Com um empréstimo a termo, uma taxa de juros atraente pode ser garantida para o financiamento de acompanhamento quando o empréstimo hipotecário estiver chegando ao fim. Aqui você pode descobrir o que é importante e com que antecedência você deve cuidar disso.
Uma vez que a casa foi comprada e transferida, o financiamento imobiliário necessário para ela é rapidamente esquecido. No entanto, dependendo da duração do período de juros fixos, pode valer a pena negociar novamente muito em breve e tomar um empréstimo a termo, por exemplo. Isso ocorre porque as taxas de juros atualmente válidas e favoráveis podem ser garantidas para o futuro.
O que é um empréstimo a termo?
Um empréstimo a termo é uma forma especial de financiamento de acompanhamento para um empréstimo imobiliário. Os mutuários devem cuidar disso o mais tardar quando expira a taxa de juros fixa de seus empréstimos hipotecários anteriores.
Embora o financiamento de acompanhamento "normal" possa ser organizado não antes de seis a doze meses antes da expiração da taxa de juros fixa, dependendo do provedor, isso pode ser feito muito mais cedo com o empréstimo a termo: com o empréstimo a termo, pode ser feito em até cinco anos antes que a taxa de juros fixa expire . Dessa forma, os tomadores de empréstimo podem garantir condições atualmente favoráveis para o empréstimo e se proteger contra o aumento das taxas de juros no futuro.
Um empréstimo a prazo só é possível com um empréstimo à habitação; não se destina a outros tipos de empréstimo.
Como funciona um empréstimo a termo?
Para obter um empréstimo a termo para financiamento de acompanhamento, o mutuário entra em contato com o banco de financiamento muito antes de o financiamento original expirar e, de preferência, além de outros provedores ou portais de comparação.
A comparação das condições do empréstimo é importante porque, como acontece com o financiamento de acompanhamento "normal", o mutuário não é forçado a contratá-lo com o banco originalmente financiador. Entretanto, outras instituições de crédito podem oferecer condições mais favoráveis.
A seguir está uma comparação dos vários provedores e as taxas de juros atuais para o empréstimo. Com base nestas condições, são criadas propostas adequadas de financiamento de acompanhamento. Se o mutuário aceitar uma das ofertas de empréstimo, foi celebrado um contrato de empréstimo vinculativo e ambos os parceiros contratuais estão vinculados a este financiamento de acompanhamento. Isso também se aplica se o empréstimo a prazo tiver sido concluído vários anos antes de o empréstimo hipotecário original expirar.
O empréstimo a termo segue imediatamente o primeiro financiamento e o substitui. As prestações mensais do empréstimo a termo também só têm de ser pagas a partir desta data. Não há juros de compromisso desde a conclusão do contrato até o início do empréstimo a termo, ou seja, na chamada fase a termo.
Uma vez que o mutuário não está vinculado ao banco de financiamento original com um empréstimo a termo, vale a pena comparar diferentes fornecedores. Isso permite que você encontre termos mais favoráveis e economize muito dinheiro.
Com quanto tempo de antecedência o empréstimo a termo pode ser feito?
É importante saber que um empréstimo a termo só é possível se o contrato de empréstimo atual for superior a doze meses e máximo de 60 meses (com alguns fornecedores também 66 meses). Se o empréstimo atual terminar em menos de doze meses, um financiamento regular de acompanhamento pode ser escolhido.
Graças a esse longo prazo, o mutuário pode obter segurança de planejamento notavelmente extensa: se, por exemplo, ele conclui um empréstimo a termo com uma taxa de juros fixa de 15 anos cinco anos antes de expirar o atual empréstimo hipotecário, ele sabe exatamente quais taxas mensais estão relacionadas com o empréstimo nos próximos 20 anos.
Quanto custa um empréstimo a termo?
O empréstimo a termo carrega um certo nível de risco para ambos os lados:
- No caso de queda das taxas de juros, o mutuário corre o risco de pagar mais pelo empréstimo a termo do que teria de pagar por um financiamento de acompanhamento "normal".
- O banco corre o risco de prometer uma taxa de juros favorável que pode ter sido ultrapassada em muito na época do financiamento de acompanhamento.
A fim de mitigar os riscos do lado da instituição de crédito, os bancos geralmente adicionam uma sobretaxa de juros às taxas de juros atualmente oferecidas para empréstimos a prazo. Com esses custos, você pode ser indenizado pela aprovação antecipada do empréstimo e reduzir o risco de perdas financeiras.
O valor da sobretaxa de juros sempre depende de como o banco avalia a evolução esperada da taxa de juros. Quanto mais provável for que a taxa de juros suba, maior será o prêmio da taxa de juros.
Espera-se atualmente uma sobretaxa de aproximadamente 0,01 pontos percentuais por mês até o final da taxa de juros fixa, ou seja, até o "antigo" empréstimo ser resgatado. (Alguns provedores renunciam a esses custos nos primeiros seis a doze meses.)
Basicamente, aplica-se o seguinte: quanto mais tempo leva para a hipoteca ser resgatada, maior o prêmio de juros. E isso é lógico, porque quanto menos precisamente a evolução das taxas de juros puder ser estimada, maior será o risco para o banco no que diz respeito ao empréstimo.
A tabela a seguir mostra um exemplo das sobretaxas de juros que podem ser cobradas pelo banco para um empréstimo a termo para empréstimos hipotecários.
|
Taxa de juros atual |
Sobretaxa de juros em |
Tempo até o |
|
Fixa |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 meses |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 meses |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 meses |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 meses |
0,60% |
1,10% |
Quais são as oportunidades e riscos de um empréstimo a termo?
A possibilidade de poder cuidar do financiamento de acompanhamento numa fase inicial apresenta vantagens, mas também acarreta riscos: ao contrair antecipadamente o empréstimo a prazo, tanto o mutuário como os bancos apostam e especulam quanto à evolução futura das taxas de juro. Com a experiência apropriada, é possível estimar aproximadamente a direção na qual as taxas de juros provavelmente irão se desenvolver, mas ninguém pode prever isso com precisão absoluta. E isso se aplica tanto mais quanto mais longe for necessário o financiamento de acompanhamento no futuro.
Portanto, vale a pena decidir sobre uma taxa de juros para o financiamento de acompanhamento com muitos anos de antecedência se as taxas de juros no momento em que o novo financiamento começa mais tarde forem significativamente mais altas do que as atuais. No entanto, se eles caírem, também é possível que o mutuário que garantiu um empréstimo a termo no início pague mais pelo financiamento de acompanhamento do que pagaria se concluísse o contrato de empréstimo mais tarde.
No entanto, como acontece com o empréstimo de anuidade, uma vantagem clara para o mutuário é a garantia de planejamento. Ao fazer o empréstimo a termo, ele já sabe quais as parcelas que terá de pagar após o pagamento do empréstimo original. Essa certeza sobre os custos futuros pode ser extremamente útil em muitos casos.
Se as taxas de juros cairão ou aumentarão no futuro, continua sendo especulação. A garantia antecipada de uma taxa de juros por meio do empréstimo a termo acarreta, portanto, certos riscos, mas também oferece oportunidades e, principalmente, segurança no planejamento.
Empréstimo futuro: as vantagens e desvantagens em um relance
Antes de decidir sobre um provedor e um empréstimo a termo, após uma comparação completa, vale a pena pesar as vantagens e desvantagens de cada um.
As vantagens do empréstimo são:
- Possibilidade de garantir taxas de juros favoráveis para o futuro, portanto grande potencial de economia com taxas de juros em forte elevação
- Segurança de planejamento para financiamento
- nenhum interesse de compromisso na fase de avanço
As desvantagens:
- Sobretaxa de juros sobre o empréstimo
- Custos possivelmente mais elevados para o empréstimo com taxas de juros em queda
- Experiência é necessária
- Falta de flexibilidade devido à decisão antecipada sobre o financiamento de acompanhamento
Quando um empréstimo a termo faz sentido?
A conclusão de um empréstimo a prazo vale sempre a pena se as taxas de juros estiverem baixas no momento da conclusão do contrato e se puderem esperar, ao mesmo tempo, taxas de juros crescentes. Se o mutuário tiver o conhecimento de mercado necessário ou apenas o nariz certo, um empréstimo a termo do provedor certo pode garantir taxas de juros baixas e economizar rapidamente quantias de quatro a cinco dígitos em financiamento de acompanhamento.
Se, por outro lado, as taxas de juros caírem são esperadas, um empréstimo a termo não faz sentido, pois o mutuário tira a chance de obter um financiamento de acompanhamento mais barato do que seria possível com um empréstimo a termo.
Cálculo da amostra: possível economia por meio de um empréstimo a prazo
Se as taxas de juros subirem - mesmo que aumentem apenas 0,5 pontos percentuais - isso tem um impacto significativo nos custos associados ao empréstimo. Um empréstimo a termo pode então ser bastante lucrativo, como mostra o seguinte cálculo de amostra:
|
Empréstimo antecipado |
Acompanhamento de financiamento |
|
|---|---|---|
|
Montante do empréstimo |
200.000 euros |
200.000 euros |
|
Taxa de juros efetiva |
1,0% |
1,5% |
|
Taxa de juros fixa |
dez anos |
dez anos |
|
Reembolso |
5% |
4,5% |
|
Dívida remanescente após o fim da taxa de juros fixa |
94.875,10 euros |
102.964,75 euros |
|
Prestação mensal |
1.000 euros |
1.000 euros |
|
Custos de juros |
14.875,10 euros |
22.964,75 euros |
O exemplo mostra que um empréstimo a termo vale a pena se a taxa de juros aumentar apenas ligeiramente. No caso específico, a comparação direta dos empréstimos com o prestador escolhido permitiu poupar custos superiores a 8.000 euros.