Se for feita uma notificação de deficiência, isso significa que nem tudo no canteiro de obras está correndo conforme o planejado originalmente. As razões para isso são diversas. Leia aqui quais são os seus direitos como proprietário de um edifício e como você pode responder melhor às notificações de deficiência.
O que é um aviso de deficiência?
Com a notificação da invalidez, o contratante do setor da construção é informado das circunstâncias que levaram ao atraso dos serviços garantidos. A possibilidade ou obrigação de relatar uma deficiência resulta do § 6, parágrafo 1, dos regulamentos de licitação e contrato para serviços de construção, parte B (VOB / B). Para que o VOB / B seja aplicável ao respectivo projeto de construção, deve ter sido incluído no contrato de construção.
Quais regulamentos de construção se aplicam a uma notificação de deficiência?
Se o projeto de construção for baseado em um contrato de construção de acordo com o Código Civil Alemão (BGB) ou um contrato de construção do consumidor, nenhuma regulamentação específica para notificação de deficiência deve ser observada. No entanto, se houver um contrato VOB, as disposições obrigatórias para avisos de obstrução a serem levados em consideração decorrem do § 6 VOB / B: "Obstrução e interrupção da execução".
Qual deve ser a aparência de um aviso de deficiência?
Se a notificação de impedimento estiver em conformidade com os requisitos de VOB / B, o contratante deve notificar o cliente imediatamente, ou seja, sem demora indevida, por escrito (Seção 6, Parágrafo 1 VOB / B). É essencial que as razões do atraso também sejam listadas. Portanto, deve-se indicar quais são os fatores responsáveis pela deficiência espacial, material ou temporal. A notificação também deve indicar desde ou quando a deficiência existiu e por quanto tempo ela será esperada.
Em resumo, esses pontos devem ser listados nas notificações de deficiência:
- Desde / desde quando existe uma deficiência na construção?
- Qual é o motivo da deficiência no canteiro de obras?
- Quais obras no canteiro de obras não podem ser realizadas conforme planejado?
- Por que este serviço não pode ser executado conforme planejado?
- Quanto tempo é a deficiência esperada no canteiro de obras?
Importante: a deficiência não precisa ter ocorrido de fato. Mesmo que haja apenas o medo de que possa haver um obstáculo, é uma obrigação contratual secundária do contratante informar o cliente sobre isso.
De acordo com a Seção 6, Parágrafo 3, Cláusula 2 VOB / B, a contratada também é obrigada a informar o cliente imediatamente assim que os obstáculos não existam mais, ou seja, o trabalho não é mais dificultado e pode ser continuado conforme planejado. Por razões de verificabilidade, a forma escrita também é recomendada aqui.
Quais são as razões para relatar uma deficiência?
Existem inúmeras circunstâncias que podem atrasar o processo de construção planejado. De acordo com a VOB / B (§ 6, parágrafo 2, ponto 1 a a c e ponto 2), os seguintes eventos são possíveis motivos para um aviso de obstrução:
- força maior - afeta principalmente a construção de casas durante a Corona
- Golpe e bloqueio
- Influências climáticas que não eram previsíveis quando a oferta foi enviada
- Circunstâncias na área de risco do cliente
Se pelo menos um desses obstáculos ocorrer, o contratante tem o direito de estender o período de execução de acordo com a Seção 6, Parágrafo 2, Item 1 VOB / B.
Quando uma notificação de deficiência é injustificada?
Os motivos invocados no aviso de impedimento nem sempre são adequados para a prorrogação do prazo de execução. Se, por exemplo, uma tempestade foi dada como a razão para o atraso esperado ou realmente ocorrido no canteiro de obras, deve-se verificar se isso correspondeu a um evento de mau tempo normal ou se sua extensão não era esperada para o local da construção e o período associado. Se, ao apresentar a oferta, tivesse que ficar claro para o contratante que tais eventos climáticos poderiam ocorrer, a notificação da obstrução é injustificada.
Se o trabalho no canteiro de obras tiver que ser interrompido, isso é irritante para todos os envolvidos. Como proprietário do prédio, você deve descobrir se os motivos para relatar uma deficiência são realmente suficientes.
Quais são as consequências de uma notificação de deficiência?
Se um aviso de deficiência foi feito, geralmente tem duas consequências:
- Prorrogação do
prazo de execução Se a notificação tiver sido feita de forma adequada e legítima, os prazos de execução da obra a ser executada pela contratada de acordo com a Seção 6, Parágrafo 2 VOB / B serão prorrogados. A prorrogação do prazo corresponde à duração do impedimento, eventualmente acrescido de um subsídio de tempo para o reinício das atividades ou no caso de estas terem que ocorrer em época menos favorável devido ao impedimento (Artigo 6, § 4 VOB / B).
Havendo penalidade contratual pactuada, caso a contratada não cumpra o prazo de execução, esta só será devida caso o serviço não tenha sido concluído na nova data de conclusão - adiada devido ao impedimento. - Se necessário, pedido de indemnização por parte do empreiteiro
Se houve um obstáculo à construção devido a circunstâncias na área de risco do cliente, o empreiteiro tem um pedido de indemnização fundamental de acordo com o § 6, parágrafo 6 VOB / B. Ele pode então exigir do cliente as despesas adicionais incorridas pela deficiência, mas deve ser capaz de listá-las em detalhes e de forma compreensível. Para o efeito, o empreiteiro deverá ser capaz de apresentar em termos concretos quais os entraves que originaram atrasos no processo de construção e, consequentemente, a que custos adicionais. O ónus da prova recai sobre o contratante.
Como os construtores devem reagir a um aviso de deficiência?
Em princípio, a notificação da deficiência é uma declaração unilateral do parceiro contratual. O outro lado, portanto, não é obrigado a reagir de forma alguma. A rejeição do anúncio pelo cliente também é possível, mas legalmente sem consequências. Em qualquer caso, o cliente deve ter quaisquer custos adicionais incorridos pelo contratante, sem quaisquer lacunas. Idealmente, isso é feito em uma comparação direta dos custos planejados e o esforço agora maior devido ao fato de a obra ter sido prejudicada. Se o cliente duvidar dos pontos indicados como razões no aviso de impedimento, ele também pode levantar suas objeções em um momento posterior - por exemplo, na data de conclusão originalmente acordada.
No entanto, é aconselhável entrar em contato com o contratante como cliente. Via de regra, isso não só torna mais fácil encontrar uma solução para o alegado handicap, como também torna mais fácil calcular a data de conclusão realmente esperada e, em determinadas circunstâncias, mantê-la.
