A morte do inquilino também é um desafio para o senhorio. Leia aqui a melhor forma de proceder como proprietário após a morte do inquilino e quais direitos você tem.
O que acontece depois que o inquilino morre?
Basicamente, um contrato de aluguel não termina automaticamente quando o inquilino morre. Se o arrendamento for contratualmente realizado com vários inquilinos - ou seja, houver várias pessoas como inquilinos no arrendamento - deve ser continuado com as pessoas restantes.
Também é importante saber que após o falecimento do inquilino, todas as pessoas que vivam no domicílio, mesmo que não estejam inscritas no contrato de locação, têm o direito de assumir a locação. Para o proprietário, isso significa continuar o aluguel com os membros restantes da família. É essencial que as condições anteriores continuem existindo. Por exemplo, o aluguel não pode simplesmente ser aumentado após a morte do inquilino.
Se não houver co-inquilinos, os herdeiros têm de pagar a renda em dívida e também as despesas acessórias e atrasados. Os herdeiros também celebram o contrato de arrendamento pelo falecido. No entanto, de acordo com as Seções 564 do Código Civil Alemão e 580 do Código Civil Alemão, você tem um direito especial de rescisão: Você pode rescindir o contrato no prazo de um mês após a morte do locatário em conformidade com os prazos legais (ou seja, três meses).
Se o apartamento não for assumido pelos herdeiros, estes têm que cuidar da limpeza e entrega do imóvel ou têm de arcar com as despesas. No entanto, os herdeiros não precisam ser responsabilizados pelas obrigações com seus ativos, mas podem limitar a responsabilidade à herança.
Além disso, os dependentes sobreviventes têm a opção de rejeitar a herança no prazo de seis semanas. Se isso acontecer, eles não podem ser responsabilizados pelo proprietário após a morte do inquilino.
O que a lei de locação regula após a morte do locatário?
A lei de locação trata extensivamente da morte do inquilino. Basicamente, um contrato de aluguel não termina automaticamente com a morte do inquilino, mas faz parte da herança. Dependendo se havia vários inquilinos, se os familiares viviam na casa ou se o apartamento era habitado apenas pelo inquilino, existem diferentes regulamentos que devem ser observados.
Você pode celebrar o contrato de locação como herdeiro, membro do agregado familiar, cônjuge ou parceiro e como co-inquilino, o que significa que o antigo contrato de aluguer permanece em vigor e nenhum novo contrato de aluguer tem de ser celebrado com novas condições.
A seção 563 do BGB estipula quais pessoas podem celebrar o contrato de locação após a morte do locatário. Resumimos abaixo quais direitos e obrigações são essenciais nos diferentes casos:
Caso 1: ambos os cônjuges (ou parceiros) eram inquilinos
Uma família conjunta de cônjuges ou parceiros é particularmente comum, onde ambos os parceiros estão listados no contrato de aluguel. Neste caso, o arrendamento continua automaticamente após a morte de um dos arrendatários, de acordo com o Artigo 563a, § 1, BGB. Os herdeiros e outros membros da família não desempenham nenhum papel aqui.
Mesmo que o contrato de locação não tenha sido assinado pelos dois sócios e o locatário morra, é possível que o parceiro já tenha sido elevado à condição de locatário. Isso é possível, por exemplo, se um dos parceiros representou o outro de acordo com a Seção 164 do BGB quando o contrato foi celebrado. Mesmo que o proprietário tenha enviado uma carta de aumento do aluguel para ambos os parceiros quando o parceiro se mudar em uma data posterior, este é praticamente um co-inquilino.
Se tal caso existir, a locação é transferida para o parceiro restante. No entanto, ele tem o direito de reclamar o seu direito especial de rescisão, dentro de um mês após tomar conhecimento da morte, de acordo com § 563a, Parágrafo 2, BGB, com um período legal de três meses. Neste caso, entretanto, o proprietário não tem nenhum direito especial de rescisão.
Se o cônjuge ou companheiro morrer, o arrendamento é transferido para o companheiro vivo.
Caso 2: apenas o cônjuge ou parceiro falecido era o inquilino
De acordo com o Artigo 563, Parágrafo 1, BGB, o cônjuge ou companheiro que vivia na mesma casa com o locatário falecido entra no contrato como locatário, mesmo que ele não tenha assinado o contrato e também não a condição de antes do falecimento O inquilino obteve. Também aqui os familiares e herdeiros são excluídos e o contrato de arrendamento continua a existir na sua forma original.
Se o cônjuge ou parceiro decidir não celebrar o contrato de locação após o falecimento do locatário, deverá informar o locador no prazo de um mês após tomar conhecimento do falecimento, de acordo com a Seção 563, Parágrafo 3, Cláusula 1, BGB.
É aconselhável fornecer uma declaração por escrito. Se isso acontecer, os direitos e obrigações passam para o herdeiro. Ele pode então rescindir ou continuar o arrendamento de acordo com a Seção 564, Parágrafo 1, BGB.
É importante para os senhorios que um parceiro na vida do mesmo sexo tenha o mesmo status que um cônjuge, de acordo com o Federal Law Gazette (BGBl.) I 2001, página 266.
Se o parceiro não firmar o contrato de aluguel, os filhos que moram na mesma casa podem fazê-lo. Isso é regulamentado no § 563, parágrafo 2, frase 1, BGB.
Caso 3: apenas o cônjuge falecido era inquilino e havia outros membros da família morando no apartamento
Se houver mais membros da família no apartamento além do cônjuge sobrevivente e se o cônjuge não quiser assumir o aluguel, os outros parentes que moram no apartamento podem aderir ao aluguel e continuar.
Conforme regulamentado no artigo 563, parágrafo 3, BGB, o cônjuge deve informar ao senhorio que não deseja continuar o arrendamento. Os demais parentes que moram no domicílio também têm a opção de não continuar o arrendamento. No entanto, eles também devem informar o proprietário sobre isso. Se nem o cônjuge nem outros membros da família que vivem na casa continuarem o arrendamento, o contrato passa novamente para os herdeiros.
Caso 4: o falecido era um inquilino juntamente com um terceiro e compartilhava uma casa com seu cônjuge e / ou familiares
Após o falecimento do inquilino que dirigia um agregado familiar com o seu cônjuge no imóvel arrendado, mas celebrou o contrato de arrendamento com outra pessoa, aplica-se também o artigo 563.º, n.º 1, do BGB. Neste caso especial, o cônjuge pode assumir a posição de co-inquilino. Novamente, isso é feito com a exclusão de outros membros da família e possíveis herdeiros.
Caso 5: outras maiorias de inquilinos
Se um imóvel foi alugado junto com várias pessoas, como é comum em apartamentos compartilhados, por exemplo, o falecimento do inquilino não muda muito no aluguel. Os restantes inquilinos simplesmente continuam o arrendamento com o senhorio. Neste caso, os co-inquilinos também não têm direito especial de rescisão.
Outras regras se aplicam aos sublocatários que não celebraram um contrato de locação com o locador do imóvel, mas apenas com o locatário falecido. Neste caso, é visto como se o proprietário já tivesse falecido. Assim, após a morte do locatário, os herdeiros passam a ser locatários e, portanto, também proprietários dos sublocatários.
Caso 6: o inquilino falecido vivia com membros da família ou membros da família (sem um cônjuge)
Se os parentes que moram no domicílio assinaram o contrato de aluguel, ele continuará a existir mesmo após o falecimento do co-inquilino. Se este não for o caso, você pode assumir o arrendamento de acordo com a Seção 563, Parágrafo 2, Frase 2, BGB. Se vários membros da família forem afetados, eles também podem entrar no contrato de locação juntos e são, então, solidariamente devedores de acordo com § 421 BGB.
É importante saber que o arrendamento deve continuar nos termos originais. Assim, as obrigações e direitos dos parentes continuam a ser baseados no contrato de aluguel do inquilino.
As cláusulas que restringem ou excluem o direito de entrada de dependentes sobreviventes e membros da família não são válidas de acordo com § 563, parágrafo 5, BGB.
Também é importante saber que a definição de membros da família e membros da família é ampla e, portanto, netos ou filhos adotivos também podem ser contabilizados entre as pessoas que vivem na mesma casa. É sempre importante que o domicílio comum seja projetado para ser permanente, como pode ser visto na Seção 563, Parágrafo 2, Sentença 3, BGB.
Os regulamentos também se aplicam à habitação social, mas é necessário um certificado de direito de residência para assumir o arrendamento após a morte do inquilino.
Se o falecido morava sozinho no imóvel alugado ou se o cônjuge e os familiares que moravam no apartamento não firmaram o contrato de arrendamento, todos os direitos e obrigações são transferidos para os herdeiros.
Morte do inquilino: quais são os direitos dos herdeiros?
Se o falecido vivia sozinho no imóvel alugado ou se o cônjuge e outros membros da família que viviam no domicílio não estabeleceram uma relação de locação, os direitos e obrigações de acordo com os §§ 1922 e 1967 BGB passam para o herdeiro.
Uma exceção aplica-se aos inquilinos solteiros que assinaram um contrato de arrendamento vitalício: os herdeiros podem então fazer uso do direito especial de rescisão ou mudar-se eles próprios para o apartamento.
De acordo com § 2087 BGB, o apartamento alugado também pode ser considerado uma herança se o apartamento puder ser visto como um bem essencial após a morte do inquilino. Além disso, após a morte do inquilino, os herdeiros podem atribuir sua parte da herança a uma terceira pessoa, que pode então entrar no arrendamento.
É importante que os herdeiros não tenham o direito na frente dos familiares que vivem na casa. Somente quando todos os membros da família declaram que não desejam assumir o arrendamento é que o direito passa para o herdeiro.
Quanto tempo dura o aviso após a morte do inquilino?
Após a morte do locatário, os titulares do direito de entrada ou os herdeiros têm um mês para fazer uso do seu direito especial de rescisão. Se os herdeiros não souberem do falecimento do inquilino até mais tarde, o prazo só se aplica a partir do momento do conhecimento. Se os herdeiros não fizerem uso do direito especial de rescisão, eles automaticamente sucederão ao locatário falecido, de forma que não será necessário um novo contrato de locação.
O direito especial de rescisão do locador após o falecimento do locatário também deve ser exercido no prazo de um mês após a tomada de conhecimento do falecimento, caso contrário, o contrato de locação continuará. O direito especial de rescisão do locador se aplica aos herdeiros. Ele não pode fazer uso dele contra pessoas com direito a entrar (aqueles que já viveram na casa).
Quem deve desocupar o apartamento após a morte do inquilino?
Mesmo após o falecimento do inquilino, o arrendamento só termina após a rescisão em tempo útil e a entrega do apartamento.
Se o direito especial de rescisão for exercido após a morte do locatário, os herdeiros são obrigados a desocupar o apartamento em tempo útil e, se necessário, a renová-lo. Eles também têm que fazer os pagamentos pendentes, como aluguel e despesas acessórias.
A questão para os proprietários é o que acontece se não houver herança após a morte do inquilino. Nesses casos, o tribunal nomeia um curador para tentar encontrar herdeiros em potencial. Se isso não funcionar, o estado federal no qual o inquilino estava domiciliado herda. No caso de uma propriedade superendividada, o proprietário fica com itens em aberto e também deve cuidar da liquidação do orçamento e da reforma do apartamento.
Morte do inquilino: quem recebe o depósito do aluguel?
Após o falecimento do inquilino, surge também a questão da caução, pois em caso de rescisão da mesma, a caução também é devida após a entrega do apartamento com sucesso (publicar no "protocolo de entrega do apartamento"?) Em princípio, o depósito deve ser pago aos herdeiros. Porém, se este rejeitar a herança, o depósito vai para o próximo na linha de sucessão.
Para os proprietários, é aconselhável apresentar um certificado de herança antes de pagar o depósito do aluguel. Isso evita pagar a pessoas não autorizadas. Isso também se aplica ao desembolso de qualquer crédito existente após a liquidação dos custos acessórios.
O depósito do aluguel geralmente deve ser pago aos herdeiros. Porém, se este rejeitar a herança, o depósito vai para o próximo na linha de sucessão.
A responsabilidade do sucessor legal
Como sucessor legal após a morte do inquilino, você não só assume seus direitos, mas também suas obrigações. Se o sócio remanescente, os parentes ou herdeiros celebrarem o contrato de arrendamento, também serão responsáveis perante o senhorio nos termos do art. 563b, § 1o, do BGB.
O sucessor legal é, portanto, responsável por danos à propriedade alugada, dívidas de aluguel, devidos reparos cosméticos e custos adicionais. No entanto, a responsabilidade por herança pode ser excluída contratualmente durante a vida. Se desejar, é aconselhável falar com um advogado especialista.
Sucessão
Se o herdeiro rejeitar a herança, ele não pode ser responsabilizado, nem tem que rescindir o contrato. No caso de aceitação errônea de uma herança ou de não cumprimento de um prazo, as regras da lei de herança de acordo com § 119, § 1954 e § 1956 BGB se aplicam.
Rescisão pelo herdeiro
Após a morte do inquilino, o herdeiro tem o direito de rescindir o apartamento ou de usá-lo por conta própria. Se decidir pela rescisão, pode pronunciá-lo no prazo de um mês após ter conhecimento do falecimento e não comparecimento de outro familiar. Se ele fizer isso, o contrato termina após um período de aviso de três meses.
A rescisão em um mês é muito importante, porque com um contrato de prazo determinado a consequência de não rescindir a tempo seria que o contrato teria que ser cumprido até o fim.
Se houver vários herdeiros, deve-se assegurar que a carta de rescisão seja assinada por todos os herdeiros.
Rescisão pelo senhorio
A rescisão sem motivo legítimo após a morte do inquilino é possível desde 1º de setembro de 2001. Se o herdeiro decidir continuar a locação após o falecimento do locatário, o locador pode rescindir o contrato com um pré-aviso legal de três meses. Assim como o herdeiro, o locador tem um mês para notificar a rescisão após tomar conhecimento do falecimento. No entanto, isso só se aplica se nenhum dos parentes que moram no domicílio celebrar o contrato de aluguel (Seção 564, frase 2, BGB).
Depois de saber da morte do inquilino, o locador, é claro, só pode notificar a rescisão se conhecer o herdeiro. Para isso, é suficiente que ele seja informado sobre o herdeiro - não é necessária a inspeção do certificado de herança. No entanto, o senhorio também deve tentar descobrir quem vai ficar com a herança, caso contrário, ele pode perder o direito de rescindir.
Se o senhorio quiser exercer seu direito especial de rescisão, ele deverá notificar a rescisão a todos os herdeiros de uma comunidade de herdeiros. Ele também deve entregar o aviso de rescisão a esses herdeiros e não, por exemplo, dirigi-los ao locatário falecido.
Se cônjuges, parentes ou membros do agregado familiar desejarem celebrar o arrendamento, o senhorio só pode rescindir o contrato com aviso prévio e justa causa, por exemplo, porque os inscritos estão insolventes ou já atacaram fisicamente o senhorio no passado. Aqui é aconselhável recorrer a aconselhamento profissional para que pequenos erros não impeçam uma rescisão juridicamente vinculativa.
