A terra é essencial para a vida, como comida e ar. Mas um espaço habitacional acessível tornou-se raro nas cidades alemãs. Políticos, urbanistas e cidadãos empenhados procuram novas soluções e não têm medo de colocar questões fundamentais.
Grandes investidores investem bilhões de dois dígitos no mercado imobiliário das cidades alemãs - ano após ano. Isso fez com que os preços dos terrenos disparassem e os terrenos se tornassem escassos. Quanto mais valioso ele se torna, mais atenção recebe dos especuladores que lucram muito com o comércio de imóveis. Muitas vezes, sem criar espaço para viver.
Chave para a questão da habitação
O modo como uma sociedade lida com suas preciosas terras não é de forma alguma uma lei da natureza, mas se baseia nas regras que a comunidade dá a si mesma. Na história da humanidade, houve vários modelos para isso, começando com o Antigo Testamento: No terceiro livro de Moisés, diz que a terra não deve ser vendida para sempre e para sempre.
A quem pertence a cidade?
Foi isso que o departamento de desenvolvimento urbano de Berlim pediu no outono passado em uma reunião com seiscentos cidadãos, investidores e arquitetos. “Temos que recuperar nossa capacidade de agir em termos de planejamento e política financeira”, afirmou a senadora por Urbanismo e Habitação, Katrin Lompscher, ali. Bem, finalmente, o cidadão poderia responder. Porque a política negligenciou construir e viver por muito tempo. Na última década, muitas pessoas consideraram que o problema da habitação estava resolvido: esperava-se um declínio da população, em muitos locais da Alemanha os apartamentos foram até demolidos sem substituição. Embora o ministério da construção tenha sido por décadas um departamento importante com seu próprio ministro na jovem República Federal da Alemanha, desde 1998 ele tem sido apenas um departamento em vários outros ministérios.Ao mesmo tempo, municípios e estados federais com dificuldades financeiras venderam suas próprias associações habitacionais. Inúmeros promotores imobiliários orientados para o bem comum, que antes ofereciam habitações a preços acessíveis, desapareceram. Ao mesmo tempo, a margem de manobra política diminuiu drasticamente: terras municipais também foram vendidas a investidores privados com a oferta mais alta. Sem acesso direto ao seu próprio canteiro de obras, no entanto, a soberania sobre os preços de terras socialmente aceitáveis diminuirá visivelmente.Terrenos municipais também foram vendidos a investidores privados com o lance mais alto. Sem acesso direto ao seu próprio canteiro de obras, no entanto, a soberania sobre os preços de terras socialmente aceitáveis diminuirá visivelmente.Terrenos municipais também foram vendidos a investidores privados com o lance mais alto. Sem acesso direto ao seu próprio canteiro de obras, no entanto, a soberania sobre os preços de terras socialmente aceitáveis diminuirá visivelmente.
Mais espaço de vida
O número total de apartamentos na Alemanha tem aumentado continuamente nas últimas décadas. Ao mesmo tempo, aumentou a área em que todos os alemães vivem: hoje, cada cidadão ocupa em média 45 metros quadrados - em 1990 era menos de 35. Cada vez mais pessoas vivem em casas solteiras. Com tudo isso, a demanda por espaço habitacional cresceu, o que alimentou a especulação. Especialmente nas cidades pelas quais as pessoas são cada vez mais atraídas. A consequência: a participação do canteiro de obras nos custos de construção aumentou dramaticamente. Em alguns projetos de cidades grandes, já é mais de cinquenta por cento.
Como senadora de Berlim para o Desenvolvimento Urbano e Habitação, Katrin Lompscher deseja retomar o planejamento e a política financeira do setor público na política fundiária.
O que há para ser feito?
Na Suíça, muitos municípios não vendem suas terras, mas frequentemente as concedem sob arrendamento. Esta é uma "compra temporária de terreno" e uma alternativa tradicional à compra de terrenos para construção. O direito de construção herdável tem duas vantagens principais: Não onera o cliente com os custos às vezes exorbitantes de comprar o terreno, porque ele paga apenas o aluguel anual. Impede a especulação com a terra e a propriedade permanece com a comunidade e, portanto, com o público em geral. A experiência suíça é positiva. A cidade de Berlim também quer se orientar nesse modelo no futuro e somente arrendar áreas municipais. No longo prazo, isso certamente dará à cidade mais margem de manobra para criar moradias populares. No curto prazo, porém, os preços na capital provavelmente continuarão subindo,porque então a oferta para investidores será ainda mais restrita.
Um novo imposto sobre a propriedade
Em abril de 2018, o Tribunal Constitucional considerou que o imposto sobre a propriedade na Alemanha era inconstitucional com sua cobrança atual do valor do terreno. O governo federal deve, portanto, apresentar uma nova forma de tributação até o final de 2019. Os especialistas concordam: em uma nova forma de imposto sobre a propriedade, há uma oportunidade para uma tributação mais justa da terra. Esse imposto sobre o valor da terra também poderia mobilizar terras anteriormente não cultivadas e afastar os jogadores do mercado imobiliário. Por exemplo, naquela terra não utilizada poderia ser tributada mais pesadamente. É indiscutível que é exatamente aqui que a política pode ajudar os proprietários de edifícios que desejam criar novos espaços habitacionais acessíveis.
Soluções
Se os terrenos para construção forem caros, faria mais sentido usá-los de forma mais intensiva. Uma maneira de sair do dilema é construir mais densamente nas cidades. Na prática, isso significa o preenchimento de terrenos baldios, a adição de andares às casas ou o adensamento de áreas urbanas pouco construídas. Este último em particular raramente é popular entre os residentes locais. Porque isso geralmente fecha espaços livres, obstrui os eixos de visão, sombreando as janelas. Mas a densidade faz parte da vida urbana: sem ela, não haverá urbanidade, nenhuma cidade animada.
A Torre Riverpark será construída em Frankfurt a partir da antiga Union Investment House: pensão, apartamentos de aluguel socialmente subsidiados e ocupados pelo proprietário em 23 andares, projetados por Ole Scheeren.
Prédios altos como espaço de vida acessível
Outra maneira de combater o problema dos altos preços dos terrenos seriam os prédios de apartamentos. No entanto, eles são caros para construir e não são muito populares neste país. A imagem dos assentamentos satélites de vários andares que surgiram nos subúrbios nas décadas de 1960 e 1970 é péssima. Frankfurt, conhecida por seus prédios de escritórios, agora está avançando e construindo torres residenciais para o céu: uma das primeiras é a recém-construída Torre Henninger, ainda um enclave para pessoas de alta renda. Mais virão no novo Europaviertel e em outros distritos. O arquiteto Ole Scheeren também constrói prédios altos - nas metrópoles do Canadá, China, Cingapura e agora na Torre Riverpark em Frankfurt.Mas ele está familiarizado com as críticas aos silos residenciais anônimos e, portanto, integrou vários espaços de intercâmbio social em suas torres residenciais - incluindo pequenos parques. Essas áreas de reunião geralmente não são criadas na base das casas, mas no meio, bem acima do nível da rua. Ele também consegue sempre minimizar os custos, de forma que até um terço do espaço possa ser alocado como habitação socialmente subsidiada.
A política fundiária tem uma perspectiva de longo prazo. Se o planejamento começar hoje, os resultados só serão visíveis em anos. Talvez seja difícil acompanhar esses períodos em uma democracia com eleições regulares. No entanto, uma política fundiária bem coordenada é a chave para uma política de habitação justa e acessível.