Remodelação de edifícios antigos - etapas necessárias antes do início da construção

Os proprietários de edifícios que desejam renovar um edifício antigo são confrontados com esta tarefa de construção tanto pessoal como financeiramente. Para não perder o controle durante a implementação, a medida deve ser bem planejada com antecedência e coordenada e monitorada durante a implementação. Muitos riscos também podem ser minimizados por meio de um planejamento detalhado e conhecimento preciso das disposições legais. Um auxílio indispensável aos proprietários de edifícios é o VOB, o regulamento de contratação de obras de construção, que contém as orientações gerais para a execução e faturação das obras, bem como os prazos e reclamações aplicáveis para a remoção de defeitos. O pré-requisito para a validade jurídica do VOB é o seu acordo como base legal no contrato de construção.

Documentos de planejamento corretos ajudam na implementação © Torsakarin, fotolia.com

As seguintes medidas preparatórias devem ser tomadas, se possível, antes do início da construção, a fim de tornar o processo de construção subsequente o mais livre de problemas possível:

Conclusão do seguro de responsabilidade do construtor
Criação de um plano de implementação
Licitação para obras de construção
Comissionar as empresas executoras
Criação e coordenação do cronograma

Faça um seguro de construção

É importante que os proprietários de edifícios façam um seguro adequado contra danos e acidentes que possam ocorrer no canteiro de obras durante o período de construção. A construtora que realiza a obra também é responsável pelos danos por ela causados, mas isso tem seus limites. Se terceiros forem prejudicados em decorrência das atividades de construção, por exemplo, devido à segurança inadequada do canteiro de obras, o cliente pode ser responsabilizado. Especialmente quando se trata de medidas de renovação, a estrutura dilapidada da construção e o manuseio de instalações desatualizadas representam uma fonte crescente de perigo.

Por isso, é fundamental fazer um seguro de responsabilidade civil da construtora antes do início das obras. Recomendamos também o chamado seguro de construção, que entra em vigor durante o período de construção, principalmente em caso de danos a componentes já concluídos devido às intempéries. As contribuições podem ser alocadas proporcionalmente às construtoras se assim for acordado no contrato de construção. Vale a pena comparar as diferentes seguradoras, pois os valores e valores segurados podem variar consideravelmente.

Dica:

Criação de um plano de implementação

Dependendo do escopo da medida de renovação, são necessários planos de construção detalhados que mostrem a condição desejada do edifício após a implementação. Se um arquiteto for contratado com o planejamento de implementação, ele criará plantas baixas, seções e vistas em uma escala de 1:50, bem como desenhos detalhados em uma escala de 1:20, se forem necessários para explicar certos detalhes do edifício. Além de correntes dimensionais e informações de altura, esses planos geralmente também contêm especificações sobre materiais como revestimentos de parede, piso e teto.

Com base nesses documentos, engenheiros especializados, empresas especializadas e, se necessário, o engenheiro estrutural, elaboram planos separados que mostram as aberturas e o gerenciamento de instalação dos serviços de construção. É verdade que a desejada execução de algumas obras também pode ser discutida com os artesãos diretamente no canteiro de obras, mas um bom planejamento de execução impede que os artesãos realizem seu trabalho por conta própria. No caso de projetos de renovação menos complexos, como a substituição da escada ou outros componentes individuais, as empresas artesanais geralmente produzem os próprios desenhos.

Licitação para obras de construção

À primeira vista, a maneira mais fácil parece ser contratar um artesão para dar-lhe uma descrição aproximada dos serviços necessários e fazer com que ele prepare um pacote para todo o escopo dos serviços. O mais tardar, no entanto, quando obtém orçamentos de várias empresas artesanais para comparar os preços, este método atinge os seus limites. Porque em um pacote, geralmente não é suficientemente claro quais serviços estão incluídos no preço e quais não estão. No caso de medidas de renovação, em particular, são frequentemente necessários trabalhos adicionais, cuja necessidade só se torna aparente durante o projeto de construção. Se, neste caso, não houver um salário horário fixo, o comerciante pode, em caso de dúvida, exigir preços superfaturados.

Particularmente no caso de projetos de construção mais complexos, é portanto aconselhável obter propostas de vários artesãos com base em uma descrição detalhada dos serviços. Estes documentos do concurso devem conter uma lista precisa dos serviços individuais, incluindo os materiais necessários, as quantidades e as instruções de implementação. Usando esses itens de serviço, o artesão pode definir o preço do trabalho necessário individualmente. Isso cria um alto nível de transparência de custos ao comparar diferentes comerciantes entre si e ao cobrá-los posteriormente. Se for confiada a um arquiteto a supervisão de todo o projeto de construção, a preparação da documentação do concurso e a avaliação das propostas recebidas são feitas por ele.

Comissionamento das empresas executoras

As discussões com os artesãos não devem ocorrer apenas durante a execução, em intervalos regulares, mas também antes da adjudicação do contrato. Em alguns casos, as empresas artesanais fazem correções aos documentos do concurso, sugerindo outros métodos de construção ou recomendando materiais alternativos com base na sua experiência profissional. Por isso, é sempre aconselhável falar com a empresa artesanal preferida antes de assinar os contratos de construção para esclarecer os pontos em aberto. Muitas empresas com a perspectiva de um pedido geralmente entram em negociações de preços até certo ponto. Se todas as perguntas foram esclarecidas, um contrato de construção pode ser elaborado.

Um contrato de construção não inclui apenas o texto do contrato real. Os documentos do concurso preenchidos pelo artesão são um componente importante. Os preços que o artesão poderá posteriormente faturar pelos serviços prestados são aqui definidos com precisão. Além disso, o contrato de construção inclui cláusulas de contrato técnico, nas quais as normas DIN aplicáveis para o respectivo comércio estão expressamente listadas.

Acima de tudo, é importante que os atuais regulamentos de aquisição e contrato para serviços de construção, os chamados VOB, sejam acordados por escrito como a base do contrato de construção. Este conjunto de regras de três partes contém todos os pontos importantes para a execução e o faturamento das obras. Acordos adicionais que devem ser feitos referem-se aos prazos de execução e às condições de pagamento. Muitas construtoras concedem ao cliente uma redução de preço, também conhecida como desconto à vista, se o cliente sempre pagar as faturas dentro de um determinado prazo.

DICA

Use nosso serviço de orçamento gratuito: compare preços de artesãos e economize até 30 por cento

Criação e coordenação do cronograma

Uma programação bem planejada é muito importante na indústria da construção, porque é o pré-requisito para um processo de construção o mais livre de problemas possível. Por exemplo, as janelas devem ser substituídas antes de instalar o isolamento da parede externa, para que a junta de conexão entre o gesso e a janela possa ser realizada de maneira adequada. Outros trabalhos, como a aplicação de uma nova betonilha húmida, requerem tempos de secagem que impossibilitam a continuação dos trabalhos nas divisões afectadas. A ordem do trabalho é regulada pelo horário. Além de um processo regulado, os cronogramas de construção oferecem a possibilidade de otimizar o tempo total de construção, pois algumas obras também podem ocorrer em paralelo. A fachada pode ser pintada ao mesmo tempo que a pintura interior.

Uma boa ferramenta para criar um cronograma é um programa de planilha em que os negócios ou obras individuais são inseridos um abaixo do outro na primeira coluna e as colunas seguintes são usadas para cronometrar. É exibido por meio de barras que marcam o período de trabalho. Um contraste de cores entre as negociações individuais facilita a visão geral. É útil destacar datas gerais, como o início da construção, datas de aceitação e a data de conclusão com marcações especiais e, assim, enfatizar sua importância.