Freqüentemente, existe a opinião de que os proprietários transferem todos os custos incorridos de qualquer forma para o locatário a uma taxa fixa. No entanto, este não é o caso. Quais custos podem ser repassados aos inquilinos e em que medida é precisamente definido por lei. O proprietário paga parte dos custos. Queríamos saber, com os especialistas em verificação de custos, quais custos podem ser divididos e o que os inquilinos realmente têm de pagar.
Pergunta: Quais custos podem ser repassados aos inquilinos?
Especialista em verificação de custos: isso é regulamentado em detalhes. A portaria de custos operacionais (BetrKV) é decisiva para isso.
Em princípio, aplica-se o seguinte à atribuição aos inquilinos: Todos os custos correntes e regulares decorrentes da propriedade do imóvel . Os custos típicos para tal são, por exemplo, o imposto anual sobre a propriedade, os custos de eliminação de resíduos e os custos de limpeza das ruas ou os custos de operação do elevador, incluindo a manutenção anual sob inspeção por uma empresa especializada. Os custos de aquecimento e água quente, os custos salariais e os custos salariais acessórios do zelador, do seguro do edifício e da iluminação do sistema geral também podem ser rateados.
Custos únicos
Em princípio, todos os custos pontuais são excluídos (por exemplo, a instalação de pontos de amostragem para o teste obrigatório de Legionella). Com alguns custos únicos, a repartição costuma ser um caso limite: por exemplo, quando o proprietário compra um cortador de grama maior. Se isso reduzir a carga de trabalho do assistente empregado e, portanto, reduzir os custos reais do tempo de trabalho, os custos de aquisição do cortador de grama podem ser repartidos em casos individuais. Aqui, no entanto, você deve prestar muita atenção à proporcionalidade. Se necessário, o proprietário também pode cobrar e alocar seu próprio trabalho que ele mesmo realiza a um custo razoável, se envolver trabalho regular (por exemplo, cortar a grama, jardinagem).
Reparo e manutenção
Em particular, os custos de reparo e manutenção não são custos operacionais e, portanto, não são rateados. Os custos de reparo e manutenção são definidos por lei como os custos incorridos para manter o uso pretendido da propriedade e surgem como defeitos estruturais por desgaste, envelhecimento e desgaste.
A situação é diferente com as modernizações: aqui o locador pode repassar os custos aos locatários até um percentual fixo ao ano (normalmente 8% a 11%) por meio de um aumento do aluguel . Isso é possível, por exemplo, ao instalar alarmes de fumaça no apartamento. Porém, não é possível alocar os custos de modernização por meio da contabilidade de custos operacionais.
Exemplos práticos
Vemos alguns dos custos que foram acumulados recentemente e consideramos quais deles encontraremos em nossa próxima conta de serviços públicos.
| Ponto de custo | repartível? |
|---|---|
| Custos de instalação para conexão de cabo | Não |
| cobranças contínuas provedor de cabo | sim |
| Renovação da preparação de água quente (estava desatualizada) | Não |
| Instalação de pontos de amostragem para teste de legionela | Não |
| Custos do teste obrigatório de legionela a cada 3 anos | sim |
| Serviço de limpeza e remoção encomendado pelo proprietário | sim |
| Limpeza especial após reforma na casa | Não |
| custos de limpeza em curso empresa de limpeza | sim |
| despesas correntes para o jardineiro | sim |
| Redesenho da área do jardim | Não |
| despesas administrativas | não, com um acordo correspondente, às vezes com um valor anual fixo |
| Seguro de perda de aluguel, seguro de proteção legal do proprietário | Não |
| Seguro de edifícios, seguro contra incêndio | sim |
| limpador de chaminé | sim (via faturamento de aquecimento) |
| Limpeza de chaminés com aquecimento a gás existente | sim (para o sistema geral, conta separada para o seu próprio aquecimento) |
| Controle de vermes | Não |
O que é devido em casos individuais e o que não é, sempre pode ser contestado. Aqui, sempre vale a pena primeiro ter um órgão independente e competente (por exemplo, centro de aconselhamento ao consumidor) para verificar a declaração de custos operacionais preparada pelo proprietário. Se os custos não imputáveis tiverem sido cobrados, o escritório especializado relevante o aconselhará sobre as outras etapas possíveis.
Pergunta: Qual é o escopo dos custos operacionais a serem pagos?
Nem todos os custos são repartidos pelo inquilino.
Especialistas em verificação de custos: Em média, os inquilinos na Alemanha pagam 2,16 euros por m² em custos operacionais. Isso pode variar dependendo do tipo e equipamento da casa e regionalmente. Até 2,80 euros por m² e mais são possíveis (e permitidos) em casos individuais.
Os custos de aquecimento e água quente representam uma média nacional de 1,03 euros por m² , os restantes custos são despesas gerais de funcionamento. Dependendo do sistema de aquecimento existente, esses custos também podem variar muito - a faixa aqui é entre cerca de EUR 0,75 por m² e EUR 1,90 por m² ,
Pergunta: O que depende se os custos podem ser rateados?
Especialista em verificação de custos: A chave é:
- se esses são custos regulares (requisito básico)
- se a repartição dos custos é permitida ao abrigo do BetrKV (os custos administrativos estão, por exemplo, legalmente excluídos)
- se existe um acordo no contrato de locação para a alocação desses custos
- se existe um acordo com o proprietário ou uma decisão judicial correspondente em casos disputados
No entanto, pode-se argumentar sobre a capacidade de alocar custos individuais. Um exemplo relativamente recente é o aluguel de alarmes de fumaça. O locador pode celebrar um contrato de valor fixo com o fornecedor, que inclui não apenas o aluguel do detector de fumaça do fornecedor, mas também os custos de manutenção e inspeções anuais.
Do ponto de vista legal, apenas a parte dos custos de manutenção deve ser realmente repassada para os inquilinos - mas você pode concordar algo mais com o locador. Se os custos de manutenção nem mesmo forem indicados pelo fornecedor, o locador não pode simplesmente repassar todos os custos do aluguel para os locatários a uma taxa fixa. No entanto, proprietários e inquilinos podem ver isso de forma diferente. Uma decisão legal clara para todos os casos ainda está pendente.
Pergunta: Como inquilino, é possível deduzir os custos operacionais pagos para efeitos fiscais?
Os custos do serviço de inverno são rateados.
Especialista em verificação de custos: Em princípio, isso é possível - mas apenas com certas partes dos custos acessórios. Esses são:
- o custo da limpeza de edifícios
- o custo da jardinagem
- o custo da limpeza de estradas no inverno
- o custo da limpeza das ruas
- os custos de serviços de artesãos (aqui apenas custos de mão de obra, excluindo IVA, despesas de viagem, custos de máquina e consumíveis)
As primeiras quatro posições são os chamados serviços relacionados com a família, com privilégios fiscais. 20% dos custos dos serviços domésticos e das partes exigíveis dos serviços do artesão podem ser deduzidos até um máximo de EUR 1.200 por ano. Informações mais detalhadas podem ser obtidas com um consultor tributário ou com o escritório de imposto de renda.
