Direitos de passagem, servidões e cargas prediais são um assunto complicado. É também sobre custos em muitas áreas diferentes, de? Inscrições até pagamentos anuais. Em nossa entrevista, o especialista em verificação de custos explica quais custos podem surgir em relação aos direitos de passagem.
Pergunta: Quais são os custos do direito de passagem?
Especialista em verificação de custos: você não pode dizer isso de forma generalizada . Em primeiro lugar, os custos têm impacto em áreas muito diferentes - até ao valor da propriedade - e, em segundo lugar, o valor de uma faixa de servidão ou servidão também influencia os custos incorridos. A avaliação do valor de uma faixa de domínio é uma questão complicada, mas quando se trata de calcular a perda resultante no valor de uma propriedade, torna-se ainda mais complicada.
Em primeiro lugar, deve-se distinguir entre:
- se é um direito de passagem
- se é uma servidão ou
- se é uma carga de construção
O pano de fundo é sempre o mesmo: o dono de um imóvel tem que disponibilizar parte de sua propriedade para que outra pessoa possa chegar até sua própria propriedade.
Pergunta: Em quais casos existe um acordo sobre o direito de passagem?
O direito de passagem é acordado principalmente quando a propriedade é dividida
Perito de verificação de custos: Este é particularmente o caso ao dividir propriedades: a parte da propriedade nas traseiras normalmente já não tem qualquer ligação ao espaço público ou a uma estrada de acesso público, exceto através da outra parte da propriedade. Nesse caso, é criado algo que é legalmente denominado “propriedade com haste de tubo”.
Pergunta: É sempre uma entrada automaticamente válida no registro de imóveis?
Especialista em verificação de custos: na prática, você tem várias opções para concordar e definir legalmente um direito de passagem:
- um acordo contratual
- a nomeação de uma chamada servidão ou
- o registo de carga de construção (se for uma faixa de servidão de uso público).
Os acordos contratuais são celebrados como uma via privada entre duas pessoas com um contrato. Neste caso, não há inscrição no registo predial, pelo que não há taxas notariais.
O problema com um acordo contratual é que se uma das propriedades mudar de mãos, o contrato automaticamente se torna inválido. Uma vez que só foi celebrado entre duas pessoas específicas, só é válido como um acordo entre essas duas pessoas, mas não automaticamente para cada proprietário sucessor.
O outro problema com um acordo ao abrigo da lei das obrigações é que, no caso de um acordo feito por mútuo consentimento, o proprietário que concede o direito de passagem não tem um direito automático à indemnização . Não há custos para o usuário da faixa de servidão .
A nomeação de servidão , por outro lado, é tornada pública no registo predial e tem validade permanente para cada sucessor de ambos os imóveis. A servidão é um chamado "direito real" e, portanto - ao contrário do contrato - não pessoal.
O cartório assume a formulação da servidão, o lançamento no cadastro se dá com a chamada “propriedade servidora” - ou seja, com a propriedade que concede a passagem. O terreno que beneficia da faixa de servidão denomina-se terreno de fundo (lote Pfeifenstiel). Não há inscrição no registo predial para este imóvel, mas o direito de passagem também afeta o valor do imóvel para este imóvel.
Se um caminho público passa por uma propriedade privada, nenhuma servidão é criada lá, mas uma carga de construção é inserida . As cargas de construção não estão no cadastro, mas no índice de carga de construção.
Pergunta: Existem outros direitos associados ao direito de passagem?
Perito de verificação de custos: Além do direito de passagem real, outros direitos relacionados também devem ser observados. Esses direitos relacionados também podem resultar em custos em uma data posterior.
Estes são os seguintes direitos possíveis:
O direito de passagem geralmente vem com outros direitos
- a linha à direita (o direito de ter linhas colocadas na parte em que existe direito de passagem)
- o edifício certo (não necessariamente vinculado, mas possível)
- o direito de passagem
- a direção certa
No caso de direitos de construção, fica acordado que um edifício também pode ser erguido sobre a propriedade dominante (aquela que beneficia da faixa de servidão) que se projeta para a propriedade servidora. Porém, nem sempre é esse o caso, mas deve ser negociado separadamente.
Com o direito de passagem de emergência, deve existir uma situação tal que a propriedade atrás só possa ser alcançada através da propriedade servidora. Se for esse o caso, o proprietário do terreno atrás tem automaticamente direito a passagem. O dono da propriedade servidora não pode negar isso a ele.
Em contrapartida, o proprietário do imóvel em serviço tem direito à chamada pensão de emergência - indemnização pela utilização para atribuição de passagem definida. O proprietário do imóvel por trás do imóvel incorre em despesas com a pensão de emergência . Esses custos devem ser pagos anualmente. Eles são medidos de acordo com as restrições que o direito de passagem impõe à propriedade servidora.
O direito de passagem de emergência não é registrado no registro de imóveis - portanto, não há custos de cartório e registro de imóveis.
Para além do direito de passagem de emergência, também pode surgir o direito de conduzir (direito não só de atravessar a propriedade servida a pé, mas também de conduzir em veículos) pelo mesmo motivo. Neste caso, o mesmo se aplica aos direitos de condução e aos direitos de passagem de emergência. Em todos os outros casos, é tratada como a prioridade usual.
Exemplo de custo da prática
Os custos devem ser determinados por meio de uma faixa de servidão após a divisão da propriedade. O lote original de 1.000 m² está dividido em duas partes iguais de 500 m² cada. O valor de mercado da propriedade é de 300 euros por m².
Uma faixa de 60 m² no total é designada na orla do terreno de serviço como meio de acesso ao terreno atrás.
| Fator de custo | custos | Custos de encontro |
|---|---|---|
| pensão anual em dinheiro | 500 euros | Gráfico traseiro |
| Taxa de uso anual (isso também cobre os custos de manutenção) | 250 EUR | Gráfico traseiro |
| Depreciação | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (valor em dinheiro da pensão em dinheiro) | servindo propriedade |
| Depreciação | 16.665 EUR + 8.333 EUR de pagamentos anuais (valor em dinheiro do aluguel em dinheiro ou as taxas de uso) | Gráfico traseiro |
Este é um exemplo de custo individual para um caso de exemplo específico. Em outros casos, os custos e perdas de valor resultantes também podem ser muito diferentes. Nesse caso, as deduções e pagamentos baseiam-se exclusivamente em avaliação realizada individualmente.
Pergunta: De que fatores dependem os custos de uma faixa de servidão?
Especialista em verificação de custos: Aqui estão alguns pontos a serem considerados:
- se é um direito de passagem
- se uma servidão é registrada
- quais os custos notariais incorridos para registrar a servidão
- se uma carga de construção está registrada
- quais outros direitos estão ligados ao direito de passagem (por exemplo, direitos de linha, direitos de condução)
- se apenas um acordo sob a lei das obrigações é feito entre dois proprietários
- qual restrição deve ser levada em consideração para a propriedade servidora
- qual o valor de mercado das duas propriedades (propriedade de serviço e propriedade dominante) cada uma
- qual a extensão da área em que direito de passagem e, se aplicável, direitos de condução e outros direitos são concedidos
- quão grande é o esforço de manutenção na área para a qual a faixa de servidão é concedida
Os custos resultantes só podem ser calculados em casos individuais específicos, usando vários fatores de avaliação. Não há informações ou tabelas gerais aplicáveis.
Pergunta: Quais são os honorários do cartório para registrar uma servidão?
As taxas notariais variam dependendo do valor da faixa de servidão
Verificador de custos: Em casos individuais pode ser ligeiramente diferente, dependendo do esforço do notário e do valor da passagem registrada.
A tabela de taxas para notários aplica-se ao cálculo das taxas notariais, como é o caso com todos os trabalhos notariais (por exemplo, transferência de propriedade). As taxas de taxas correspondentes podem ser derivadas das tabelas na tabela de taxas.
Com um direito de passagem no valor de 5.000 euros, isso resultaria em taxas de cerca de 30 a 40 euros no notário. Além disso, podem haver despesas com outras despesas do notário (inspeção do registo predial, despesas de telefone, etc.) que ainda têm de ser tidas em consideração.
Pergunta: A depreciação devido a um direito de passagem influencia o preço de compra de uma propriedade?
Perito em verificação de custos: Sim, em qualquer caso. Os terrenos onde se aplica um direito de passagem valem menos - e, portanto, também são vendidos a um preço inferior.
Porém, o cálculo da perda individual de valor nem sempre é fácil e deve ser feito por um especialista experiente, principalmente na hora de comprar ou vender o imóvel.
Pergunta: Isso significa que as propriedades de serviço podem ser adquiridas de forma barata?
Especialista em verificação de custos: isso é muito fácil de pensar.
O preço de compra de uma propriedade de serviço é obviamente inferior devido ao direito de passagem existente - no entanto, a área da propriedade não pode ser totalmente utilizada devido ao direito de passagem. Portanto, na verdade não há lucro real, a redução de preço também significa uma propriedade correspondentemente "menor".
Se o imóvel for financiado, o direito de passagem pode até ter um impacto negativo: os bancos costumam aplicar um corte de segurança mais alto do que o normal, pois o imóvel com o direito de passagem existente pode ser mais difícil de vender posteriormente. O desconto de segurança maior também pode piorar as condições de financiamento e, assim, aumentar os juros do financiamento imobiliário.
Pergunta: Existem também desvantagens devido à prioridade de passagem em propriedades dominantes?
Perito na verificação de custos: Desde que a passagem seja legalmente garantida por uma servidão registrada, não há desvantagens significativas.
No entanto, torna-se problemático quando não há direito de passagem anotado no cadastro, mas apenas um acordo sob a lei das obrigações. Nesse caso, por não haver segurança jurídica, pode haver problemas com o financiamento do imóvel. As chances de vender tal propriedade também são muitas vezes significativamente piores do que com uma servidão registrada.
