatário. Em princípio, isso não é possível com um arrendamento-índice, a menos que a modernização tenha sido realizada por ordem oficial ou exigência legal (ver acima). - Ajustes rápidos no aluguel não são possíveis.
Especialmente quando o aluguel acordado está significativamente abaixo do aluguel comparativo local, aumentos acentuados no aluguel não são possíveis com um contrato de aluguel de índice acordado. Para efeito de comparação: com um contrato de aluguel normal, você, como proprietário, só estaria vinculado ao limite, que o restringe na medida em que o aluguel não pode aumentar em mais de 20% (em algumas regiões apenas 15%) dentro de três anos. Além disso, o aluguel local comparável em áreas residenciais altamente competitivas pode aumentar mais rapidamente do que o índice de preços ao consumidor. Portanto, aqui você seria mais bem informado com um contrato normal de locação. - A procura de um inquilino torna-se mais difícil
Muitos inquilinos evitam contratos de arrendamento graduados ou indexados, uma vez que aumentos de aluguel menos pronunciados são geralmente esperados com contratos de arrendamento “normais”. Em regiões em que a procura de apartamentos é bastante baixa, será bastante difícil encontrar um inquilino para esse modelo de contrato. Em metrópoles onde o mercado imobiliário é extremamente restrito, você tem uma chance muito melhor de encontrar um inquilino que concorde com um contrato de aluguel graduado ou indexado.
Quando o aluguel graduado é preferível ao aluguel indexado?
Como alternativa para indexar o aluguel, alguns proprietários contam com aluguel gradativo. Ele pode ser encontrado em § 557a BGB. Com ela, o reajuste regular do aluguel não é baseado no índice de preços ao consumidor, mas nos valores definidos no momento da assinatura do contrato. Assim que o locatário assina o contrato, o locatário sabe quando quais serão os aumentos de aluguel previstos. Mesmo com aluguel graduado, o aluguel deve permanecer inalterado por pelo menos um ano antes que o próximo aumento possa ser implementado.
Mas quando o aluguel índice é recomendado, quando é o aluguel graduado? Isso depende principalmente da região em que o imóvel a ser alugado está localizado. O mercado local e a evolução econômica, junto com outros fatores, decidem qual das duas alternativas é melhor para o proprietário. O aluguel graduado é especialmente recomendado se você, como proprietário, quiser segurança no planejamento. O índice de aluguel é sempre recomendado quando o índice de preços ao consumidor aumenta ainda mais rápido do que o aluguel local comparável.
Se houver pendências de modernizações mais extensas, os dois tipos de contrato são menos recomendados, pois, como já mencionado acima, os custos da modernização não podem ser repassados aos locatários com contrato de aluguel graduado e indexado.
