Quase nada pode ser construído na Alemanha sem aprovação oficial. Como acontece com a maioria das licenças e solicitações, geralmente não há como evitar taxas. Em uma entrevista, o especialista em verificação de custos explica em detalhes quais custos podem ser incorridos para uma licença de construção e de que dependem esses custos.
Pergunta: Para quais edifícios você precisa de uma licença na Alemanha - e como tal solicitação deve ser feita?
Especialista em verificação de custos: Basicamente, quase todos os edifícios na Alemanha requerem aprovação oficial, incluindo a maioria das grandes conversões de edifícios existentes, se resultarem em uma mudança significativa no uso ou se o espaço residencial mudar.
No entanto, os requisitos para o que está sujeito a aprovação diferem de estado para estado - eles se baseiam nos respectivos regulamentos estaduais de construção aplicáveis.
Em alguns estados federais, pode haver exceções ao requisito de autorização para edifícios individuais - por exemplo, para a construção de casas de jardim ou uma garagem em sua própria propriedade. No entanto, isso é sempre uma questão de estado e, portanto, pode variar de estado para estado. Além disso, existem regulamentos especiais de municípios ou municipalidades individuais, que podem restringir ainda mais os regulamentos de construção do estado em casos individuais.
Para complicar ainda mais, não existe “o” pedido de construção - diferentes pedidos podem ser apresentados dependendo do tipo de edifício.
O pedido de construção usual, como geralmente tem que ser apresentado para casas unifamiliares ou multifamiliares, é chamado oficialmente de "autorização de apresentação de construção principal" na Alemanha.
Além disso, em alguns estados federais também existe a chamada “autorização de apresentação de pequena construção”, que é suficiente para determinados edifícios. Aqui, os requisitos não são tão rígidos e documentos menos extensos devem ser apresentados.
A autorização de envio de construção pequena está disponível nos seguintes estados federais:
- Baden-Württemberg
- Bavaria
- Berlim
- Bremen
- Hamburgo
- Baixa Saxônia e
- Schleswig-Holstein
Nesses estados federais, não apenas os arquitetos podem enviar um pedido de construção, mas em muitos casos também
- Mestres artesãos em todas as atividades de construção (carpinteiros, pedreiros, operários de concreto)
- Engenheiros civis e
- engenheiro civil
Em quase todos os estados federais, apenas os arquitetos têm permissão para enviar cada pedido de construção
Os arquitetos geralmente têm o direito de apresentar um plano de construção de qualquer maneira (exceção: designers de interiores) e, portanto, podem enviar qualquer solicitação de construção em todos os estados federais. A única exceção a isso é o estado de Hesse: aqui, muitos designers de interiores também estão autorizados a enviar documentos de construção (autorização de apresentação de construção pequena), enquanto em todos os outros estados federais os designers de interiores geralmente não têm autorização de apresentação de construção.
Além dos aplicativos de grandes e pequenos edifícios, que só estão disponíveis em alguns estados federais, há também um chamado aviso de construção em alguns estados federais.
Aqui, também, os estados federais individuais regulam quais tipos de edifícios e a que altura máxima um aviso de construção é suficiente.
Um aviso de construção é assinado pelo arquiteto planejador, que confirma o cumprimento de todas as normas de construção aplicáveis ao respectivo canteiro de obras.
As autoridades geralmente verificam essas notificações de construção de forma muito superficial e os documentos apresentados geralmente apenas quanto à integridade e plausibilidade.
Não há licença oficial de construção para um aviso de construção; se as autoridades não levantarem objeções no prazo de 4 semanas após a apresentação do aviso de construção ou se o projeto de construção for proibido, ele é automaticamente considerado aprovado.
Se você quiser economizar custos de envio e alteração de um aplicativo de construção, primeiro pode enviar uma chamada solicitação de pré- construção . Isso está associado a taxas significativamente mais baixas do que um pedido de construção oficial e a autoridade anuncia após o exame se e quais objeções existem e o que precisa ser alterado para que o pedido de construção seja aprovado.
Se um arquiteto fizer a investigação preliminar da construção, ele não pode cobrar nenhum custo de planejamento no caso de uma decisão negativa. Ele é contratualmente obrigado a realizar um plano permanentemente aprovado para o cliente . Conseqüentemente, ele não pode cobrar custos separados para alterar um aplicativo não aprovado.
Pergunta: Agora, a pergunta mais importante: Quanto geralmente custa um aplicativo de construção?
Especialista em verificação de custos: você não pode dizer isso de maneira geral . Cada autoridade cobra suas próprias taxas, e sempre há custos muito diferentes para a apresentação de diferentes documentos, dependendo da autoridade e do projeto de construção.
O custo da aprovação não deve ser subestimado
Em geral, na maioria dos casos, você terá que calcular cerca de 0,5% dos custos totais de construção apenas para a licença (modelo de construção grande) . Na prática, esses custos geralmente variam entre 0,2% e 0,7% dos custos totais de construção.
No entanto, a autoridade calcula as taxas que cobra de acordo com uma fórmula diferente que leva em conta o chamado valor de construção e o espaço fechado para edifícios.
Depois, há os custos dos documentos necessários que devem ser anexados ao aplicativo de construção. A criação desses documentos também pode ser muito cara.
Um pequeno exemplo de custo da prática:
Queremos construir uma moradia unifamiliar que, de acordo com o planeamento, tenha um valor de construção de 325 euros por m³. O tamanho do espaço fechado é de 637 m³. O arquiteto contratado realiza todo o planejamento e nos apresenta o pedido de construção.
| Postar | preço |
|---|---|
| Custos para a aplicação do edifício (autoridade) | 1.040 EUR |
| Custos de planejamento para o arquiteto (fases de serviço 1 - 4 de acordo com HOAI) | EUR 6.053,40 |
| custo total | EUR 7.093,40 |
Claro, este é apenas um exemplo de custo único que se aplica apenas a um edifício muito específico em um local muito específico. Os custos de outros edifícios, especialmente em projetos diferentes, também podem diferir significativamente.
No nosso caso, o arquiteto assumiu todo o planejamento, preparou os documentos necessários e nos encaminhou o pedido de construção. Ele cobrou seu desempenho de acordo com a frase do meio no HOAI.
Os custos de arquitetura podem ser significativamente maiores, especialmente para planejamento difícil ou particularmente demorado.
Pergunta: De que fatores dependem os custos da licença de construção?
Especialista em verificação de custos: Aqui você deve considerar muito:
- o tipo de construção
- a qual autoridade o pedido de construção é submetido (estado federal e respectivo município)
- quais documentos são necessários
- quem envia o pedido de construção
- quais os custos que o arquiteto cobra pelo planejamento
A autoridade geralmente calcula seus custos de acordo com o seguinte esquema:
Valor de construção = valor de construção / m³ × espaço fechado em m³
valor de construção × taxa de custo = custos para a licença de construção (normalmente 0,5%, geralmente arredondado)
No decorrer do planejamento, o arquiteto também determina sempre o tamanho do espaço fechado e o valor do edifício / m³.
Com a ajuda destes dois valores e da taxa de custo aplicável, pode-se então estimar os custos da licença de construção.
Pergunta: Quais são os custos do planejamento?
Especialista em verificação de custos: Se você assumir que o arquiteto fará todo o planejamento (como no nosso exemplo), o HOAI, a tabela de honorários para arquitetos e engenheiros, é usado. Regula o que um arquiteto pode solicitar por seus serviços em casos individuais.
O HOAI é obrigatório para todos os arquitetos na Alemanha, mas os custos são classificados de acordo com o tipo de edifício erguido (Classe I a V). As casas unifamiliares às vezes são bastante complexas para planejar, então elas se enquadram na Classe III ou na Classe IV, dependendo da construção.
Dependendo do esforço de planejamento individual, o arquiteto tem uma pequena margem de manobra para ajustar seus custos. Ele pode faturar de acordo com a taxa mínima, média ou máxima do HOAI, dependendo do quanto seu esforço for. No entanto, as diferenças entre as taxas mínimas e máximas geralmente não são mais muito grandes.
10% dos custos totais vão para o arquiteto
Como regra, você pode assumir cerca de 10% dos custos totais de construção para os custos totais do arquiteto para uma casa unifamiliar .
No entanto, isso inclui todas as 9 fases de serviço que o arquiteto pode levar em conta durante a construção de uma casa - desde a avaliação básica e planejamento preliminar até a manutenção do edifício após a conclusão e a documentação de danos estruturais.
No entanto, apenas as fases de trabalho 1 - 4 são necessárias até que o pedido de construção seja submetido. Eles representam um pouco menos de um terço ( 27% ) dos custos totais do arquiteto de acordo com o HOAI.
Pergunta: Quanto custa um inquérito de construção?
Perito em verificação de custos: aqui, os custos são geralmente baseados no esforço de inspeção da autoridade.
Os custos de um inquérito de pré-construção podem ser bastante baixos ( de cerca de 50 EUR a 100 EUR ), mas para a maioria dos projetos de construção de maior dimensão variam entre 200 EUR e 400 EUR .
No caso de projetos de construção muito complexos ou edifícios muito grandes, como um prédio de apartamentos, o inquérito preliminar sobre o edifício pode custar até 5.000 euros .
Pergunta: A autorização de submissão de construção pequena é mais barata do que a grande?
Especialista em verificação de custos: Normalmente sim, pois são necessários significativamente menos documentos aqui.
Além disso, a aplicação de construção "pequena" geralmente só é permitida para projetos de construção menores ou edifícios muito simples - neste caso, os custos de planejamento e aprovação são mais baixos.
Os custos totais cobrados dependem de qual autoridade em qual estado federal o pedido é apresentado.
Pergunta: Os custos de planejamento também podem ser diferentes?
Especialista em verificação de custos: Sim, definitivamente. Especialmente com planos de construção pequenos, os mestres artesãos podem frequentemente enviar um pedido de construção - os custos de planejamento são geralmente mais baixos do que com arquitetos.
No entanto, todos os arquitetos e engenheiros civis calculam automaticamente de acordo com o HOAI, porque são legalmente obrigados a fazê-lo. Nesse caso, os custos são sempre baseados nos custos totais de construção que são determinados no planejamento detalhado (fase de serviço 3).
Pergunta: É possível influenciar ou reduzir os custos da licença de construção?
Especialista em verificação de custos: Normalmente não. Os custos de planejamento são especificados pelo HOAI, os documentos a serem apresentados são determinados pelos respectivos regulamentos de construção do estado - portanto, você não tem influência sobre nenhum deles.
As autoridades determinam os custos da aplicação do edifício com base no valor do edifício e no espaço que foi construído - aqui, também, você não tem influência.
Mas o que você normalmente pode economizar são custos adicionais devido a uma alteração no planejamento. Se você deixar o arquiteto planejar, isso não será problema, pois o arquiteto deve garantir que o planejamento seja aprovado.
No máximo, você poderia fazer tarefas secundárias, como obter declarações de consentimento dos vizinhos, por conta própria, a fim de economizar os custos do arquiteto para esta obra. No entanto, isso geralmente representa apenas uma pequena parte dos custos de planejamento e aprovação que podem ser economizados como resultado.