Planejamento e execução - de preferência separadamente!
Tudo de uma única fonte - muitas empresas anunciam isso hoje e oferecem a construção de casas como um serviço completo. Desde a compra do imóvel até a entrega chave na mão, o desenvolvedor recebe todos os serviços de uma única fonte. O que pode ser útil para novos edifícios nem sempre é a melhor solução na área da renovação. Freqüentemente, o construtor conclui seu projeto de maneira mais segura e econômica se dividir os serviços. Pelo menos o planejamento e a execução devem ser atribuídos separadamente um do outro.
Casa de banho: esquerda sem renovação, direita remodelada © pbombaert, fotolia.com
Tudo de uma única fonte - do empreiteiro geral
O contraste com a adjudicação separada de planejamento e execução é o contratante geral (GÜ), também apropriadamente referido como contratante total. De acordo com o contrato de construção, o GÜ elabora o planejamento completo da medida de reforma, cuida do financiamento e assume a execução por meio da contratação de empresas terceirizadas. A grande vantagem: o construtor tem apenas uma pessoa de contato e um contrato e recebe um projeto de construção de uma única fonte. Os empreiteiros gerais são muitas vezes grandes empresas de construção, empresas imobiliárias ou empresas de gestão. Eles atuam principalmente como coordenadores.
Tudo de uma única fonte - do empreiteiro geral
Em contraste com isso, existe o empreiteiro geral (GU). Como construtora, assume a execução da reforma, sendo que pelo menos uma obra é feita por ele mesmo. Os demais negócios podem ser terceirizados, mas o contrato só é celebrado entre o cliente e o empreiteiro geral. Por mais prático que possa parecer à primeira vista colocar com segurança toda a medida em uma mão, também existem desvantagens neste conceito:
- Uma vez que o pedido foi feito, o cliente dificilmente está autorizado a emitir instruções e as alterações subsequentes são muito difíceis de implementar e fazer cumprir.
- Muitas vezes, os planos de pagamento são complicados. O cliente deve certificar-se cuidadosamente de que o contrato estipula que os pagamentos só são devidos após a aceitação de uma fase de construção.
- Apesar da terceirização, o cliente é responsável por danos ocorridos no canteiro de obras. O seguro de responsabilidade do construtor é, portanto, essencial.
Planejamento pelo arquiteto - o empreiteiro geral faz o resto
Outra variante para o projeto dos parceiros contratuais em uma reforma inclui uma separação geral entre planejamento e execução, que, no entanto, tem uma armadilha crucial. Se um projeto de construção for adjudicado a um empreiteiro geral após o planejamento de aprovação, então isso geralmente também assume todos os serviços de planejamento e monitoramento subsequentes.
Planejamento do arquiteto
Com este conceito, a autoridade de controle crucial do arquiteto, que como especialista e apoiador do cliente, de outra forma monitora de forma independente os processos no canteiro de obras e também prepara o planejamento de implantação, é omitida. Além disso, os seguintes problemas podem surgir para o cliente:
Planejamento do arquiteto © Torsakarin, fotolia.com
- O empreiteiro geral, ao contrário do arquiteto, que apenas supervisiona a execução, é voltado para o lucro. Sua vantagem econômica é possivelmente mais importante para ele do que o princípio da construção econômica para o cliente. Especificamente, isso pode significar que a JV concorda com uma taxa fixa e, em seguida, tenta reduzir suas próprias despesas para maximizar seu lucro.
- Se o empreiteiro geral for contratado com a fase de planejamento de implementação 5, isso pode ter um impacto na qualidade de toda a execução, pois o empreiteiro geral já faz compromissos no planejamento da qualidade do material ou nos requisitos de desempenho para reduzir custos.
- Se as fases de trabalho 6 (preparação da adjudicação) e 7 (participação na adjudicação) forem da responsabilidade do empreiteiro geral, que em última instância assume a execução ele próprio, então os aspectos negativos deste tipo de adjudicação são cimentados e reforçados.
- O maior risco para o cliente surge se a fase 8 do serviço (supervisão e documentação da construção) também permanecer com o empreiteiro geral. O próprio gerente de construção da empresa, é claro, trabalhará no interesse de sua empresa. O monitoramento de propriedade objetivo e independente não é esperado aqui.
DICA
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Dica : Os construtores devem prestar atenção urgente às questões de responsabilidade. Regra geral, as deficiências na execução não são cobertas pelo empreiteiro geral, mas por um arquitecto independente que assume a fiscalização do imóvel.
Planejamento e execução
Verificando contratos - o alfa e o ômega da construção
Independentemente de o cliente decidir adjudicar todos os serviços individualmente ou a um empreiteiro geral, o exame de todos os documentos contratuais por um especialista independente deve ser a primeira tarefa para os leigos. Podem realizar este exame advogados especializados em direito da construção, mas também especialistas ou arquitetos. O mesmo se aplica às especificações e especificações de construção, bem como às modalidades de pagamento.