Com a rescisão por uso pessoal, o proprietário tem a oportunidade de se mudar para apartamento próprio, previamente alugado. O pré-requisito é que o próprio proprietário, um parente próximo ou um membro do agregado familiar necessite de espaço vital e isso é claramente indicado no aviso de rescisão.
Na prática, sempre há problemas jurídicos por causa da rescisão para uso pessoal. Os inquilinos, por exemplo, muitas vezes negam que haja algum interesse real no uso próprio. Suspeitam que este tipo de rescisão de contrato de arrendamento é apenas um adiantamento para poder usar o imóvel de forma mais eficaz. A lei de serviços de informação e impostos do LBS compilou vários julgamentos sobre rescisão de uso pessoal para sua edição extra.
Rescisão devido a necessidades pessoais se você for muito velho
Uma idade muito avançada pode proteger os inquilinos de serem rescindidos por uso pessoal, de acordo com o julgamento do Tribunal Regional de Berlim (processo número 67 S 345/18). Um proprietário não atendeu ao pedido de remoção de um casal de 87 e 84 anos de seu apartamento. Os afetados indicaram que não poderiam se mudar devido ao seu estado de saúde, idade avançada e raízes sociais na região. O Tribunal Regional de Berlim aceitou essas razões difíceis. Se o senhorio não sofrer desvantagens particularmente graves de sua parte se não puder se mudar para a propriedade, então ele tem que ficar sem. Não era o que acontecia aqui, afinal, ele nem pretendia usar o ano todo.
Rescisão devido ao uso pessoal após um curto período de tempo
No momento do aluguel, o proprietário deve considerar cuidadosamente se ele mesmo poderá usá-lo em um futuro previsível. Uma rescisão devido a necessidades pessoais pode ser legalmente ineficaz se ocorrer após a conclusão do contrato muito rapidamente e a causa já estiver aparente no momento. O Tribunal de Justiça Federal (processo número VIII ZR 233/12) teve que examinar se este ainda poderia ser o caso após três anos. Os juízes negaram, mas também deixaram claro que o período problemático é inferior a três anos.
Rescisão antecipada devido ao uso pessoal
Uma rescisão devido ao uso pessoal não se justifica se o proprietário puder mostrar uma pessoa autorizada, mas isso é obviamente usado apenas como um espaço reservado. Em um caso perante o Tribunal Federal de Justiça (processo número VIII ZR 214/15), tratava-se de tal constelação. Os inquilinos acusaram o proprietário de ter pretendido vender e apenas deixar o apartamento para o sobrinho para poder vender mais facilmente o imóvel posteriormente. O BGH foi capaz de entender esses argumentos.
Rescisão devido ao uso pessoal com intenção compreensível de uso
Um jogador de futebol profissional que trabalhava no exterior queria morar com a família nas horas vagas (principalmente durante as férias de inverno, que duravam vários meses) em um condomínio de sua propriedade e, por isso, avisou a locatária de rescisão por uso próprio. Este último considerou o pedido feito e não desocupou o apartamento. O Tribunal Distrital de Munique (processo número 473 C 7411/714) ouviu a esposa (mãe de uma criança nascida recentemente) e chegou à conclusão de que havia de fato um uso pretendido compreensível.
Rescisão devido a necessidades pessoais após separação espacial dos cônjuges
Uma forma incomum de uso pessoal ocorre quando a causa é a separação dos cônjuges. Um homem - casado e com dois filhos - avisou seus inquilinos alegando que queria se mudar para seu próprio apartamento por causa de contínuos problemas de relacionamento. Ele conseguiu provar isso perante o tribunal regional em Heidelberg (processo número 5 S 42/12) com uma declaração da esposa morta. Isso confirmou que viver juntos era "difícil de suportar". Além disso, o tribunal aceitou o argumento do proprietário de que o apartamento alugado rendia apenas pouco menos de 400 aluguéis por mês, mas que ele mesmo só poderia obter um espaço residencial comparável por um valor significativamente maior.
Rescisão por uso pessoal: Renúncia por escrito no contrato de locação
É bem possível que um proprietário se abstenha de afirmar seu próprio uso ao inquilino desde o início. Neste caso, entretanto, essa renúncia, como o próprio contrato de locação, deve ser claramente registrada por escrito. De qualquer forma, o Tribunal Federal de Justiça decidiu (processo VIII ZR 223/06), se o direito de rescisão fosse excluído, seria necessário por um período superior a um ano.
Rescisão devido ao uso pessoal: obrigação do proprietário de oferecer
Se o proprietário tiver outro apartamento na mesma casa ou condomínio que esteja vago, ele deve oferecê-lo ao inquilino que foi rescindido por necessidades pessoais. Em princípio, existe essa “obrigação de oferta”, decidiu o Tribunal de Justiça Federal (processo VIII ZR 311/02). Isso se aplica pelo menos se tal apartamento ficar vago no final do período normal de aviso. Isso é exatamente o que o proprietário não fez e, em vez disso, alugou a propriedade para outra pessoa. Isso levou à ineficácia da rescisão para uso pessoal.
Rescisão devido a necessidades pessoais devido a um membro da família
O cunhado ou cunhada do proprietário não pertence efetivamente ao grupo de parentes que justifica a rescisão para uso pessoal. Isso inclui parentes próximos, como filhos, pais ou irmãos. No entanto, se o senhorio tem contato particularmente próximo com seu cunhado, o Tribunal de Justiça Federal (processo VIII ZR 247/08) está convencido de que uma reclamação de uso pessoal pode ser feita como exceção.
Rescisão falsa devido ao uso pessoal: compensação
Às vezes, as partes chegam a um acordo no contexto de um procedimento de uso cativo. Mas o que acontecerá se, após tal comparação, o motivo da rescisão originalmente mencionado for falso? De acordo com o Tribunal Distrital de Munique (processo número 474 C 19752/11), então depende se a comparação deve realmente traçar um limite sem considerar a veracidade. Se isso foi intencional, reivindicações posteriores por danos pelo locatário rescindido serão excluídas.
Teste de resistência após a rescisão devido ao uso pessoal
Os inquilinos podem se defender contra a rescisão devido a necessidades pessoais com referência a um caso de dificuldade. Se não for possível que se mudem, por exemplo porque são muito velhos ou gravemente doentes, podem ficar no apartamento alugado, apesar de terem sido avisados. De acordo com a atual jurisprudência do Tribunal de Justiça Federal, os tribunais devem agora examinar mais precisamente se existe um caso de penúria. Por exemplo, um especialista pode ser chamado para examinar o estado físico e mental real do inquilino. Julgamentos esquemáticos, nos quais, dependendo da idade do inquilino ou do tipo de doença, a uma das partes é automaticamente atribuído o maior interesse no imóvel alugado, devem ser evitados no futuro (números dos processos: VIII ZR 180/18 e VIII ZR 167/17).
