Os juros de compromisso podem tornar um projeto de construção ou a compra de um imóvel desnecessariamente caro. Você pode descobrir o que é juro de compromisso e como evitá-lo neste guia.
Ao construir uma casa ou comprar um imóvel, geralmente você precisa calcular com muita precisão: Qual é o patrimônio líquido? Quanto dinheiro precisa ser levantado para um empréstimo imobiliário? Muitos dos custos acessórios na compra de um imóvel são levados em consideração, mas os possíveis juros de compromisso são freqüentemente esquecidos.
Juros de compromisso: o que é?
Os juros de compromisso são sempre devidos se um empréstimo para construção não for resgatado no todo ou em parte dentro de um determinado período e não for utilizado para os fins planejados.
Os juros de compromisso são cobrados pelo banco que assume o financiamento da construção se houver um período mais longo entre o possível desembolso do valor do empréstimo e o efetivo desembolso do que o acordado no contrato de empréstimo. Estes juros são, portanto, devidos pelo montante de dinheiro disponibilizado, que se encontra disponível contrariamente ao disposto no contrato, mas não é utilizado a tempo. Os juros necessários para isso também são chamados de juros de detenção ou comissão de compromisso.
Importante:Um aspecto fundamental de um empréstimo à habitação é que o empréstimo seja reservado. O mutuário não pode resgatar o dinheiro dentro do prazo e, por exemplo, “estacionar” em sua conta para evitar juros de compromisso.
Por que os bancos cobram juros de compromisso?
Se for celebrado um contrato de empréstimo para um empréstimo à habitação, o banco deve manter o montante acordado à disposição do devedor. Você não pode mais dispor livremente dele e, portanto, não pode mais investir o dinheiro com lucro. Ao mesmo tempo, o banco não recebe juros do empréstimo do mutuário no momento em que é disponibilizado. Isso resulta em perdas para eles, que compensam com os juros de compromisso. Os juros de compromisso podem, portanto, ser vistos como uma espécie de compensação para o banco.
Quando os juros de compromisso se aplicam?
A partir do momento em que um mutuário deve pagar os juros de compromisso depende sempre do contrato de empréstimo individual. Um chamado tempo de indisponibilidade é registrado neste. Somente quando esse prazo expirar, os mutuários terão que pagar juros de compromisso.
Quanto tempo dura o período sem juros?
Basicamente, o tempo dentro do qual os tomadores de empréstimo não precisam pagar juros pela provisão é livremente negociável. Definitivamente, os construtores ou compradores de imóveis devem usar esta opção para evitar juros de compromisso, porque em algumas instituições de crédito este período é extremamente curto.
Com alguns bancos é apenas um mês, com outros um quarto de ano, com outros ainda é possível até um período de provisão sem juros de doze, 15 ou em casos individuais até 24 meses. Sob certas circunstâncias, a pessoa de contato do banco pode ser persuadida a estender o tempo padrão. Vale a pena perguntar sobre este ponto para evitar juros de compromisso.
Para que os juros do compromisso não o mergulhem em preocupações inesperadas com dinheiro, você deve verificar as condições do seu contrato de empréstimo durante o período de não compromisso.
Quais são os efeitos do período sem compromisso na taxa de juros do empréstimo?
O que deve ser levado em consideração ao negociar o tempo livre de provisão, entretanto, é o seguinte: Um tempo livre de provisão maior geralmente tem impacto sobre a taxa de juros concedida sobre o empréstimo. Quanto mais tempo permitido, mais a taxa de juros é adicionada, de modo que o empréstimo à habitação fica mais caro em geral.
É bom saber: em alguns bancos, o período sem juros começa com a recepção do pedido de empréstimo e não com a celebração do contrato de empréstimo. Se houver várias semanas entre a aplicação e a conclusão, isso já pode resultar em custos com um tempo livre de provisão muito curto.
Qual é o nível de juros do compromisso?
A taxa de juros que os bancos cobram após o período de indisponibilidade expirar é geralmente mais alta do que a taxa de juros cobrada para empréstimos hipotecários. Como resultado, um empréstimo que por si só é muito barato pode se tornar significativamente mais caro.
Os bancos costumam cobrar juros de compromisso de 3% ao ano, o que corresponde a 0,25% ao mês e, portanto, eleva os custos mês após mês. Se, por exemplo, os fundos para um empréstimo à construção superior a 400.000 euros não forem mobilizados atempadamente, podem surgir custos mensais adicionais de 1.000 euros (12.000 euros por ano).
Dica : Não se deixe cegar pelas baixas taxas de juros ao comparar ofertas de financiamento. Recomendamos uma comparação precisa de todas as condições antes de concluir o contrato de empréstimo.
Como são calculados os juros do compromisso?
Para calcular os juros do compromisso, você deve primeiro esclarecer que tipo de juros deve ser assumido:
- Juros de compromisso creditáveis
- Juros de compromisso não cobráveis
No caso dos juros da provisão exigível, apenas é cobrado o montante do empréstimo com juros que ainda não foram acessados após o término do período de isenção. Graças ao plano de pagamento e cronograma de construção de um imóvel, pode acontecer, por exemplo, que algumas obras já tenham sido pagas, mas outras não. Se o banco concordou com juros de provisão creditáveis com o mutuário, somente o valor ainda disponível para desembolso será cobrado com juros. Esta variante é particularmente atraente para os mutuários que estão construindo um imóvel.
No caso de juros de compromisso não creditáveis, a sobretaxa é sempre calculada com base no valor total do empréstimo, independentemente de quanto dinheiro o mutuário já tenha solicitado.
Exemplo: Com base nos juros da provisão não imputáveis, apresenta-se assim um cálculo exemplar dos custos que podem surgir para um empréstimo no valor de 400.000 euros, que se reveste após seis meses.
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Empréstimo I. |
Empréstimo II |
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|---|---|---|
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Montante do empréstimo |
400.000 euros |
400.000 euros |
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Período sem juros |
3 meses |
12 meses |
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Tempo de recuperação após |
6 meses |
6 meses |
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Taxa de compromisso por ano |
3% (0,25% ao mês) |
3% (0,25% ao mês) |
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acumulando juros de provisão por mês |
1.000 euros |
1.000 euros |
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Juros de compromisso incorridos |
3.000 euros |
0 euros |
Devido ao menor tempo livre de provisão, o Empréstimo I gera custos adicionais de 3.000 euros em três meses, que não são incorridos com o Empréstimo II devido ao prazo maior acordado.
No entanto, no exemplo mostrado acima, nenhuma diferença de taxa de juros é levada em consideração nas condições do empréstimo. No entanto, como as instituições de crédito costumam cobrar uma sobretaxa de juros se o tempo livre for mais longo, isso também deve ser levado em consideração na comparação de empréstimos, porque a taxa mensal depende da taxa de juros e, portanto, automaticamente o montante total que deve ser levantado para o empréstimo.
No exemplo seguinte, assume-se um montante de empréstimo de 400.000 euros, bem como uma taxa de juro fixa a dez anos e uma taxa de juro de 1,3 por cento e 1,4 por cento, respetivamente.
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Empréstimo I. |
Empréstimo II |
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|---|---|---|
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Montante do empréstimo |
400.000 euros |
400.000 euros |
|
Juros de empréstimo |
1,3% |
1,4% |
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parcela mensal do pagamento (reembolso 2%) |
1.100 euros |
€ 1.133,33 |
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Custos de juros |
46.616,44 euros |
50.182,89 |
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Período sem juros |
3 meses |
12 meses |
|
Tempo de recuperação após |
6 meses |
6 meses |
|
Taxa de compromisso por ano |
3% (0,25% ao mês) |
3% (0,25% ao mês) |
|
acumulando juros de provisão por mês |
1.000 euros |
1.000 euros |
|
Juros de compromisso incorridos |
3.000 euros |
0 euros |
|
custo total |
49.616,44 euros |
50.182,89 euros |
Fica claro que, neste caso específico, o financiamento à construção com o menor período de disponibilidade teria sido mais barato. No entanto, se o pagamento do empréstimo tivesse sido atrasado apenas por mais um mês, o Empréstimo II teria sido mais barato.
Dicas sobre qual variante é mais adequada não podem ser fornecidas de forma geral. Em vez disso, deve ser verificado com muito cuidado em cada caso individual. Apressar a comparação é tudo menos um bom guia.
É importante também ter em conta que os juros de compromisso, caso tenham sido cobrados quando o montante do empréstimo só foi parcialmente disponibilizado até à data, devem ser pagos paralelamente à taxa do mês. A carga mensal é, portanto, significativamente maior durante este tempo. Em nosso exemplo, a cobrança mensal adicional é de 1.000 euros.
Como você pode evitar juros de compromisso?
Como os juros de compromisso vencem exatamente quando o dinheiro geralmente está apertado de qualquer maneira, vale a pena conhecer dicas sobre como evitar custos adicionais na forma de juros de compromisso.
Existem estas opções:
- Negocie o tempo de espera o mais barato possível
- Se possível: negocie a taxa de juros
- Negociar juros de compromisso creditáveis
- Negociar o uso de capital de dívida antes do patrimônio líquido
- Mantenha o tempo de construção o mais curto possível
Se você negociar mais barato ao concluir o contrato de empréstimo, terá uma boa chance de evitar os juros de compromisso ou, pelo menos, ter que pagar menos. Tente negociar o tempo livre de implantação pelo maior tempo possível, sem incorrer em um prêmio de juros significativo. Raramente é possível, mas vale a pena tentar, reduzir o nível de juros de compromisso (por exemplo, 2,5% em vez de 3%). Se você está construindo e exigindo dinheiro aos poucos, também é aconselhável negociar os juros permitidos.
Se você conseguir fazer com que o banco permita que o capital emprestado seja usado antes do seu patrimônio, fica cada vez mais fácil, especialmente para os proprietários de edifícios, evitar os juros de compromisso.
Por último, mas não menos importante, é aconselhável manter o tempo de construção do imóvel o mais curto possível. Isso pode ser conseguido com uma casa pré-fabricada, por exemplo, mas também com um promotor imobiliário confiável. Se ele puder coordenar sensatamente as diferentes empresas envolvidas na construção, o risco de atrasos e juros de provisionamento acumulados diminui significativamente.