Quem aluga para parentes não deve apenas conhecer a cláusula de 66 por cento para economizar impostos. Explicamos o que deve ser observado no contrato de locação para filhos dependentes ou apartamentos mobiliados e o que mais é importante.
Comprar um imóvel e alugá-lo é atraente para muitos, especialmente porque o dinheiro é investido de forma segura e os impostos podem ser economizados. Os custos acessórios de compra, tais como despesas notariais e de terrenos, bem como juros de empréstimos, depreciação da casa e custos de renovação, são despesas relacionadas com o rendimento dedutíveis do imposto. Compras menores, como ferramentas de jardim ou itens atuais como eletricidade e esgoto, também podem ser deduzidas dos impostos.
Mas tenha cuidado: se você quiser deduzir do imposto o valor total de suas despesas com o aluguel do imóvel, também deverá exigir dos parentes pelo menos 66% do aluguel de mercado. Se o aluguel for mais baixo, por exemplo, apenas 50% da taxa local, apenas metade dos juros, custos e depreciação podem ser deduzidos do imposto.
Os proprietários devem, portanto, sempre ficar de olho no nível de aluguel local. Se aumentar, o aluguel dos parentes também deve ser reajustado. Caso contrário, as vantagens fiscais são correspondentemente mais baixas.
Aluguel com desconto: determine o aluguel comparativo local
Para saber quanto aluguel você pode pedir aos parentes para pagar, você deve conhecer os aluguéis locais. Você pode consultar o índice de aluguel para isso ou contratar um especialista. Caso não haja índice de aluguel para a localidade correspondente, também poderá ser utilizado o de município vizinho, de acordo com o Tribunal de Justiça Federal.
Vantagem no aluguel para parentes: O índice de aluguel também inclui os aluguéis de contratos antigos, que geralmente estão bem abaixo dos aluguéis dos novos contratos. No entanto, ainda não está claro no tribunal se o cálculo do limite de 66 por cento deve ser baseado no valor superior ou inferior de uma faixa de aluguel. É claro, porém, que a renda morna e não a fria é decisiva.
Isto é regulado por uma decisão do Tribunal Fiscal Federal: Um homem alugou um apartamento à sua mãe, pelo qual exigiu uma renda mensal de 2.900 euros. A repartição de impostos rapidamente descobriu que o aluguel era apenas cerca de 62% do aluguel comparável local e queria que o proprietário reduzisse a economia de impostos. Mas ele insistiu que com os custos acessórios anuais de 1.800 euros, um aluguel quente de 4.700 euros seria alcançado, que ele chegou a 80 por cento. Em última instância, o Tribunal Fiscal Federal deu direito ao homem (Ref .: IX R 44/15).
Quer alugar o seu imóvel alugado a familiares? Então você definitivamente deve usar os aluguéis locais ou o índice de aluguéis para comparação.
Aluguel para filhos dependentes
Os alunos gostam de se mudar para o apartamento alugado dos pais e compensar o aluguel com a manutenção. Mas as autoridades fiscais examinam com mais atenção: se não encontrarem nenhum movimento de conta do tipo aluguel, cancelam as vantagens fiscais dos pais. Porque mesmo com os seus próprios filhos tem que assinar um contrato de arrendamento escrito que cumpra as condições habituais.
Foi ouvido um caso em que os pais de sua filha alugaram o apartamento em sua casa. Um contrato foi assinado e o aluguel registrado, mas a filha não fez nenhuma transferência mensal. Quando a repartição de finanças fez o acompanhamento, foi dito que a filha estava pagando o aluguel do dinheiro do sustento dos pais. No entanto, como ela não tinha renda própria como estudante, ela na verdade cobria suas despesas com a manutenção. Não foi possível comprovar a suposta compensação de caixa de manutenção e aluguel, de forma que o Tribunal Fiscal Federal concordou com a Fazenda.
Daqui decorre que a administração fiscal só tem de reconhecer os contratos de arrendamento de parentes com filhos maiores de idade se determinarem o valor do aluguel e manutenção e os valores forem pagos separadamente e de forma verificável. Isso também se aplica se a prole pagar o aluguel com a manutenção do dinheiro dos pais (BFH, Az. IX R 28/15 e BFH, Az. IX R 30/98).
Se quiser evitar problemas com as autoridades fiscais, também pode recorrer a outra alternativa: Se os filhos receberem uma quantia superior (isenção de impostos até 400.000 euros), podem utilizá-lo para pagar a renda. Mas atenção: mesmo assim, o aluguel não deve ser pago anualmente ou em montante total por vários anos, mas deve ser pago mensalmente para que o aluguel seja reconhecido pelo fisco (acórdão BFH de 19.6.1991, BStBl 1992 II p. 75).
Alugar apartamentos mobiliados para parentes
Cuidado com os apartamentos mobiliados ou parcialmente mobiliados: Aqui você deve informar o valor do aluguel, mesmo que alugue para familiares. No entanto, somente se essa sobretaxa puder ser determinada a partir do índice de aluguel local ou a partir de sobretaxas que podem ser realizadas no mercado - outras fontes não são permitidas.
Em um caso negociado no Tribunal Fiscal Federal, os pais alugaram para o filho um apartamento com uma nova cozinha embutida, máquina de lavar e secar roupa e cobraram 66% do aluguel local. Mas, como a administração fiscal aumentou o aluguel comparativo local por uma sobretaxa de mobiliário para a cozinha equipada, máquina de lavar e secar no valor da depreciação mensal, a barreira de 66% caiu abaixo e os impostos reclamados foram reduzidos.
Se você alugar um apartamento mobiliado ou parcialmente mobiliado para seus parentes, você deve listar uma sobretaxa de mobília.
O BFH concordou com a repartição de finanças porque: Os proprietários só podem aplicar o aluguel sem móveis se o valor da utilidade dos móveis fornecidos não puder ser derivado do índice de aluguel, nem pode ser determinada uma sobretaxa de móveis baseada no mercado de aluguel local (julgamento do BFH de 6.2. 2018, IX R 14/17).
Dica: Não é permitido - mesmo que a administração fiscal às vezes discorde - de derivar uma sobretaxa de móveis do valor mensal da dedução linear para uso e desgaste de móveis ou móveis. Isso também fica evidente no julgamento acima.
Para evitar problemas e manter o preço do aluguel baixo, é melhor deixar vazios imóveis residenciais para parentes. Se você quiser ser generoso, pode dar o equipamento aos membros da família.
