O empréstimo bullet é uma das formas de crédito mais caras. Em certos casos, pode ainda valer a pena contrair esse empréstimo sem reembolso. Isso é especialmente verdadeiro se você tiver ou quiser celebrar um contrato de empréstimo com a sociedade da construção civil.
O que é um empréstimo bullet?
Um empréstimo bullet é um tipo especial de empréstimo em que o reembolso total do empréstimo é devido apenas no final do prazo do empréstimo.
Durante a vigência do empréstimo, o mutuário não precisa fazer nenhum reembolso do empréstimo bullet. É aqui que ele difere de um empréstimo de anuidade, por exemplo. O devedor paga apenas os juros mensais do empréstimo ao banco financiador. O valor dos juros pode ser fixo ou variável.
Uma vez que não há reembolso durante todo o prazo do empréstimo, o empréstimo a prazo também é referido como um empréstimo sem amortização, um empréstimo sem amortização ou um empréstimo com vencimento.
Devido à falta de reembolso, um empréstimo bullet representa um risco considerável para o banco financiador.Em regra, os institutos de crédito se protegem com taxas de juros significativamente mais altas.
Embora o mutuário não tenha que fazer qualquer reembolso durante o período do empréstimo, taxas de juros elevadas incorrem no empréstimo bullet.
Quando um empréstimo bullet faz sentido?
Um empréstimo bullet vale a pena para o mutuário se ele puder aplicar seu dinheiro de uma forma diferente ou para excluir a duplicação de encargos devido à falta de parcelas de reembolso. As formas de investimento podem ser transações compartilhadas, bem como contribuições mensais para um seguro de vida ou para um contrato de empréstimo à sociedade da construção civil.
Como os custos de juros de um empréstimo com vencimento são geralmente mais elevados do que, por exemplo, um empréstimo com anuidade, no final não vale a pena para todos. Em qualquer caso, faz sentido um cálculo exato dos custos, devendo também ser incluídos os possíveis subsídios (ver abaixo).
Empréstimo final em conexão com um contrato de empréstimo de sociedade de construção
A combinação de um empréstimo garantido com um contrato de empréstimo de sociedade de construção é particularmente útil se uma propriedade for construída ou renovada com o dinheiro do empréstimo. Como não há parcelas de reembolso, o mutuário pode pagar quantias significativamente maiores no contrato todos os meses com essa forma de empréstimo hipotecário e acumular uma quantia maior de dinheiro do que seria capaz de fazer com o reembolso simultâneo. Se o prazo do empréstimo terminar e ele finalmente tiver que ser reembolsado, o valor total do financiamento da construção pode ser resgatado com o dinheiro da conta da sociedade construtora.
É bom saber: para garantir o empréstimo, os bancos às vezes podem ceder o contrato de empréstimo da sociedade de construção.
Empréstimo bullet e empréstimo à habitação e contrato de poupança: o que se deve considerar?
Se o empréstimo bullet estiver vinculado a um contrato de empréstimo residencial e de poupança, é importante que o contrato de empréstimo residencial e de poupança esteja pronto para alocação quando o empréstimo for reembolsado. Então, o valor a ser reembolsado pode ser facilmente levantado do contrato.
O ideal é celebrar o empréstimo bullet juntamente com o empréstimo à habitação e o contrato de poupança. Assim, não apenas o momento do desembolso, mas também o valor do empréstimo hipotecário podem ser precisamente combinados com o valor do empréstimo e o prazo, de modo que, quando o reembolso for devido, o valor do empréstimo hipotecário alocado cubra todas as responsabilidades. Exemplo: Se um empréstimo bullet de EUR 10.000 for contratado, o empréstimo à habitação e o montante da poupança também devem ser definidos com este montante.
Pode fazer sentido combinar o empréstimo bullet com um contrato de empréstimo residencial e de poupança. Em seguida, o empréstimo devido pode ser reembolsado com o valor pago.
Quais bolsas são possíveis?
A grande vantagem para os poupadores da sociedade de construção com um empréstimo sem reembolso é que se o dinheiro acumulado for usado para fins residenciais, subsídios do estado podem ser reclamados. Inclui o subsídio de habitação, bem como o subsídio de poupança dos empregados ou o subsídio eleitoral residencial.
Para alguns desses subsídios, o valor depende dos valores que o poupador da construtora paga mensalmente ou no ano. Uma vez que o mutuário tem mais margem de manobra financeira com um empréstimo bullet, ele pode depositar mais e assim garantir o máximo apoio possível do estado. É fácil determinar quanto financiamento pode ser obtido, por exemplo, na forma de prêmio de construção de casa: é assim que você calcula o valor do prêmio de construção de casa.
Empréstimo final e financiamento do KfW
Se um imóvel for construído, comprado ou reformado que seja elegível para financiamento do KfW, o empréstimo concedido pelo KfW também pode ser contratado como um empréstimo com vencimento. Também aqui faz sentido a combinação com um contrato de poupança para a sociedade, para que o montante do empréstimo possa ser levantado sem problemas no vencimento.
Empréstimo bullet: benefícios fiscais em imóveis alugados
Os empréstimos bullet também oferecem a oportunidade de economia de impostos: você vai contrair um empréstimo sem amortização para financiar a construção de uma propriedade que não está habitada, mas está alugada? Em seguida, os pagamentos de juros mensais podem ser incluídos na declaração de imposto. Se, por outro lado, o imóvel for ocupado pelo próprio mutuário, o pagamento de juros não é dedutível do imposto de renda, de modo que o empréstimo de anuidade costuma ser mais conveniente.
Um empréstimo bullet vale especialmente a pena ao financiar um apartamento alugado: os juros mensais são dedutíveis do imposto!
Empréstimo bullet: vantagens e desvantagens em resumo
Se um empréstimo com vencimento é a melhor solução para o financiamento de uma casa em um caso individual, isso não pode ser respondido de maneira geral. Uma olhada nas vantagens e desvantagens ajuda.
benefícios
- baixo encargo financeiro e, portanto, maior flexibilidade devido ao fato de que as parcelas de reembolso não podem ser feitas em comparação com um empréstimo de anuidade
- solução provisória adequada até que o empréstimo da sociedade de construção seja alocado
- taxas de juros fixas ou variáveis
- Combinação com economias da sociedade de construção e financiamento KfW possível
- Dedutibilidade fiscal dos juros para imóveis alugados
desvantagem
- taxas de juros significativamente mais altas em comparação com um empréstimo de anuidade
- sob certas circunstâncias, diferentes datas de vencimento para reembolso do empréstimo e alocação do contrato de empréstimo da sociedade de construção
- Investir o dinheiro disponível com um retorno superior ao custo dos juros do empréstimo só é possível com um alto nível de experiência profissional
Quando o que é pago? Cálculos de exemplo para empréstimos bullet
Usando dois exemplos, pretende-se mostrar como são as obrigações de pagamento de um empréstimo bullet e quais os custos de juros que podem ser esperados.
Exemplo 1 de empréstimo bullet
O Sr. Muster fez um empréstimo garantido de 250.000 euros para financiar a compra de uma propriedade. O prazo do empréstimo é de sete anos com uma taxa de juros de 5%.
|
Ano do |
Reembolso |
Juros |
Taxa total |
|
1 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
2 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
3 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
4º |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
5 |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
6º |
0 € |
€ 12.500 |
€ 12.500 |
|
7º |
€ 250.000 |
€ 12.500 |
€ 262.500 |
|
Total: |
€ 250.000 |
€ 87.500 |
€ 337.500 |
O Sr. Muster tem de pagar 12.500 euros de juros ao banco financiador todos os anos. Daqui resulta um custo de juros para o financiamento da construção no valor de 87.500 euros. Além disso, o empréstimo vence no sétimo ano. Além de pagar os juros, o Sr. Muster deve então reembolsar o montante do empréstimo de 250.000 euros ao banco.
Exemplo 2 de empréstimo bullet
A Sra. Exempel gostaria de projetar a casa inteira de maneira adequada à idade e precisa de financiamento. Para um banheiro sem barreiras, ela fez um empréstimo de 10.000 euros. O prazo aqui também é de sete anos a uma taxa de juros de 5%.
|
Ano do |
Reembolso |
interesse |
Taxa geral |
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1 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
2 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
3 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
4º |
0 € |
500 € |
500 € |
|
5 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
6º |
0 € |
500 € |
500 € |
|
7º |
€ 10.000 |
500 € |
€ 10.500 |
|
Total: |
€ 10.000 |
€ 3.500 |
€ 13.500 |
A Sra. Exempel tem que pagar juros de EUR 500 por ano, com um montante adicional de empréstimo de EUR 10.000 no sétimo ano. No final, o financiamento custa-lhes um total de 3.500 euros.
