O princípio do pedido aplica-se de 1º de junho de 2015 a 22 de dezembro de 2020 e regula a assunção dos custos da comissão do corretor entre locatário e locador. A seguir, você descobrirá quais são as diferenças em relação à situação jurídica anterior e quais são os problemas.
Se está à procura de um apartamento novo ou pretende vender o seu próprio apartamento, normalmente contrata um corretor. Mas quem realmente paga a comissão do corretor? Antes da introdução do princípio de ordenação, era possível ao proprietário de um imóvel contratar um corretor e repassar seus custos de comissão ao locatário subsequente. O legislador reconheceu que isso representava uma desvantagem de custo, especialmente para o inquilino e, portanto, trouxe à luz o princípio de ordenação.
Qual é o princípio de ordenação?
Resumindo, através do princípio do pedido, a decisão foi tomada: “Quem pede, paga.” Consequentemente, se um proprietário usa a ajuda de um corretor para encontrar um novo inquilino, ele também deve pagar a comissão. Ao mesmo tempo, isto também se aplica a um inquilino que encontra um novo apartamento com a ajuda de um corretor de imóveis. Assim, não é mais permitido legalmente como proprietário simplesmente transferir a comissão de corretagem para o locatário. O Tribunal Constitucional Federal justificou a nova regulamentação com a declaração de que esta “neutraliza as desigualdades sociais e econômicas”.
A quem o princípio de pedido se aplica?
Basicamente, é necessário distinguir entre três categorias: o arrendamento de imóveis a particulares, a venda de um imóvel e o arrendamento de imóveis comerciais. Oficialmente, o princípio de pedido só se aplica a locações para particulares. Por exemplo, se for uma venda, o princípio do cliente não se aplica. Na prática, o comprador costuma pagar a comissão de corretagem integral. Em alguns casos, entretanto, o comprador e o vendedor também decidem dividir a comissão do corretor. A terceira categoria são os imóveis comerciais. O princípio de ordenação também não se aplica aqui. Portanto, se você quiser alugar um prédio comercial, terá que pagar a taxa de corretagem integral.
Críticas ao princípio de ordenação
Após a introdução do princípio de pedido, associações de propriedade e corretores em particular reclamaram. A Real Estate Association Germany (IVD) - à qual pertencem os agentes imobiliários, consultores imobiliários, administradores e outros grupos profissionais - continua a temer que os apartamentos sejam cada vez mais vendidos à mão e que a existência de agentes imobiliários seja ameaçada. Há também o risco de que a comissão do corretor seja simplesmente alocada aos preços de aluguel no futuro, o que continuará a prejudicar os inquilinos.
Como proprietário, você precisa saber que
Normalmente, o locador contrata um corretor e, portanto, também deve arcar com os custos. Observe que não é legal transferir a comissão do corretor indiretamente para o inquilino, por exemplo, com a ajuda de uma taxa de transferência muito alta para uma cozinha equipada. Foi estipulado legalmente que a taxa de transferência não deve exceder o valor atual em mais de 50 por cento.
Você também deve estar ciente de que o valor da comissão do corretor para um locador não é regulamentado por lei. Se um inquilino contrata um corretor porque está procurando um novo apartamento, a comissão do corretor não pode ser superior a dois aluguéis mensais líquidos mais o IVA.
A boa notícia para todos os proprietários, entretanto, é que eles podem reivindicar a taxa de corretagem paga na forma de despesas relacionadas à renda em sua declaração de imposto de renda. Desde que o imóvel alugado tenha sido adquirido com o objetivo de auferir receitas de rendas tributáveis.
Como inquilino, você precisa saber que
O princípio de pedido tem como objetivo principal dispensar os inquilinos. No entanto, certas regras também se aplicam aqui:
Como inquilino, você só tem que pagar os custos de corretagem se tiver deliberadamente encarregado um corretor de procurar um apartamento com conhecimento de obrigação de comissão e um contrato tiver sido celebrado por meio de sua mediação.
Se achar que o seu senhorio está tentando contornar o princípio do pedido com altos custos adicionais de aluguel, você tem a opção de reclamar esse dinheiro. De acordo com a Lei da Agência de Habitação, os acordos de pagamento são “ineficazes se forem visivelmente desproporcionais ao valor da instalação”.
Em certos casos, os inquilinos também têm a opção de deduzir a comissão do corretor para efeitos fiscais. Você terá uma boa chance se precisar procurar um novo apartamento por causa de um novo emprego e tiver contratado um corretor para isso.
Contornando o princípio do pedido: O que é inadmissível?
Os proprietários regularmente tentam contornar o princípio do pedido. No entanto, muitos casos são ilegais. Listamos alguns exemplos abaixo:
- Não é incomum que pessoas que procuram acomodação estejam sob pressão especial. Então, acontece rapidamente que um inquilino em potencial desesperado assina voluntariamente ao ver o apartamento que contratou o corretor de imóveis.
Certifique-se de ler as letras miúdas dos anúncios imobiliários. Freqüentemente, é especificado aqui que uma solicitação de pesquisa é feita com uma solicitação de contato. Aqui, o pedido de comissão torna-se inválido mesmo após a conclusão de um contrato. - Devido ao mercado imobiliário altamente competitivo, é cada vez mais comum que alguns anúncios imobiliários não sejam mais exibidos em portais imobiliários comuns que todos possam ver. Em vez disso, os anúncios agora são carregados em sites privados para os quais apenas corretores têm direitos de acesso exclusivos. Nesse caso, um possível inquilino não pode evitar a contratação de um corretor.
- Além disso, como corretor é ilegal ter um pedido feito por um senhorio e, ao mesmo tempo, esperar até que um inquilino o contrate para depois fundi-los. Como resultado, o corretor é pago por ambas as partes, o que é ilegal.
É bom saber: se você tem dúvidas de que a comissão do corretor não é legal e pode justificar isso legalmente, você tem três anos para reclamar o pagamento de acordo com a Seção 5 WoVermittG (lei que regulamenta a corretagem imobiliária).
