Com o downsizing de um terreno existente por meio de uma venda parcial, os custos de construção ou manutenção e cuidados podem ser reduzidos significativamente. Também no caso de moradias geminadas, os terrenos são frequentemente divididos de modo que cada um dos dois proprietários seja inscrito no registro de imóveis como o proprietário do seu próprio terreno e não há necessidade de chegar a um acordo sobre tudo o que diz respeito à propriedade. O especialista em verificação de custos explica quais custos e taxas devem ser esperados ao dividir a propriedade.
Pergunta: Quanto custa um terreno?
Especialista em verificação de custos: você não pode dizer isso de maneira geral . Os custos variam de indivíduo para indivíduo. Não é apenas o valor da propriedade que é decisivo, há também uma série de outros fatores que contam.
Em qualquer caso, os custos não devem ser subestimados. Em quase todos os casos, até uma simples divisão de uma propriedade custa vários milhares de euros .
Quando se trata de custos, deve-se primeiro diferenciar entre:
- Taxas de aprovação
- Taxas para a divisão de propriedade em si
- Taxas de pesquisa
- Taxas para definir marcos
- Taxas de registro dos novos proprietários das propriedades divididas no cadastro
- Custos de registro ou determinação de servidões de passagem, servidões e semelhantes
Taxas de aprovação
Em apenas alguns estados federais há taxas para a aprovação da divisão de propriedade
Em apenas dois estados federais, a saber, na Renânia do Norte-Vestfália e na Baixa Saxônia, uma licença oficial ainda é necessária para a divisão da propriedade - isso significa que (pequenas) taxas para a licença também podem ser aplicadas lá .
Em todos os outros estados federais, a "decomposição das parcelas" (divisão do terreno em alemão oficial) não requer nenhuma aprovação oficial; todo proprietário pode fazer isso com a construção de lotes. O pré-requisito é, no entanto, que no final não haja nenhuma situação de violação da lei de construção e nenhuma violação de distâncias limite prescritas ou regulamentos semelhantes.
Taxas para a divisão de propriedade em si
A forma como as taxas para a divisão da propriedade são liquidadas difere ligeiramente de estado para estado.
No entanto, é comum ter uma taxa fixa por lote recém-criado pela divisão. Este montante básico é multiplicado pelo denominado fator de valor do terreno. O fator de valor do terreno é determinado a partir de uma tabela com base no valor do terreno.
Isso significa: quantia total multiplicada pelo fator de valor do terreno = taxa a ser paga.
Por exemplo, com um valor de terreno de 26 EUR por m² a 50 EUR por metro quadrado, o fator de valor do terreno na Baviera é de 1,3. Um montante fixo de 100 EUR transformar-se-á em taxas de 130 EUR a pagar por cada nova parcela criada.
Em contraste com muitas outras taxas oficiais, 19% de IVA geralmente é adicionado aqui.
Taxas de pesquisa
Também existem custos consideráveis para medir a propriedade
Os custos de levantamento constituem uma parte não insignificante dos custos . As vistorias devem ser realizadas de forma obrigatória, geralmente por agrimensores juramentados (ÖbVI). Em alguns estados federais, como a Bavária, o próprio cartório de registro de imóveis envia funcionários para realizar as pesquisas oficiais.
Os custos da medição podem variar de região para região. Eles sempre dependem de quantos pontos de medição são definidos em cada caso individual. Se uma propriedade não for apenas dividida em duas partes, mas em várias partes, é claro que serão necessários significativamente mais pontos de medição, o que também aumenta os custos.
Taxas para definir marcos
As pedras limítrofes oficiais devem então ser colocadas nos pontos de levantamento posteriormente. Isso significa que também há uma taxa para definir os limites . A taxa para colocar pedras de limite é geralmente em torno de 180 a 200 euros por pedra de limite; se houver várias pedras de limite a serem definidas, pode haver graduações.
Sob nenhuma circunstância as pedras de limite podem ser movidas manualmente ou colocadas de volta no lugar se tiverem sido movidas. Isso é punido com penas severas até a prisão. Se uma pedra limite for movida acidentalmente, por exemplo, devido a um trabalho de construção, um novo levantamento e a taxa da pedra limite devem ser pagos para trazer a pedra limite de volta ao lugar certo.
Taxas de entrada no cadastro
Após a divisão, os novos proprietários também devem ser inscritos no registro de imóveis nas partes recém-criadas da propriedade. São devidas taxas notariais e de registro de imóveis para isso.
Para a entrada tem de calcular cerca de 1% a 2% do preço de compra ou valor da respectiva metade do imóvel. No caso de uma divisão ao meio, cada um dos dois proprietários das metades recém-criadas paga essas taxas de registro.
O montante das taxas depende não só do valor do imóvel, mas também do âmbito das entradas e dos serviços do notário (encomendas de cobrança de terras, eliminação de uma cobrança de terras, venda de metade, etc.). No entanto, os custos são estipulados por lei na tabela de honorários dos notários e em tabelas correspondentes no registo predial.
Você pode ler mais sobre isso neste momento.
Direitos de passagem, servidões, etc.
Direitos de passagem podem causar custos adicionais
Se um imóvel perder o acesso à via pública devido à divisão, este imóvel deve ser inserido e conduzido através da parte do imóvel em frente. Nesse caso, é criada uma faixa de servidão, que idealmente também deve ser inscrita no cadastro. Isso também incorre em custos.
Se os cabos passarem pela propriedade na frente para a parte traseira, surge uma servidão. Existem também custos adicionais para registrar uma servidão.
Por exemplo, você pode ler aqui quais são os custos disso com uma prioridade de passagem.
Exemplo de custo da prática
Queremos dividir uma propriedade na Baviera em duas metades. O tamanho da propriedade é de 1.000 m² - portanto, as duas metades recém-criadas têm 500 m² cada. Compramos o imóvel juntos e agora queremos compartilhá-lo de forma que cada dono da casa geminada seja dono de sua própria metade do imóvel.
O valor da propriedade é fixado em 180 euros por m². Esse valor serve de base para o cálculo das taxas. Na Baviera, este valor de propriedade significa um fator de valor de terra de 1,7.
| Postar | preço |
|---|---|
| Taxa por pacote para a divisão | 300 EUR x fator de valor do terreno 1,7 = 510 EUR por lote de terreno = 1.020 EUR no total |
| Levantamento custa 1º ponto limite | 222 EUR |
| O levantamento custa mais 3 pontos de fronteira | 210 EUR |
| Taxa para 4 pedras de limite (também multiplicada pelo fator de valor do terreno) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1.224 EUR |
| Taxas totais | 2.676 EUR |
| 19% de IVA | 508,44 EUR |
| custo total | 3.184,44 EUR |
| Custos de registro custos de registro / cartório | cerca de EUR 900 a EUR 1.800 por metade da propriedade |
Este é um exemplo de custo único para um caso individual específico na Baviera. Os custos para outras divisões de propriedade, especialmente em outros estados federais, também podem ser diferentes.
Pergunta: De que dependem os custos de um terreno?
Especialista em verificação de custos: O seguinte deve ser levado em consideração aqui:
Os custos de um terreno dependem não menos do tamanho do terreno
- se há um requisito de autorização para a divisão (taxas de aplicação e aprovação)
- qual tabela de taxas se aplica a qual estado federal
- quão grande é a propriedade
- qual o valor do terreno é estimado para a propriedade
- em quantas partes a propriedade deve ser dividida
- quantos pontos de pesquisa são necessários
- quais custos de medição são incorridos em cada caso individual
- quantas pedras limítrofes são necessárias
- quais coisas devem ser registradas no registro de imóveis
- se os direitos de passagem ou servidões devem ser inseridos
Os custos são, portanto, bastante diferentes de caso para caso e dificilmente podem ser declarados como uma taxa fixa. As circunstâncias individuais são sempre decisivas. Se necessário, os custos de aconselhamento de um advogado especializado para soluções realmente juridicamente seguras também devem ser levados em consideração.
