A lei de construção é extremamente complicada e contém inúmeras restrições sobre o que é permitido e o que não é. Para que seu projeto de construção seja verificado para aprovação, uma solicitação de construção preliminar é útil. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quanto pode custar tal solicitação.
Pergunta: Qual a importância do pedido preliminar de construção em todo o número de procedimentos de aprovação?
Perito de verificação de custos: No caso de um inquérito preliminar de construção , é basicamente uma questão de verificar se um projeto de construção pode ser aprovado. A entidade verifica os documentos apresentados aquando da apresentação do pedido de liminar e determina se o projecto de construção descrito neste formulário tem perspectiva de aprovação, quais os pontos que devem ser alterados e quais as restrições a respeitar para obter a aprovação.
Um inquérito pré-construção é, portanto, uma coisa sensata se você não tem certeza se um projeto de construção é mesmo possível. Você mesmo pode fazer a solicitação preliminar de construção - não precisa necessariamente de um arquiteto (para solicitar uma licença de construção regular, no entanto).
O resultado do inquérito preliminar de construção é a entrega de um chamado aviso prévio de construção . Nele, o projeto descrito é declarado geralmente elegível para aprovação (muitas vezes com requisitos individuais) ou as autoridades apontam em detalhes os pontos em que o projeto de construção não atende aos requisitos da lei de construção.
Um pedido de construção preliminar não substitui a licença de construção
Uma licença de construção não é uma licença de construção . No entanto, ele já cria segurança de planejamento na medida em que os planos classificados como elegíveis para aprovação na solicitação de construção preliminar também são (devem) ser aprovados posteriormente no pedido de construção. Isso geralmente remove algumas das incertezas. No entanto, a licença de construção preliminar só se aplica se um pedido de construção for submetido posteriormente. Se isso não acontecer dentro de um determinado período (normalmente cerca de 3 anos ), o efeito da licença de construção preliminar expira e o projeto pode, teoricamente, ser rejeitado novamente com um pedido de construção posterior.
Vale a pena entrar em contato com a autoridade de construção competente com antecedência para esclarecer quais documentos e evidências são necessários para a (s) respectiva (s) questão (ões). Normalmente são:
- o formulário de inquérito pré-construção
- uma visão geral das questões a serem examinadas pela autoridade
- um plano de propriedade
- um desenho arquitetônico com pelo menos a planta baixa e outras vistas mostrando as dimensões mais importantes do edifício
- uma descrição de construção e uma descrição de uso
- o cálculo do volume bruto
- um extrato do registro de carga de construção (geralmente necessário apenas se uma carga de construção for inserida na propriedade)
No entanto, pode haver documentos adicionais em adição. Também pode haver custos e taxas para a obtenção de documentos individuais.
Todas as perguntas sobre legislação de planejamento que você tem devem ser listadas especificamente em um catálogo de perguntas. Isso garante que a autoridade realmente forneça informações específicas sobre o que é possível e o que não é e quais condições podem ser aplicadas.
As investigações preliminares sobre a construção sempre fazem sentido se você não tiver certeza se e de que forma construir em uma propriedade é possível ou quais trabalhos de construção são permitidos na casa. Você também pode fazer um inquérito preliminar sobre a construção antes de comprar o imóvel, mas, como um não proprietário, você geralmente precisa provar um interesse legítimo para as autoridades. Como potencial comprador do imóvel, entretanto, esse interesse é suficiente.
O inquérito preliminar à construção é normalmente decidido no prazo de três meses ; em alguns casos, pode demorar até seis meses para que uma resposta seja recebida das autoridades.
Pergunta: Quais custos você deve esperar para uma consulta de construção?
Especialista em verificação de custos: uma grande vantagem da solicitação de construção preliminar é que os custos são significativamente mais baixos do que para uma aplicação de construção oficial.
Você não precisa de um arquiteto para enviar a solicitação de um inquérito preliminar de construção - isso pode significar que custos de planejamento dispendiosos podem ser evitados.
No entanto, os custos variam muito de autoridade para autoridade, e a base para o cálculo das taxas para um inquérito preliminar de construção também varia dependendo do estado federal.
Em geral, os custos na faixa de EUR 50 - EUR 200 podem ser suficientes com baixos requisitos de teste. Dependendo do esforço que a autoridade tem com o exame, os custos também podem ser significativamente maiores. Se o projeto de construção for muito complexo (por exemplo, um prédio residencial com 8 unidades residenciais), os custos podem facilmente chegar a 5.000 EUR devido ao alto nível de esforço de teste .
Como regra, no entanto, você também pode explicar os custos aproximados antes de enviá-lo à autoridade - a autoridade geralmente pode avaliar a quantidade de testes necessários com antecedência e definir pelo menos níveis de custo aproximados.
Um pequeno exemplo de custos da prática
Queremos construir um andar adicional em cima de um edifício comercial existente, que posteriormente conterá apartamentos, e estamos fazendo um pedido de construção na Renânia do Norte-Vestfália.
A obra tem um custo total de 120.000 euros e uma área útil de 280 m² - esta também é a base para o cálculo da taxa.
| Postar | preço |
|---|---|
| Decisão de mudar o edifício | 0,6% dos custos de produção = 720 EUR |
| Decisão sobre a aprovação da mudança de uso | 5 EUR por 10 m² = 140 EUR |
| Taxa total | 860 EUR |
| Taxa definida em 60% por notificação | 516 EUR a pagar |
Claro, este é apenas um único exemplo de custo que se aplica apenas a uma autoridade específica e a um projeto de construção específico. Em outros casos, os custos também podem ser significativamente diferentes, mesmo com consultas semelhantes.
Pergunta: De quais fatores os custos de um inquérito de construção geralmente dependem?
Os custos do inquérito preliminar sobre a construção variam de estado para estado
Especialista em verificação de custos: Isso pode ser diferente dependendo da autoridade, visto que regulamentos muito diferentes se aplicam em cada estado federal (também para a aplicação de construção) e os cálculos de taxas às vezes diferem consideravelmente.
Em muitos estados federais, estruturas semelhantes, mas de custo reduzido, são usadas para inquéritos preliminares de construção como para aplicações de construção. Na verdade, isso faz sentido na prática e é compreensível, uma vez que os exames das autoridades são semelhantes aos de uma aplicação de construção.
Em alguns estados federais, por outro lado, métodos de cálculo completamente diferentes são usados para as taxas do inquérito preliminar de construção.
Basicamente, os seguintes fatores quase sempre desempenham um papel nos custos:
- os custos de produção do edifício ou os custos do projeto de construção
- o espaço fechado (daí o cálculo m³ normalmente necessário)
- a área utilizável resultante
- o tipo de construção ou o tipo de uso planejado
- o empreendimento vizinho (se um empreendimento semelhante já existe no bairro, muitas vezes é aprovado rapidamente - e de baixo custo)
A maneira como esses fatores são usados em detalhes no cálculo da taxa difere de autoridade para autoridade.
Pergunta: Quais são os custos para o arquiteto que faz o inquérito preliminar à construção?
Perito em verificação de custos: Se você contratar um arquiteto para o planejamento de um edifício, ele deve ao seu cliente um plano permanente que pode ser aprovado conforme o contrato .
Em princípio, você pode solicitar que o arquiteto apresente um pedido de construção; se não for aprovado, o arquiteto deve fazer as correções correspondentes, sem cobrar custos adicionais.
Uma vez que isso costuma ser um ponto de discórdia na prática e, posteriormente, muitas vezes há discussões amargas sobre os honorários, o arquiteto também pode ser contratado com o planejamento preliminar e um pedido preliminar de construção pode ser feito. Os custos do arquiteto de acordo com o HOAI representam cerca de 1% dos custos totais de construção (custos imputáveis) para as duas primeiras fases do serviço .
