As taxas de juros de construção permanecerão baixas em 2020. A última decisão do Banco Central Europeu (BCE) garante que assim se manterá por enquanto. Leia aqui quais as condições atualmente disponíveis para empréstimos hipotecários, quais previsões os especialistas ousam e como você pode encontrar o juro de construção mais barato.
O que está gerando interesse?
Juros de construção são a taxa de juros que os bancos cobram quando os compradores ou construtores imobiliários fazem um empréstimo para comprar ou construir um imóvel. Dependendo de quão alto está o interesse de construção atualmente, você determina o quanto dinheiro caro ou barato pode ser emprestado para construir ou comprar a propriedade.
Uma vez que o financiamento imobiliário envolve montantes muito elevados e longos prazos de empréstimo, mesmo décimos de ponto percentual representam uma diferença significativa no valor de vários milhares de euros. Essas diferenças aparentemente pequenas na taxa de juros determinam o quanto a propriedade será cara para o comprador e, conseqüentemente, também para quem pode ou não comprar uma casa ou apartamento.
Descobrir o valor dos juros e ficar de olho na evolução atual e passada das taxas de juros, portanto, definitivamente vale a pena e, em última análise, compensa em dinheiro.
Quão altas são as taxas de construção atualmente?
As taxas de juros de construção são extremamente baixas em 2020. Isso torna a compra de propriedade residencial e o financiamento associado particularmente barato. Devido às baixas taxas de juros, os interessados atualmente pagam menos na compra de uma casa do que pagariam com taxas de juros de construção mais altas.
O quão alto será o juro do edifício em 2020 não pode ser respondido de forma geral, no entanto, uma vez que a taxa de juro do financiamento também depende de vários fatores individuais, como o montante do capital próprio, a duração da taxa de juro fixa e a qualidade de crédito.
Em princípio, entretanto, um empréstimo para hipotecas está atualmente disponível por cerca de 0,8% APR. Este valor aplica-se ao denominado "financiamento padrão", em que cerca de 80 por cento dos custos incorridos na compra (preço de compra do imóvel mais os custos acessórios de compra) são financiados através do empréstimo e seleccionada uma fixação de taxa de juro de dez anos.
Se você definir uma taxa de juros fixa mais curta e gerar uma grande quantidade de capital, às vezes obterá condições ainda mais favoráveis (consulte as tabelas abaixo).
Juros de construção atuais sem patrimônio
Se o financiamento for realizado inteiramente sem capital, os juros de construção também são baixos, mas mais elevados do que no financiamento imobiliário com ativos adquiridos. Por exemplo, para a compra de um apartamento na área de Munique com um empréstimo de 650.000 euros e uso pessoal do imóvel, uma taxa de juros anual efetiva de cerca de um por cento é atualmente realista.
Se você quer comprar um imóvel, pode se beneficiar das baixas taxas de juros, mesmo sem muito patrimônio.
Por que as taxas de construção estão historicamente baixas?
As taxas de juros estão em um nível muito baixo há bons cinco anos. Se pretende comprar ou construir uma casa ou apartamento, este ponto baixo dá-lhe a oportunidade de obter financiamento para construção em condições particularmente favoráveis.
As condições atuais, ainda favoráveis, foram possibilitadas pela mais recente decisão do BCE, entre outras coisas: No início de junho de 2020, o banco central decidiu expandir o programa de compra de títulos e deixar a taxa básica de juros em 0 por cento. A política monetária dos bancos centrais voltada para a expansão também continua construindo taxas de juros no porão.
As incertezas causadas pela pandemia corona também contribuem para o fato de que a taxa de juros de construção permanece amplamente estável em um nível baixo: a dívida nacional, o crescimento da oferta de moeda, a queda da arrecadação de impostos e a atual crise econômica - todos são fatores cujos efeitos de longo prazo atualmente são até para especialistas são difíceis de estimar. Qualquer pessoa que atualmente deseja investir uma determinada quantia, muitas vezes opta por títulos do governo alemão. A alta demanda sustentada por eles garante que seus retornos estejam atualmente em torno de menos 0,4 por cento. Embora tenha sido registrado anteriormente um aumento de 0,2 ponto percentual, a rentabilidade continua em território negativo.
O que isso tem a ver com o interesse da construção? Por que as taxas de juros são tão baixas? A explicação para isso é que a evolução das taxas de juros exigidas para o financiamento imobiliário não se baseia diretamente na taxa básica de juros do BCE, mas nos rendimentos desses títulos do governo. Se a taxa de juros permanecer na faixa mais baixa, os juros da construção também permanecerão baixos, de modo que menos deve ser pago em geral para um empréstimo imobiliário ou um empréstimo a termo.
Por quanto tempo os juros do prédio ficarão baratos?
A pandemia corona inicialmente empurrou o aumento das taxas de juros para o mínimo histórico em março de 2020. Nesta altura, já existiam empréstimos para a construção ou compra de casa com uma taxa de juro anual efetiva de 0,68 por cento e uma fixação de taxa de juro de dez anos.
No início de abril, no entanto, a taxa de juros de construção subiu ligeiramente novamente, de modo que os empréstimos foram emitidos em torno de 0,85% APR. Em maio, um movimento lateral com apenas algumas flutuações foi observado.
Durante o período em que o BCE mantém a taxa básica de juros em 0%, os interessados em um empréstimo podem presumir que as taxas de construção também permanecerão baixas ou flutuarão apenas ligeiramente. Por quanto tempo isso ainda será assim, no entanto, dificilmente pode ser previsto devido às atuais incertezas econômicas devido à Corona.
No médio e longo prazo, porém, os especialistas esperam que as taxas de juros acumuladas permaneçam no mesmo nível. Uma reversão de tendência com um aumento repentino nas taxas de juros não está à vista.
As taxas de juros de construção estão caindo ainda mais?
Os especialistas não acreditam que o aumento das taxas de juros cairá ainda mais em 2020, mas sim um movimento lateral. Dependendo do desenvolvimento da pandemia e da economia por ela afetada, também é concebível que haja um ligeiro aumento nas taxas de juros de construção até o final do ano.
Quem pensa em empréstimos hipotecários deve, portanto, aproveitar o momento e garantir as taxas de juros atuais muito baixas.
Em meados de 2011, um empréstimo para construção com uma taxa de empréstimo de dez anos ainda precisava ser pago com bons juros de construção de 4%. Um rápido aumento das taxas de juros é atualmente improvável, mas nunca pode ser descartado no longo prazo. O financiamento de acompanhamento que se torna necessário após o final do prazo do empréstimo pode, portanto, ser significativamente mais caro do que o planejado atualmente.
Os especialistas não presumem que as taxas de construção irão cair ainda mais.
O que são taxas de construção negativas?
Os juros da construção indicam a quantidade de dinheiro que os mutuários têm de pagar ao banco além do valor emprestado. Se essa porcentagem estiver na faixa negativa, fala-se de juros de construção negativos.
Especificamente, isso significaria que os tomadores de empréstimos recebem dinheiro pelo fato de pedirem dinheiro emprestado a uma instituição de crédito. Eles então teriam que pagar uma quantia menor do que pediram emprestado.
Haverá juros de construção negativos em 2020?
No ano passado (2019), taxas de juros de construção negativas foram discutidas aqui e ali. A chance de que isso pudesse existir em 2020 foi avaliada como não totalmente improvável.
Entretanto, os especialistas assumem que a evolução das taxas de juro permanecerá largamente estável por enquanto. Taxas de juros de construção negativas são, portanto, inicialmente improváveis.
É interessante saber, no entanto, que com certos empréstimos promocionais - por exemplo, do Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - o mutuário às vezes tem que reembolsar um montante menor do que o que pediu devido aos subsídios de reembolso às vezes oferecidos lá. Em sentido figurado, são aí concedidos empréstimos com juros efetivos negativos.
Deixe um especialista aconselhá-lo, porque dependendo das necessidades individuais do mutuário, os juros do imóvel também variam.
Quando as taxas de juros de construção aumentarão novamente?
Como as taxas de juros dos edifícios estão em um nível muito baixo há algum tempo, alguns consumidores temem que elas subam novamente em breve. Um prognóstico nesta direção é atualmente bastante improvável.
O mercado de títulos públicos está bastante estável, de modo que as taxas de juros da construção para financiamentos de longo prazo, indiretamente influenciadas por ele, são igualmente discretas.
Além disso, no início de junho, o BCE expandiu o programa de compra de emergência pandêmica, o “Pandemic Emergency Purchase Program (PEPP). Ele vai durar até o final de 2021 e proporcionará tranquilidade adicional ao setor financeiro.
Assim que os efeitos negativos do spread da COVID-19 diminuírem, é concebível que as taxas de juros dos edifícios voltem a subir ligeiramente. Como o progresso da pandemia é bastante aberto, é muito difícil fazer uma previsão sobre o aumento das taxas de juros.
Como as taxas de construção estão se desenvolvendo?
O desenvolvimento das taxas de juros da construção é crucial para todos aqueles que planejam comprar ou construir um imóvel. Se esse desejo pode ou não ser atendido economicamente depende em grande medida das seguintes questões: As taxas de juros dos edifícios aumentarão? E como resultado: O que posso pagar?
Só pode haver uma previsão para o desenvolvimento futuro do interesse imobiliário, nunca uma suposição confiável. Muitas incertezas influenciam desenvolvimentos posteriores para que uma previsão confiável seja feita.
Uma das razões para isso é que é difícil prever quais decisões sobre taxas de juros serão tomadas pelo BCE e quando. Isso pode ter um impacto significativo no interesse do edifício. No entanto, se olharmos para a estratégia comunicada pelo BCE e para o que este visa em termos de política monetária, pode-se presumir que as taxas de juro se manterão por enquanto constantes e que não se esperam aumentos significativos.
De acordo com a previsão amplamente unânime dos especialistas, uma queda ainda menor nas taxas de juros dos imóveis pode ser descartada.
As atuais taxas de juros de construção para o financiamento padrão estão em torno de 0,9 a 1% efetivas. As previsões futuras assumem que eles permanecerão constantes por enquanto.
Como faço para encontrar uma taxa de juros barata?
Se pretende tirar partido das actuais taxas de juro de construção baixas e pretende concretizar o seu sonho de ter uma casa própria, deverá informar-se o mais tardar sobre as possíveis ofertas de empréstimos e as taxas de juro de construção associadas enquanto procura a sua casa ou apartamento de sonho. Se o financiamento do imóvel for esclarecido em um estágio inicial, os compradores em potencial têm mais chances de superar os possíveis concorrentes na compra da casa ou apartamento.
A maneira mais fácil para futuros tomadores de empréstimos encontrarem uma taxa de juros favorável para empréstimos hipotecários é por meio de portais de comparação na Internet. Aqui, com base nas informações individuais sobre o tipo e valor de mercado do imóvel, o patrimônio contribuído, o tipo de uso (aluguel ou propriedade do proprietário), a localização do apartamento ou casa, o valor da comissão do corretor e as informações sobre o mutuário, é possível determinar para qual banco oferece o interesse de construção mais barato para cada caso individual.
Como é calculado o juro do edifício?
As taxas de juros de construção atuais são sempre apenas uma indicação básica que indica uma tendência para os custos de financiamento imobiliário. Os juros imobiliários que são cobrados pelo mutuário individual dependem dos requisitos individuais e, portanto, são muito diferentes.
Para calcular o possível interesse imobiliário em casos individuais, dois fatores são essenciais, além das informações individuais (veja acima).
- Duração da taxa de juro fixa
Em princípio, pode-se dizer que o juro imobiliário é menor quanto menor for a duração da taxa de juro fixa. A tabela mostra quais diferenças podem ser esperadas, por exemplo, se o valor do empréstimo e o valor do patrimônio permanecem os mesmos, mas a duração da taxa de juros fixa é ajustada.
|
Montante do empréstimo |
Capital próprio |
tempo de execução |
possível taxa de juros |
|---|---|---|---|
|
300.000 euros |
60.000 euros |
5 anos |
0,60% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
dez anos |
0,63% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
15 anos |
0,65% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
20 anos |
0,71% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
25 anos |
0,93% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
30 anos |
1,43% |
- O capital próprio tem
efeitos semelhantes: quanto maior a soma, menores são os juros imobiliários, como mostra a tabela.
|
Montante do empréstimo |
Capital próprio |
tempo de execução |
possível taxa de juros |
|---|---|---|---|
|
300.000 euros |
0 euros |
dez anos |
1,03% |
|
300.000 euros |
20.000 euros |
dez anos |
0,98% |
|
300.000 euros |
40.000 euros |
dez anos |
0,65% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
dez anos |
0,63% |
|
300.000 euros |
80.000 euros |
dez anos |
0,52% |
|
300.000 euros |
100.000 euros |
dez anos |
0,39% |
Compare o interesse do edifício: isso é importante notar
As ofertas de comparação de empréstimos na Internet são numerosas. No entanto, não se deve selecionar o portal de comparação ou o empréstimo encontrado por meio dele de forma aleatória. Quem presta atenção a três pontos essenciais aqui realmente chega à taxa de juros individualmente mais barata e ao empréstimo para construção mais adequado.
1. Comparação independente
Os vários portais de comparação na Internet geralmente produzem uma lista de todos os bancos que estão basicamente prontos para oferecer empréstimos hipotecários com base nas informações fornecidas. Além disso, as informações essenciais - o valor dos juros imobiliários - são fornecidas.
Quem tenta fazer tal comparação em um portal independente faz todo o sentido: o grande número de bancos cujas condições são acessadas para a consulta permite determinar uma taxa de juros realmente favorável. Quem só pergunta no banco onde, por exemplo, a conta à ordem está mantida, geralmente fica bem pior e acaba pagando mais pela hipoteca do que o necessário.
O seguinte se aplica: quanto mais ofertas houver para comparação, maior será a chance de encontrar e garantir a oferta mais barata para você.
Certifique-se de obter diferentes ofertas para encontrar as condições certas para você.
2. Cuidado com o interesse de compromisso
O montante dos juros imobiliários previsto na oferta de empréstimo não deve, de forma alguma, ser utilizado como o único critério para a seleção do banco mutuante. Por um lado, o financiamento imobiliário deve ser condizente com a casa ou apartamento adquirido, por outro lado, as necessidades individuais do mutuário também são essenciais.
Se o crédito imobiliário for contraído, por exemplo, para construir uma casa ou para ser comprada pela incorporadora, é necessário calcular com precisão o denominado período sem juros. Este é o tempo (contado a partir da assinatura do contrato de empréstimo) até que o empréstimo seja efetivamente pago. Se esse intervalo for ultrapassado, o banco cobra juros de compromisso, que geralmente são mais altos do que os juros de construção.
Se a propriedade não for uma construção existente, mas ainda estiver em construção, sempre pode haver atrasos. Se um período de provisão sem juros muito curto for acordado no contrato de empréstimo com o banco, o empréstimo com juros de construção geralmente muito baixos pode repentinamente custar uma quantia desconfortável de dinheiro. Portanto, vale a pena comparar as ofertas dos vários bancos.
3. Reembolsos especiais e alterações na taxa de reembolso
Ao comparar os empréstimos para construção, a questão de saber se a taxa de reembolso mensal pode ser ajustada e com que frequência é essencial. A opção de reembolsos especiais também é interessante. A fim de ser capaz de reagir a eventos imprevistos, como desemprego ou trabalho de curta duração ou renda adicional inesperada (por exemplo, de uma herança), a taxa de reembolso deve ser alterada com a maior frequência possível gratuitamente.
Além disso, são recomendados empréstimos com opção de reembolsos especiais. O mutuário pode reembolsar um determinado valor máximo ao banco anualmente, fica livre de dívidas antes e paga menos juros sobre o empréstimo imobiliário devido ao pagamento mais rápido. Se for de esperar que tais reembolsos especiais possam ser questionados, ao escolher o empréstimo para construção, deve-se ter cuidado para garantir que esta opção seja dada para um reembolso mais rápido.
