A aventura de renovar edifícios antigos: Em vez de construir uma nova casa para si e para as suas famílias, algumas pessoas sonham com uma casa com história, uma casa com charme - em resumo: um edifício antigo. Porém, saber da necessidade de reformar prédios antigos faz com que muitos construtores enterrem seus sonhos. Não vamos nos enganar: Sim, reformar um prédio antigo é um projeto enorme. Mas com uma preparação meticulosa, bom planejamento, artesãos experientes e muita paciência, você pode dar uma nova vida a uma propriedade mais antiga. E se você preencher os formulários corretos, poderá até obter apoio financeiro.
O que é um prédio antigo?
Os especialistas chamam um edifício antigo de uma casa que foi usada, habitada ou administrada por muito tempo. Um edifício que foi construído com um estilo diferente do que é comum hoje em dia e também com materiais diferentes dos usados hoje e que não ofereceria o conforto de uma vida moderna sem renovação. Por muito tempo, 1949 marcou uma fronteira e as casas que foram construídas antes foram automaticamente declaradas como edifícios antigos. Esse limite mudou nos últimos anos. Nesse ínterim, os edifícios construídos na década de 1970 também são chamados de edifícios antigos. Afinal, eles têm seu próprio estilo e a maioria deles definitivamente precisa de renovação
Mesmo antes de comprar: inspeção extensiva
Antes de decidir comprar um prédio antigo, mesmo como um leigo, você pode identificar uma ou outra área problemática e fazer uma breve verificação do prédio antigo:
- O telhado está inclinado ou faltam telhas?
- Todas as paredes ainda estão de pé?
- A fachada está desmoronando?
- Você vê manchas de pau, mofo ou água nas paredes ou no teto?
- Todas as janelas ainda estão no lugar? Ele entra pelas janelas de alguns quartos?
- Os pisos ainda estão por toda parte?
- Todas as escadas estão disponíveis? Existem etapas? O caruncho está aí?
- A adega tem cheiro de mofo? As paredes estão úmidas?
- Quando foi a última vez que a caldeira foi substituída? No caso de aquecimento a gás e óleo, as caldeiras, se tiverem mais de 30 anos, devem ser substituídas na mudança de proprietário.
- O Your-Best-Home.net é um edifício listado? Você pode descobrir com as autoridades de construção.
Se as janelas em edifícios antigos não forem devidamente isoladas, a umidade penetrará e danificará os tetos e as paredes.
Além disso, você deve consultar um especialista antes de assinar o contrato de compra para saber exatamente o que esperar ao renovar edifícios antigos. Sim, o topógrafo do prédio vai custar algo. Mas, com base em seu relatório, há uma grande probabilidade de você baixar um pouco o preço de compra e pagar o salário com o dinheiro economizado.
O topógrafo da construção examinará de perto a estrutura da casa dos seus sonhos e, além das coisas que você, como cliente, já pode estimar, cuidará principalmente dos seguintes campos de renovação de edifícios antigos clássicos:
- Qual é o estado geral do edifício? Sobre as pedras, o cimento, a argamassa?
- Vestindo o cobertor?
- Os pisos podem permanecer no lugar ou devem ser substituídos?
- Em que condições estão os tubos e cabos?
- Os canos de água quente são isolados? Definitivamente, você precisa concluir esse trabalho se quiser manter os canos antigos.
- O telhado suporta alguma extensão ou sistema fotovoltaico?
- Algumas paredes podem ser removidas em favor de uma construção em espaço aberto sem que tudo desmorone? Qual pode ir? Quais precisam ficar porque são portadores de carga?
- O prédio antigo está afetado por podridão e umidade? De onde vêm esses problemas?
Além disso, cada tipo de casa pode ter seus próprios problemas individuais ao renovar edifícios antigos:
Os danos podem variar dependendo do tipo de casa.
- Em casas de enxaimel, o estado das vigas de madeira deve ser verificado.
- As casas do período imediatamente após a Segunda Guerra Mundial eram freqüentemente construídas com materiais muito baratos ou com materiais de casas bombardeadas. Ao renovar um prédio antigo, você pode se deparar com várias áreas problemáticas. Você definitivamente deve ter Your-Best-Home.net testado para amianto e os canos de água para chumbo. Além disso, a insonorização e o isolamento são praticamente inexistentes nas casas clássicas dos anos 1950.
- Por outro lado, as casas da era Wilhelminiana, ou seja, do final do século XIX, costumam ter problemas com canos, cabos e janelas. Este último pode, mas não precisa, ser um problema quando se trata de proteção de monumentos.
Um especialista pode dizer exatamente quais danos esperar ao reformar um prédio antigo. Portanto, definitivamente vale a pena envolvê-lo no processo de planejamento o mais cedo possível.
Observe a proteção do monumento ao renovar edifícios antigos
O seguinte se aplica à questão da proteção de monumentos: Se a sua casa está (mesmo parcialmente) sob proteção de monumentos, você é obrigado a preservar a estrutura do edifício histórico e deve trabalhar em estreita colaboração com as autoridades responsáveis ao renovar edifícios antigos. Às vezes, pode ser que a proteção do monumento não afete toda a casa, mas apenas as características únicas que vale a pena proteger, como obras de arte, uma construção especial ou um tipo de janela especial. Então você tem bastante liberdade para o resto. Além disso, os edifícios antigos listados estão isentos do decreto estatutário de economia de energia e, além do Banco KfW e do subsídio habitacional, também existem programas regionais de financiamento extra para a reforma de edifícios antigos em muitos lugares.
Os edifícios de apartamentos no estilo antigo também são particularmente atraentes. Mas aqui também, verifique se há alguma anormalidade no prédio antigo.
As tarefas mais importantes ao renovar edifícios antigos
Eficiência energética: Mesmo que os regulamentos legais de economia de energia para novos edifícios não tenham que ser cumpridos ao renovar edifícios antigos, os edifícios antigos ainda podem ser transformados em uma casa acolhedora e calorosa. As casas da segunda metade do século XX podem até se tornar casas com mais energia, entre outras coisas, pelo revestimento com um sistema de compósito térmico constituído por uma camada superficial, camada de base de gesso e material isolante (lã mineral, espuma dura ou painéis de silicato de cálcio). Outras opções para isolamento de fachada são paredes de cortina com ventilação traseira e isolamento blow-in. A propósito, ao renovar um prédio antigo, você deve sempre isolar corretamente primeiro e, em seguida, instalar um novo aquecedor e novas janelas. Caso contrário, existe o risco de bolor. Mas por falar em isolamento: não se esqueça de isolar o teto do porão por baixo!
Os especialistas recomendam ir de tudo no que diz respeito à eficiência energética, porque os investimentos geralmente se pagam depois de cinco a dez anos e, a partir desse ponto, sua carteira fica aliviada. Quem não faz a renovação energética, mas apenas correções cosméticas visuais, por exemplo na fachada, tem um custo de energia permanentemente mais elevado. A propósito, dependendo da extensão do trabalho de renovação da fachada, a Lei de Economia de Energia pode se aplicar a você em alguns casos. A fim de lidar com esse problema de uma forma que seja fácil para seus nervos, você deve entrar em contato com um consultor de energia - mesmo que isso não seja mais exigido por lei para solicitar financiamento desde 1º de janeiro. O consultor de energia mostra onde seu antigo prédio perde mais energia,ajuda-o a candidatar-se a financiamento e, em seguida, obtém estimativas de custos e ideias de empresas especializadas com base nas suas recomendações - que depois necessita como base para financiar a renovação de edifícios antigos.
As janelas devem ser devidamente isoladas, caso contrário, isso levará rapidamente ao crescimento de mofo em tetos e paredes.
O telhado: Além do fato de que não deve chover, as vigas do telhado também devem estar livres de pragas. As telhas e o estilo do telhado em si devem combinar com a aparência da casa - e as autoridades de proteção de monumentos podem ter uma palavra a dizer. No entanto, tem que ser moderno sob o telhado: A lei de economia de energia deve ser cumprida se você mandar recobrir o telhado ao renovar edifícios antigos. Se você não mora em um edifício listado, agora também pode pensar em uma conversão de loft, uma mansarda ou uma loggia e, graças à renovação do antigo edifício, ganhar espaço adicional.
A janela:Se Your-Best-Home.net foi devidamente isolado durante a reforma de edifícios antigos, então é hora de elevar as janelas ao nível de economia de energia mais recente. Desde que o escritório do monumento não tenha problemas com isso. Freqüentemente, no entanto, os especialistas em monumentos estão principalmente preocupados com a forma e a cor das janelas, e um compromisso também pode ser encontrado com caixilhos de janelas modernos.
Quanto custa uma reforma de prédio antigo?
Se você estiver interessado em comprar um prédio antigo e renová-lo, deve se reunir com seu consultor financeiro o mais rápido possível e fazer com que ele calcule exatamente o tamanho do seu orçamento - incluindo prêmios e subsídios para reformar edifícios antigos. Você pode obter uma estimativa antecipada de quanto dinheiro será necessário para a renovação de edifícios antigos, por exemplo, usando a calculadora de modernização do LBS.
Poucos construtores conseguem reformar um prédio antigo de uma vez. Portanto, recomendamos que você coordene todas as medidas exatamente e comece com aquelas que o impedem de viver em Your-Best-Home.net: aquecimento, canos de água perfeitos, linhas de energia seguras, um telhado coberto e pisos estáveis devem estar no topo da lista de prioridades ficar de pé.
Os pisos não precisam ser revestidos com ladrilhos, laminados ou parquete em todos os cômodos, mas simplesmente seguros em si mesmos. A fachada também é importante - mas se não houver um buraco nela, o trabalho de isolamento do lado de fora e a renovação e projeto da fachada ainda podem ser feitos enquanto você já estiver morando nela. Isso também se aplica às janelas. Claro, somente se eles não saírem da linha por conta própria. A substituição das janelas causa muita confusão e é por isso que muitos construtores preferem que a substituição das janelas seja feita antes dos revestimentos do piso ao renovar edifícios antigos. Mas se, por exemplo, você se mudar para o sonho renovado na primavera, teoricamente tem até setembro para fechar as janelas de modo que seja adequado para o inverno - e, portanto, um pouco mais de liberdade financeira.Fale com o agrimensor e com o arquiteto aberta e honestamente sobre sua situação financeira. Porque o cronograma de renovação de edifícios antigos só pode ser criado de forma eficiente se você fornecer informações corretas.
A reforma de edifícios antigos é muito cara e, portanto, deve ser considerada com cuidado. Custos inesperados que não foram calculados antecipadamente podem sempre ocorrer no decorrer da reforma.
Os seguintes custos são normalmente incorridos ao renovar um edifício antigo:
| Tipo de renovação | custos |
| Preencher fissura (três metros de comprimento) na alvenaria | entre 500 e 1000 euros |
| Isole a fachada (sistema de rede térmica) | cerca de 130 euros por metro quadrado |
| Isole a fachada (parede cortina) | cerca de 180 euros por metro quadrado |
| Para isolar (soprar) a fachada | 20 euros por metro quadrado |
| Janelas com vidros triplos | cerca de 500 euros por janela |
| Vedando o porão (por dentro) | 250 euros por metro quadrado |
| Sele o porão (do lado de fora) | 400 euros o medidor de corrida |
| Isole o teto do porão (por baixo) | 25 euros por metro quadrado |
| Isole os canos de água quente | 5 a 10 euros por metro de corrida |
| Isole a laje do piso | 50 euros por metro quadrado |
| Isole novamente o telhado | 80 euros por metro quadrado |
| Cubra o telhado novamente | 100 euros por metro quadrado |
- Quanto custa um consultor de energia?
Tarifa diária média de 350 euros, tarifa horária média de 45 euros,
mais despesas de viagem e material - Quanto custa um topógrafo de edifícios?
70 a 200 euros por hora, preços fixos por projeto possíveis
O que é financiado ao renovar edifícios antigos?
Para a reforma de um prédio antigo, você pode entrar em contato com o Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW; para renovação energética da envolvente do edifício e novos edifícios) e, assim que o assunto for energias renováveis, também com o Escritório Federal de Economia e Controle de Exportação (BAFA; células de combustível de exceção - o KfW é o responsável por isso ) Inscreva-se para obter financiamento. A partir de 2021, os renovadores de prédios antigos não terão mais que ir aos dois escritórios e preencher dezenas de papéis, mas tudo será resumido em um pedido de "balcão único" para financiamento federal para edifícios eficientes (BeG).
Desde 1º de janeiro de 2020 e 24 de janeiro de 2020, novos regulamentos para o financiamento de trabalhos de renovação se aplicam. Como parte do programa de proteção climática 2030, o governo federal decidiu pagar valores geralmente mais altos para obras de renovação. Para alguns projetos, no entanto, o financiamento pode ser totalmente omitido.
Financiamento para aquecimento:
Por exemplo, caldeiras de condensação que funcionam exclusivamente com gás ou óleo não são mais subsidiadas. A partir de 2026, esses aquecedores podem não ser mais instalados. Haverá um bônus de troca e 40% dos custos podem ser reembolsados na troca de um aquecedor a óleo antigo por um aquecedor híbrido a gás (térmico solar). Qualquer pessoa que tenha esse tipo de aquecimento híbrido instalado em um novo prédio recebe 30% de volta. Aqueles que dependem exclusivamente de energias renováveis, ou seja, biomassa ou calor ambiente, recebem 45% dos custos reembolsáveis de volta.
Financiamento para isolamento, janelas e co.:
Com os programas de subsídio KfW 430 e KfW 125 (subsídio de reembolso), o valor máximo do financiamento aumenta para 10.000 euros (20 por cento) por cada unidade residencial. Para as novas janelas de vidros triplos e o isolamento da cave, fachada e telhado, as renovações de casas eficientes podem custar até 48.000 euros por unidade residencial (40 por cento).
O financiamento para trabalhos de renovação também se aplica ao isolamento de janelas, como parte do programa de proteção climática 2030.
Financiamento através do subsídio de habitação:
Outra opção de financiamento para a reforma de edifícios antigos é o subsídio habitacional: O subsídio estatal deve ser usado para comprar ou construir uma casa e é pago a todas as pessoas que vivem na Alemanha com responsabilidade fiscal ilimitada a partir dos 16 anos (possivelmente mais cedo no caso de órfãos), se eles fazem uma chamada despesa subsidiada por prêmio, ou seja, pagam regularmente em um contrato de empréstimo da sociedade de construção, por exemplo, e a renda anual está abaixo do limite legal para o financiamento. Para 2020, isso equivale a 25.600 euros para pessoas solteiras e 51.200 euros para casais. A partir de 01/01/2021, os valores irão aumentar para 35.000 euros e 70.000 euros. Mais detalhes também dependem do estado em que você deseja comprar o imóvel dos seus sonhos.
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