Desde o final de 2011, os testes de legionela também foram planejados na instalação de água potável de grandes edifícios residenciais em intervalos regulares. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos esses testes podem causar e quem deve pagar por eles.
Pergunta: O que é Legionella e por que precisa ser testado?
Especialista em verificação de custos: Legionella são bactérias em forma de bastonete que vivem na água. Algumas de suas espécies muito difundidas podem causar doenças em humanos chamadas de doença do legionário.
O problema aqui não é engolir água contaminada com Legionella - se o sistema imunológico estiver intacto, isso não representa nenhum risco -, mas respirar gotículas de água com Legionella . O perigo é muito alto durante o banho, mas muito baixo em todas as outras áreas de uso de água. Quando inalada, a Legionella, quando atinge os pulmões profundos, causa pneumonia grave, que também pode ser fatal, especialmente em idosos debilitados e crianças pequenas. A inflamação do revestimento interno do coração e da pelve renal, bem como a relativamente inofensiva febre de Pontiac, também podem ocorrer devido a uma infecção por Legionella.
Como a Legionella gosta de ficar em água morna e pouco agitada e se multiplica fortemente em altas temperaturas da água, a Lei Alemã de Água Potável estipula que todos os sistemas de aquecimento de água aos quais os chuveiros estão conectados devem ser examinados regularmente.
Os proprietários e proprietários de habitações multifamiliares, associações de habitação e sociedades de gestão imobiliária são obrigados a proceder a um exame de três em três anos, sendo que a água a testar deve ser retirada e examinada em três pontos distintos de cada linha.
Como proprietários, todos os proprietários são obrigados a examinar suas casas
- há pelo menos 3 unidades residenciais, das quais pelo menos 1 deve ser alugada,
- um tanque de armazenamento de água quente com um volume de mais de 400 l ou
- os dutos comportam um total de 3 litros
- Chuveiros estão disponíveis
As amostras devem ser retiradas de três locais diferentes
As amostras devem ser coletadas em 3 locais diferentes:
- na saída do tanque de água quente
- na entrada da linha de circulação e
- no ponto de extração mais distante em cada riser
Estas amostras devem ser examinadas por um laboratório aprovado e, caso o valor limite permitido seja ultrapassado, informar imediatamente o serviço de saúde responsável, que então ordenará outras medidas (bloqueio, desinfecção do sistema), que o locador deverá tomar imediatamente às suas custas.
Pergunta: Quanto custa esse exame?
Especialista em verificação de custos: O custo da análise de amostras pode variar muito de laboratório para laboratório.
Regra geral, o exame de uma amostra custa cerca de 25 a 60 euros, dependendo do laboratório utilizado. Uma vez que um total de pelo menos 3 amostras devem ser coletadas, os custos são em qualquer caso entre 75 EUR e 180 EUR , na maioria dos casos há custos de viagem adicionais.
Um pequeno exemplo de custos da prática
Temos um teste de legionela realizado em nosso prédio. Existem 7 apartamentos em nossa casa, com um total de 2 risers.
| Postar | preço |
|---|---|
| 4 amostragem, análise | 4 * 45 EUR |
| Despesas de viagem | 24 euros |
| custo total | 204 EUR |
Este é apenas um exemplo de custo único que se aplica apenas ao custo de teste para uma casa específica e por meio de um laboratório específico. Os custos para outros edifícios podem variar.
Em nosso exemplo, o segundo riser requer que uma amostra adicional seja coletada ("no ponto mais distante de cada riser").
Pergunta: De que dependem os custos do teste de Legionella?
Especialista em verificação de custos: Aqui estão alguns pontos que são decisivos para os custos:
- o número de pontos de amostragem planejados, dependendo do tipo de instalação no edifício
- os custos da análise laboratorial
- os custos que o respectivo laboratório cobra adicionalmente pela amostragem
Na prática, existem diferenças claras de custos aqui - proprietários ou associações habitacionais com um maior número de apartamentos alugados frequentemente também obtêm condições ligeiramente mais favoráveis de muitos laboratórios.
Como proprietário, você tem a livre escolha de qual laboratório (aprovado) contratará com a investigação. As comparações de preços valem definitivamente a pena aqui - pelo menos no interesse dos inquilinos, que em última análise têm de pagar os custos.
Pergunta: Quanto custa realmente configurar os pontos de amostragem?
Peritos em verificação de custos: Os pontos de derivação (válvulas) correspondentes são normalmente produzidos por empresas de instalação sanitária. Os custos são sempre baseados no esforço e nos preços de cada empresa.
Na prática, porém, normalmente você pode esperar custos em torno de EUR 250 a EUR 300 .
Pergunta: Quais custos um locador pode repassar aos inquilinos?
O custo do teste é geralmente suportado pelo inquilino
Especialista em verificação de custos: Basicamente, existem dois tipos de custos: por um lado, os custos pontuais para configurar os pontos de amostragem necessários para o teste e, por outro lado, os custos dos próprios testes.
O estabelecimento dos pontos de derivação é da responsabilidade do senhorio , a quem cabe providenciar os sistemas estruturais necessários. De acordo com § 559 BGB, ele tem direito a aumentar o aluguel.
No entanto, os custos dos testes em curso (investigação preliminar) representam “outros custos operacionais” e podem, por isso, ser repassados aos arrendatários. Isso é apoiado pelo § 2º nº 5a) - 5c) e 6a) - 6c) da Portaria de Custos Operacionais (BetrkV), que trata do "monitoramento do sistema" e da "verificação de sua segurança operacional".
Pergunta: E os condomínios?
Especialista em verificação de custos: a situação é um pouco mais problemática aqui, pois nem todos os proprietários estão cobertos pela obrigação legal de verificar a legionela. Afeta apenas os proprietários de apartamentos que alugam o apartamento de sua propriedade, ou seja, que são proprietários.
No entanto, uma decisão do tribunal deixou claro que a associação de proprietários é inteiramente responsável por examinar o sistema de água potável e que todos os proprietários devem arcar com os custos igualmente - independentemente de apenas alguns proprietários alugarem seus apartamentos, mas não outros.
A razão para este julgamento é que o sistema de água potável é predominantemente de propriedade conjunta da WEG. Isso significa que os proprietários dos apartamentos, assim como a WEG, também possuem sistema de água potável. Nesta função, eles suportam o peso da propriedade comunal, neste caso os custos de exame do sistema de água potável.
O princípio do poluidor-pagador não se aplica aqui - todos os proprietários de apartamentos têm uma obrigação coletiva, não apenas os proprietários que alugam seus apartamentos.