Com um pedido de construção preliminar, você pode esclarecer antes do pedido de construção se o projeto pode ser aprovado em princípio e é compatível com a lei de construção. Aqui, explicamos quem está fazendo a solicitação e o que ela deve conter.
A consulta de pré-construção é uma boa forma de saber se é permitida a construção do imóvel pretendido. Embora não seja absolutamente necessário, a investigação preliminar da construção pode fazer sentido em certos casos. O tomador de decisões é a autoridade responsável pela construção, que verifica se o seu projeto é compatível com a legislação de construção pública e se pode ser implementado. Embora um inquérito preliminar à construção possa ser feito sem ajuda externa, faz sentido procurar o conselho de um arquiteto devido aos seus conhecimentos na área de planejamento e regulamentação de construção e avaliação da capacidade de construção de um imóvel.
Quando um inquérito preliminar de construção faz sentido?
Se a propriedade está em uma área para a qual não há plano de desenvolvimento, geralmente é recomendado um pedido preliminar de construção. Isso se aplica a quase todas as áreas que já estavam parcialmente construídas antes da entrada em vigor da Lei de Construção Federal em 1960. Outro critério importante é se o terreno a ser construído está localizado no que é conhecido como área externa - este é o termo usado para descrever todas as áreas fora de um loteamento contíguo. Um pedido de construção preliminar especificamente projetado cria as melhores condições para uma licença de construção final, porque todos os aspectos parciais aprovados são legalmente válidos.
Se você possui um terreno baldio sem um plano de desenvolvimento existente e está pensando em vendê-lo, uma consulta preliminar de construção pode aumentar o preço. Porque, dessa forma, uma aprovação legalmente válida para aspectos parciais de um projeto de construção é criada para compradores em potencial. Se você deseja comprar um terreno por conta própria, uma consulta preliminar de construção pode esclarecer quais opções de construção estão disponíveis para você. Com base nessas informações, o preço do imóvel pode então ser negociado.
Como fazer um pedido de construção
Um inquérito preliminar sobre construção é sempre submetido por escrito ao escritório responsável pelas regulamentações de construção ou à autoridade de supervisão de construção. Você não precisa ser arquiteto ou planejador. Tudo o que é necessário é um interesse de compra e, portanto, uma procuração do proprietário do imóvel. Algumas autoridades fornecem um formulário correspondente que facilita o "pedido de decisão preliminar".
Você pode enviar a solicitação preliminar de construção tanto informal quanto formalmente. No caso de um aplicativo informal, geralmente apenas uma planta do local e esboços de um projeto de construção são enviados. Observe, entretanto, que responder a uma solicitação informal não tem efeito legal. No entanto, se você fizer um pedido formal, os modelos detalhados são vinculativos. Mas a extensão desse efeito vinculante depende do respectivo estado federal. Normalmente, o inquérito preliminar de construção é reconhecido como uma decisão administrativa vinculada. No entanto, em alguns estados federais, o pedido é apenas classificado como uma "garantia", pelo que as autoridades continuam a se reservar o direito de suspender o efeito vinculativo da licença preliminar de construção em certos casos.
Depois de enviar seus documentos, as autoridades podem solicitar documentos adicionais. Você não receberá uma resposta até que tudo tenha sido verificado cuidadosamente. Seja paciente - um tempo de processamento de até três meses pode ser esperado.
Antes da chegada do canteiro de obras: Uma solicitação preliminar de construção é sempre recomendada se não houver um plano de desenvolvimento para uma propriedade.
Qual é a aparência de uma solicitação de construção e o que ela deve conter?
Um inquérito de construção preliminar geralmente consiste em um catálogo de perguntas e outros documentos, que são, no entanto, menos extensos do que no caso de um pedido de construção. É fundamental que as perguntas possam ser respondidas com “sim” ou “não”. Como não há especificações precisas sobre as questões, um arquiteto ou planejador de construção pode ajudar na elaboração.
Alguns exemplos de perguntas estão listados abaixo para ajudá-lo a ter uma ideia geral. Certifique-se de que perguntas muito gerais, como: “O projeto de construção pode ser aprovado?”, Não sejam suficientes.
Exemplos de perguntas para o inquérito pré-construção
- O seguinte uso está previsto para o projeto: (…) (ver também descrição da empresa). No que diz respeito ao tipo de uso, o projeto é permitido pela lei de planejamento como (…) de acordo com § 34 BauGB?
- O projecto tem uma área de base de (…) e uma altura de cumeeira de (…) admissível pela lei de ordenamento do território em termos de grau de aproveitamento?
- O projeto excede o limite sul de construção em (…) m. Pode ser prometida uma isenção para o projeto de construção porque o projeto de construção excede o limite de construção em (…) m por (…) m? O excedente é necessário do ponto de vista do planejamento porque (…).
- Pode ser prometida licença para o corte das árvores protegidas pela Portaria de Proteção de Árvores (…) de acordo com o plano de povoamento de árvores? As árvores têm que ser retiradas porque (…). Os plantios de reposição podem ser feitos em outro local da propriedade.
Documentos para um inquérito preliminar de construção
O escopo dos documentos para um pedido preliminar de construção é definido na respectiva portaria de modelo de construção (BauVorlVO) do estado federal. Ele pode conter os seguintes documentos:
- Formulário de inscrição do respectivo estado federal (se oferecido e solicitado pela autoridade de construção) em uma versão
- Extraia do mapa oficial de terras
- Questionário detalhado
- Descrição do edifício: descrição informal da construção pretendida
- Descrição de uso (para instalações comerciais, como lojas ou restaurantes)
- Desenhos de construção:
- Planta do local e planta baixa: por favor, apresente todas as plantas baixas afetadas pelo projeto de construção e todas as outras plantas baixas relevantes para a avaliação do projeto geral com o uso pretendido dos quartos e desenhe-as na planta do local da propriedade.
- Seções e vistas : mostre todas as seções necessárias para avaliar o projeto. Isso também inclui seções longitudinais e seções a partir das quais a conexão, a fundação e, se aplicável, o limite de edifícios adjacentes podem ser vistos.
- Desenhos para drenagem e abastecimento de água
- Os desenhos devem estar em escala. Um baixo nível de detalhe é suficiente.
- Fotos do terreno de construção
- Cópia do trecho do registro comercial / associativo (se você representar uma pessoa jurídica ou parceria)
- Procuração : O cliente pode autorizar outra pessoa a realizar ações relacionadas com a aplicação do edifício.
- Cópia das cargas de construção: descubra com antecedência se há carga de construção em sua propriedade. Se for esse o caso, inclua um extrato do índice de carga de construção.
- Extrato da Certidão de Propriedade : Contém a designação do lote para construção e dos lotes contíguos no cadastro de imóveis e cadastro imobiliário.
- Pedido de exceções / isenções (§ 31 BauGB) e / ou desvios (§ 63 HBO) BAB10: Se o seu projeto de construção não estiver em conformidade com os regulamentos de direito público, como espaçamento obrigatório ou estipulações da lei de planejamento, e você fizer perguntas sobre esses tópicos como parte da solicitação de construção , os respectivos pedidos de isenção, exceção ou desvio devem ser anexados ao inquérito preliminar de construção.
- Cálculo do volume bruto da sala: No cálculo, o volume bruto da sala para os diferentes usos deve ser listado separadamente.
Dica: Assine todos os documentos e planos enviados com o local, data e assinatura.
Diferenças para a aplicação de construção
Um pedido de construção preliminar cobre apenas aspectos parciais de um projeto de construção futuro, enquanto a licença de construção confirma que o projeto apresentado no pedido de construção atende a todos os requisitos legais e pode ser implementado. No entanto, ambos os aplicativos são válidos apenas por um período limitado de tempo. Em alguns casos, o pedido preliminar de construção já pode ser entendido como uma abordagem para uma licença de construção. No entanto, o projeto de construção completo só é legalmente válido uma vez que a licença de construção completa tenha sido recebida em resposta ao pedido de construção.
Custos da aplicação de construção
Os custos de um pedido preliminar de construção, também conhecido como pedido preliminar de construção, dependem sempre do âmbito das questões e do esforço total de tramitação da respetiva autoridade responsável pela construção. Os custos de um inquérito informal para uma moradia unifamiliar simples variam normalmente entre 50 e 200 euros. Uma licença de construção preliminar para grandes projetos de construção, para os quais geralmente é feito um pedido formal com extensos documentos de planejamento, pode custar até 5000 euros. Se um arquiteto o ajudar na criação, sua taxa de arquiteto (de acordo com HOAI, a chamada regulamentação de taxas para arquitetos e engenheiros) também deve ser levada em consideração - embora alguns arquitetos também ofereçam este serviço como um serviço gratuito, desde que também sejam contratados para o planejamento subsequente do projeto de construção estavam.Como regra geral para uma consulta formal, você pode calcular com custos totais de 0,1 a 0,2 por cento do valor da construção. Tendo em vista os custos de planejamento e taxas de aprovação para um pedido de construção, que ainda podem ser rejeitados, um pedido preliminar de construção é um investimento sensato, pelo menos para projetos críticos ou caros, apesar dos custos envolvidos.
O que acontece após o inquérito preliminar de construção?
Se você receber feedback positivo, não significa que pode colocar seu plano em ação. O aplicativo de construção deve ser enviado primeiro. Você só pode começar depois de aprovado. No entanto, não deixe passar muito tempo, porque o pedido preliminar de construção geralmente é válido por cerca de três anos (dependendo dos regulamentos de construção dos estados federais). Se este tempo não for suficiente, você pode solicitar uma prorrogação da validade. Na Baviera, por exemplo, é possível uma extensão de até dois anos.
Se o pedido de construção preliminar for rejeitado, você receberá um aviso de rejeição. Em seguida, você tem a oportunidade de apresentar uma objeção - no entanto, isso está associado a custos adicionais.
