Renovação de edifícios antigos - no canteiro de obras

A renovação de um edifício antigo apresenta enormes desafios para qualquer construtor. Fica particularmente emocionante quando o tiro inicial foi disparado no início do projeto de construção. Mesmo que você tenha procurado um gerente de construção experiente para apoiá-lo, o poder de tomada de decisão e, portanto, a responsabilidade recai sobre o cliente em muitos casos. Acima de tudo, é importante seguir os prazos, tomar as decisões necessárias de imediato e não ignorar os custos. Além disso, é imprescindível que o cliente saiba quais são os direitos e obrigações que possui ao reclamar de defeitos de construção e ao efetuar as inspeções de obra.

Reforma central de um edifício residencial © by studio, fotolia.com Dica: Encontre os artesãos regionais e empresas especializadas mais baratas, compare as ofertas e economize até 30%. Informe-se agora sem compromisso

Supervisão de obra

Acompanhar o trabalho no canteiro de obras é uma tarefa complexa que geralmente requer muita experiência e habilidades de coordenação. Os construtores com pouco conhecimento do processo de construção devem deixar isso para um especialista em qualquer caso. Mesmo se um gerente de local profissional estiver no local, o cliente deve mostrar sua presença em seu próprio local com a maior freqüência possível. No melhor dos casos, deve ser visitado diariamente. Ambigüidades ou problemas com comerciantes geralmente podem ser esclarecidos mais rápida e facilmente no local do que por escrito ou por telefone.

Supervisão do canteiro de obras com consultores do cliente © Bauherren-Schutzbund eV

Também é útil manter um chamado diário de construção do que está acontecendo no canteiro de obras ou tê-lo mantido pelo gerente do local. Este registra a data e hora, o clima predominante, as empresas artesanais presentes, anomalias e instruções que você deu a si mesmo. Se houver disputas posteriores com a empresa executora por atrasos nos prazos, que atribuem ao clima, por exemplo, isso pode ser verificado no diário de obra.

Renovação de edifícios antigos: manter um diário de construção pode ser útil como documentação

Dependendo do escopo da medida de renovação, uma reunião de construção também deve ser realizada em intervalos regulares. Uma consulta semanal em um horário fixo é comum. Consoante o estado da obra, participam nesta nomeação o cliente, o arquitecto, outros projectistas especializados e os gestores de obra especializados das empresas de construção envolvidas. Deve sempre ser lavrada ata com o resultado da reunião, enumerando os pontos a serem esclarecidos, determinando os responsáveis e determinando uma primeira tramitação.

Preparar protocolo de inspeção © Bauherren-Schutzbund eV

Cada cliente deve ter um cronograma atualizado em mãos na reunião de construção, mas também no local da construção. Tem por objetivo verificar se as obras estão a decorrer dentro do prazo previsto e se as empresas individuais estão presentes no edifício no período de execução acordado.

Atraso na construção e retificação de defeitos

Nenhum canteiro de obras funciona sem problemas. Durante o trabalho de renovação, em particular, descobertas inesperadas sobre danos estruturais adicionais levaram a atrasos no processo de construção. Mas o cliente não tem que aceitar todos os atrasos na construção. Caso se verifique que uma construtora não consegue cumprir os prazos de execução pactuados contratualmente por culpa sua, como por exemplo, quadro de pessoal insuficiente, o cliente pode colocar a empresa em situação de incumprimento. O procedimento em tal caso é regulamentado no VOB. Entre outras coisas, o construtor tem a oportunidade de fazer valer suas reivindicações, estabelecendo para a empresa um prazo razoável para execução e ameaçando rescindir o contrato se eles não forem cumpridos.

Como os defeitos devem ser tratados antes que a construção seja aceita?

As construtoras contratadas nem sempre realizam seus serviços para a satisfação plena do cliente. Com o acordo VOB no contrato de construção, no entanto, está obrigada a realizar as suas obras sem defeitos e de acordo com as tecnologias mais recentes. Se o construtor perceber durante a inspeção do seu canteiro de obras coisas que não correspondam ao serviço acordado, ele pode dirigir-se diretamente aos artesãos interessados e solicitar que corrijam o defeito. É aconselhável documentar a posição correspondente antes e depois com algumas fotos.

Se o defeito ainda não for sanado após um certo período de tempo, todos os demais pedidos de reparação devem ser feitos por escrito, por meio do chamado aviso de defeitos. Esta carta deve atender às condições legalmente definidas para ser legalmente válida. O VOB / B regula o conteúdo exato na seção sobre reclamações de defeitos antes da aceitação. Se a aceitação já ocorreu, o procedimento deve ser diferente.

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Aceitação de obra de construção

As aprovações de construção são uma das datas mais importantes no canteiro de obras. Com a aceitação da obra de uma construtora, o cliente confirma oficialmente que, do seu ponto de vista, foram cumpridos todos os serviços devidos no contrato de construção. É importante agendar atempadamente para a aceitação conjunta no local, porque a aceitação também pode ser considerada concluída sem uma data oficial de aceitação, por exemplo quando o imóvel está ocupado ou a fatura final é paga sem objeção. Também é imprescindível manter um relatório de aceitação durante a aceitação, no qual os defeitos ainda a serem sanados neste momento são listados e o artesão os reconhece no relatório.

Após a aceitação, a situação para o cliente piora significativamente, pois agora o ônus da prova cabe a ele. Defeitos que ocorrem apenas em um momento posterior, ou seja, durante o uso, só precisam ser eliminados pela empresa contratada no momento se for comprovado que o defeito não foi causado pelo próprio cliente, mas é claramente devido ao mau desempenho da construtora. O dono do prédio não pode simplesmente ordenar a retificação do defeito, mas tem que provar a culpa da construtora. Em caso de dúvida, é necessária a consulta de um perito ou o litígio termina em tribunal. Além disso, a obrigação de remover é limitada no tempo pelo período de garantia.

As várias aprovações de construção

As aprovações oficiais também desempenham um papel importante para os construtores privados. No caso de um projeto de construção que requer aprovação, o trabalho da estrutura do edifício deve ser relatado à autoridade responsável pela construção após a conclusão e aprovado em conjunto no local antes que a construção possa continuar. Lareiras e chaminés, incluindo sistemas de aquecimento recém-instalados, também devem ser removidos pelo limpador de chaminés antes de serem colocadas em operação.