Hans-Jochen Vogel, veterano do SPD, morreu no domingo, 26 de julho de 2020, com 94 anos. Como Lord Mayor de Munich e Governing Mayor de Berlin, ele ajudou a moldar a política de construção urbana lá. Por ocasião de sua morte, estamos republicando esta entrevista que ele nos concedeu no ano passado.
Hans-Jochen Vogel é um dos políticos mais proeminentes do SPD na história da República Federal. Com apenas 34 anos foi eleito Prefeito de Munique e desde o início de sua carreira fez campanha pelo bom desenvolvimento urbano, por uma política fundiária justa e, acima de tudo, contra a especulação com terrenos para construção urbana. Ele estava apaixonadamente comprometido com isso até sua morte.
Envolvido em muitos escritórios
De 1960 a 1972, Hans-Jochen Vogel foi Lord Mayor de Munique, depois Ministro Federal do Planeamento Regional, Construção e Desenvolvimento Urbano e depois Ministro da Justiça. Em 1981 ele se tornou o prefeito governante de Berlim, candidato a chanceler do SPD em 1983, então até 1991 presidente de seu grupo parlamentar e de 1987 a 1991, ao mesmo tempo, presidente do SPD. Até ao fim, trabalhou para resolver o problema da construção habitacional na raiz, nomeadamente com os preços dos terrenos e o que os move: a especulação.
Imagens de Hans Jochen Vogel 3
1968 em um evento para inquilinos como Lord Mayor of Munich.
Iniciar galeria de fotos
1968 em um evento para inquilinos como Lord Mayor of Munich.
1969, quando foi lançada a pedra fundamental dos Jogos Olímpicos de Munique.
1986, juntamente com Willy Brandt na conferência do partido federal SPD em Nuremberg.
A entrevista
Em fevereiro de 2019, Hans-Jochen Vogel comemorou seu 93º aniversário. Mas não é assim que se sente a conversa com o (ex -?) Político: bem informado sobre os números atuais do mercado imobiliário, ele nota nas primeiras frases que ainda está interferindo na política federal e que isso foi acertado no atual acordo de coalizão A comissão de especialistas para “Mobilização de Terras para Construção Sustentável e Política Fundiária” também foi instalada por sua insistência.
Your-Best-Home.net: Construir terrenos nas cidades é uma mercadoria rara e está se tornando um objeto de especulação. Temos que conviver com isso?
Hans-Jochen Vogel: De forma alguma. Em vez disso, devemos reconhecer que o solo tem uma qualidade especial: é indispensável e não pode ser aumentado. Como água ou como ar. Uma pessoa não pode viver sem os três - ar, água e solo. É por isso que a Constituição de Weimar tirou uma conclusão disso cem anos atrás e deu ao estado uma responsabilidade especial e autoridade sobre a terra. Após a Segunda Guerra Mundial, muitas constituições dos estados federais adotaram isso.
O que isso significa para nós hoje?
Este é um sinal claro de que as leis usuais do mercado não podem ser aplicadas à terra como se aplicam aos bens que podem ser produzidos à vontade. Já em 1967, o Tribunal Constitucional Federal decidiu que o uso da terra não deveria ser deixado ao livre arbítrio e à discrição do indivíduo. Os interesses do público em geral devem, portanto, ser defendidos em maior medida com o solo do que com outros bens.
Mas há pouco debate sobre isso hoje …
Já havia uma discussão acalorada sobre isso entre 1971 e 1973 porque os preços dos terrenos em Munique explodiram naquela época. Tanto meu partido quanto - hoje é de se perguntar - a CSU debateram com empenho. Como o aumento dos preços da terra cedeu um pouco, essa discussão parou. Também mudei para o Ministério da Justiça como força motriz em maio de 1974, mas a responsabilidade estava com o departamento de construção. O debate público nos últimos anos me surpreendeu novamente: todos reclamaram do aumento dos aluguéis, mas a explosão nos preços dos terrenos para construção não foi um problema. Esses aumentos são a principal razão para os altos custos gerais de construção e aluguel: Na Alemanha, entre 1962 e 2015, vimos um aumento de preços de 1.600% para terrenos para construção.Em Munique, isso foi de 34.000 por cento desde 1950! Foi aceito com uma calma surpreendente. Desde o outono de 2017, tenho tentado reavivar a discussão e pelo menos consegui que o governo federal criasse uma comissão de terrenos para construção em setembro de 2018, que também lida com os aumentos de preços.
Na sua opinião, o que seria necessário para controlar o custo da moradia?
Devemos tomar Viena como exemplo: a cidade adquiriu uma parte considerável de seu território nos últimos cem anos e depois a construiu sobre si mesma ou a transmitiu a cooperativas com direitos de construção hereditários e obrigações sociais. O município é, portanto, a força controladora de uma parte substancial do solo em Viena. Aqui, o mercado é um tanto anulado em favor do bem geral. Como resultado, preços acessíveis e estáveis para se viver se aplicam em Viena. Não apenas para a habitação social, mas em geral porque os preços baixos afetam todo o mercado. É por isso que nós, na Alemanha, agora temos que fortalecer as comunidades e garantir que elas possam adquirir e manter um alto potencial de terras. E só passar adiante no edifício hereditário certo.Isso já começou em Munique.
Mas os vienenses não estão simplesmente décadas à nossa frente?
Com certeza. Viena iniciou esta política fundiária e habitacional após a Primeira Guerra Mundial. Mas não é por isso que finalmente não começamos aqui! O exemplo mostra a estabilidade de custos que isso cria para a vida.
O setor público lida sensatamente com suas próprias terras?
Por muito tempo, estados e municípios, mas também o governo federal, venderam propriedades pelo lance mais alto porque queriam melhorar suas finanças com eles. Deixe-me dar um número: cerca de cinquenta anos atrás, a parcela dos custos do terreno para um novo edifício era inferior a dez por cento. Hoje, em Munique, frequentemente temos uma participação de 55% - apenas para terrenos para construção! Por causa dessas enormes taxas de crescimento, há muita especulação sobre a terra hoje. Os investidores até vêm da China para fazer fortuna conosco. A maior parte desses lucros vai para os 10% mais ricos da população. No final, os inquilinos pagam por esses lucros!
O que a política poderia fazer?
Os lucros que não são baseados no próprio desempenho - como é o caso dos lucros especulativos - devem ser desviados para fins fiscais em grande medida. Uma base jurídica clara para isso pode ser encontrada no Artigo 161 da Constituição da Baviera. Literalmente significa: "Os aumentos no valor da terra que surjam sem qualquer esforço especial ou dispêndio de capital por parte do proprietário devem ser disponibilizados ao público em geral."
É também uma injustiça profunda que as autoridades públicas devam pagar uma compensação por qualquer usurpação de propriedade privada. Mas se uma propriedade aumenta de valor porque o município concede a ela uma licença de construção e melhora a infraestrutura ao seu redor, os lucros com ela permanecem somente com o proprietário. Precisaríamos de um equilíbrio entre compensação e ganho privado.
Existem outras idéias para reduzir os custos de terrenos de construção?
Vejo um problema no imposto de transferência de imóveis (que tem aumentado nos últimos anos). Apoio sinceramente o fato de que esse imposto deveria ser reduzido novamente para 3,6%. Um alto imposto de transferência de imóveis também aumenta os preços dos imóveis e, portanto, o custo da moradia das pessoas.
Você vê potencial para um novo espaço de vida em uma maior densificação de nossas cidades?
Certamente existem possibilidades. A densificação cuidadosa de nossas cidades faz sentido e cria um novo espaço de vida. Infelizmente, essas iniciativas surgem repetidamente com vizinhos que gostariam de manter seus espaços abertos. Então é importante pesar o bem-estar do pequeno grupo de residentes e o bem-estar de um grande grupo de pessoas que precisam urgentemente de moradia. E, claro, você deve ficar de olho na paisagem urbana como um todo em caso de densificação. Nossas cidades não devem se transformar em aglomerados de torres de apartamentos.
Em muitas cidades alemãs, a densificação é um meio importante de combater terrenos para construção escassos e, portanto, caros: o desenvolvimento de um pátio no centro de Munique criou 21 novos apartamentos e até trouxe mais vegetação e um playground ao distrito. A densidade resultante e a proximidade de apartamentos desconhecidos são o preço de se viver no meio da cidade. (Arquitetos Allmann Sattler Wappner)
