Muitos compradores de edifícios antigos e herdeiros desejam atualizar suas casas com a tecnologia mais recente, converter pequenos cômodos em espaços abertos ou expandir o sótão. Existem ideias suficientes - mas a modernização pode ser cara. Qual trabalho você deve realizar e do que deve ficar sem? Damos dicas sobre o que vale a pena e o que pode ser adiado.
Modernização: as perguntas e respostas mais comuns
Qual é a diferença entre modernização e renovação?
Modernização é o termo usado para se referir a mudanças estruturais e técnicas que reduzem a demanda de energia de uma casa, economizam água, aumentam o valor de uma propriedade ou geralmente aumentam a qualidade de vida. Ao renovar, a estrutura do edifício é renovada, as tubagens substituídas e a estática alterada. Fala-se de remodelação, por exemplo, quando se recupera o uso utilizável, estável e pretendido do edifício. Nesse sentido, a modernização pode fazer parte da renovação, mas não o contrário.
Quanto custa uma modernização?
Isso depende do que está sendo modernizado e em que medida. Uma vez que isso difere de caso para caso, esta questão não pode ser respondida em todos os casos, mas deve ser esclarecida para o respectivo caso individual. Mas os subsídios do Estado cobrem parte dos custos, que também podem ser deduzidos do imposto.
Quanto pode ser um aumento de aluguel após uma modernização?
O locador pode alocar onze por cento dos custos de modernização para o aluguel anual. Mas só se realmente envolver medidas de modernização e não custos de manutenção que você mesmo terá de arcar.
Dica 1: avalie os custos e benefícios da modernização
O valor ideal de uma modernização não pode ser calculado e leva alguns proprietários de edifícios a muito luxo desnecessário. Mas mesmo com uma modernização mais modesta, o valor de mercado do imóvel aumenta muito mais do que os custos puros de modernização - afinal, um prédio antigo modernizado oferece mais charme e qualidade de vida, conforto e espaço, e pode ser usado de forma mais prática.
Muitas pessoas preferem viver em um ambiente estabelecido a construir um novo e acham atraente morar e trabalhar em um prédio antigo. Modernização do projeto, como um piso de parquete limpo ou uma escada confortável, atualiza uma casa, bem como isolamento térmico adequado ou um tipo moderno de aquecimento que alivia a carteira. A base de todo aumento de valor é uma modernização bem-sucedida técnica e criativamente com serviços de construção inteligentes, bons materiais de construção e trabalho profissional. A madeira, por exemplo, é popular, experimentada e testada e saudável - muitos renovadores e modernizadores estão pensando no material de construção e colocando-o nas mãos de verdadeiros profissionais da madeira.
Dica 2: crie um plano de modernização
Uma modernização abrangente da construção de casas e serviços de construção definitivamente vale a pena: Your-Best-Home.net será mais fácil e barato de manter e manter no futuro - se ocorrer algum dano, ele é menor e pode ser reparado mais rapidamente. Junto com o arquiteto e o mestre carpinteiro, determine qual trabalho você também deseja realizar - essas modernizações são apropriadas dependendo da idade e das condições:
- Renovação, modificação ou extensão da construção
- Melhoria da proteção contra calor, ruído e / ou fogo
- Substituição de janelas e portas
- Reforma de banheiro
- Renovação da fachada com isolamento térmico
- Modernização dos serviços de construção
- Acabamentos interiores de pisos, paredes, tetos e escadas
- Extensão do telhado, extensão ou jardim de inverno
Dica 3: traga especialistas
Independentemente de a sua casa estar envelhecendo, você quer comprar uma casa velha ou herdou um prédio antigo: Deve ser mais moderno, talvez maior ou apenas mais bonito. Depende de você se a modernização vai bem ou se você vai passar noites sem dormir. Examine a propriedade cuidadosamente por dentro e por fora e do porão ao telhado. Anote onde há defeitos óbvios ou até mesmo danos e como deseja consertá-los. Pergunte a um arquiteto e mestre artesão de várias profissões se suas idéias podem ser realizadas e se você já pensou em tudo. Resumimos para você os tipos de danos mais comuns em edifícios antigos em um artigo separado: Renovação de edifícios antigos: você deve esperar esses danos. Os especialistas também podem apontar danos para você,que, como um leigo, você dificilmente pode reconhecer, e mesmo os especialistas às vezes apenas os reconhecem à primeira vista. Profissionais da construção de madeira, como carpinteiros e marceneiros, verificam a saúde e resiliência dos componentes de madeira e também dizem se o isolamento das paredes externas e do telhado é suficiente, se novas janelas devem ser instaladas ou como você pode projetar a fachada de uma forma atraente.
Você não descobrirá apenas com os arquitetos como suas idéias para uma modernização podem realmente ser implementadas. Os artesãos também são importantes parceiros de discussão.
Dica 4: defina prioridades para modernização
Agora é uma questão de priorizar as medidas mais importantes. Após discussões preliminares e com base em suas notas, finalmente determine o que deve permanecer e onde você deseja modernização. Divida o trabalho em que é necessário com urgência e o que pode ser adiado - isso endireitará o financiamento e se protegerá da sensação de que muito está vindo em sua direção. O que você deseja?
- Você ganha mais espaço reorganizando a planta baixa, realocando a escada, conversão do loft, um jardim de inverno ou uma extensão.
- Você experimentará um maior conforto com automação residencial, portas mais largas, um novo banheiro, escadas mais confortáveis e proteção de som e incêndio aprimorada.
- Com um novo sistema de aquecimento, bom isolamento térmico e janelas novas, poupa energia e os custos a ela associados.
- Você pode criar mais valor para sua propriedade se renovar a substância e proteger ou aumentar sua capacidade de carga.
- Você pode dar à sua casa um perfil mais alto com uma nova pintura de fachada e uma porta da frente elegante, belas persianas e um dossel de proteção, escadas externas seguras e telhado intacto.
Dica 5: é assim que você recebe ofertas
Um plano de custos para a modernização mostra rapidamente o que você pode pagar e onde você deve fazer concessões. Em caso de dúvida, invista primeiro na estrutura da construção e depois em móveis atraentes. Obtenha ofertas de custos para todos os negócios que estarão envolvidos na modernização - recomendamos que você obtenha ofertas de três empresas artesanais para cada tarefa de construção.
Durante a revisão da licitação, você também faz perguntas sobre custos e tempo de construção e antes de concluir o contrato considera se o benefício esperado realmente vale o esforço. O estilo de uma casa velha, profissionalmente e com sensibilidade modernizada dificilmente pode ser superado por uma casa nova, o valor de mercado futuro do edifício antigo pode ser superior ao preço de compra e os custos de modernização combinados. No entanto, você também deve ter em mente que, se você planeja vender, nem todo o extra será recompensado.
Não se envolva em negócios de pacote. Muitos trabalhos, como a instalação do isolamento térmico incluindo reboco e pintura, são agora standard, para os quais é possível uma oferta calculada com precisão.
Dica 6: crie um plano de financiamento e solicite financiamento
Para o empréstimo financeiro, obtenha várias ofertas de bancos e discuta a solução mais favorável para você com seu consultor financeiro. Existem subsídios estatais para várias medidas de renovação e modernização, que explicamos com mais detalhes nos seguintes artigos:
- Financiamento do KfW para uma vida adequada à idade
- Subsídios do KfW para renovação energética
- Financiamento do KfW para sistemas de segurança
- KfW 70: modernizando com auxílio estatal
Para determinar o montante exacto a ser financiado pelas medidas de modernização, adicione as estimativas de custos dos artesãos aos custos dos serviços de arquitectura, aplicações de construção, técnicos de construção, certificados de poupança de energia e deduza os fundos das várias medidas. Você deve solicitar o financiamento antes que os artesãos cheguem ao canteiro de obras. A propósito: você deve cobrir de um a dois por cento dos custos de modernização para a manutenção contínua da casa.
No decorrer do planejamento da modernização, você também deve pensar nos custos. Os programas de financiamento estadual ajudam você a transformar seu antigo prédio na casa dos sonhos.
Dica 7: verifique e mantenha a capacidade de carga antes da modernização
Quem quiser mover paredes ou expandir o telhado, sobrecarrega mais a construção da casa. Antes de realizar uma modernização extensa, você deve, portanto, verificar a capacidade de carga do edifício existente, ou seja, os componentes existentes. Eles devem ser estáveis o suficiente para suportar tanto eles próprios quanto cargas futuras. Os componentes de suporte de carga recém-instalados são calculados e dimensionados de acordo com os padrões atuais. Se a capacidade de carga do edifício existente não for suficiente mesmo antes da modernização ou adição de cargas, eles são adaptados aos novos requisitos mais elevados - eles podem resultar de isolamento térmico e revestimento de tetos inclinados, instalação de divisórias ou níveis de mezanino, expansão do sótão anteriormente não utilizado para espaços habitacionais , Adicionando uma janela saliente ou adicionando ao telhado.
Os padrões foram originalmente criados para novos edifícios. Se a aplicação de uma norma parecer inadequada para o seu prédio antigo, você pode pedir exceções à autoridade de supervisão do prédio. Em alguns estados federais já existem desvios oficialmente aprovados - pergunte a um engenheiro estrutural, carpinteiro mestre e a autoridade de construção em sua região.
Dica 8: solicite a licença de construção
Os regulamentos de construção regulam o uso e design de um edifício e sua estabilidade e física de construção, ou seja, proteção contra calor e umidade, isolamento acústico e proteção contra incêndio. Também pode haver requisitos de proteção de monumentos para casas históricas. Dependendo de quais modernizações você está planejando, pode ou não precisar de uma licença de construção.
Com licença de construção
- Mudança de uso
- Mudanças que afetam a estabilidade e segurança funcional da casa
- Mudança na aparência externa
Sem licença de construção
- Reparos cosméticos
- Modernizar serviços de construção
- Melhorar o isolamento térmico, isolamento acústico e proteção contra incêndio
Os regulamentos sobre proteção contra calor, ruído e incêndio também devem ser cumpridos para obras de modernização que não requeiram aprovação - são regulamentados nos regulamentos e normas estaduais de construção e na Portaria de Economia de Energia (EnEV).
Dica 9: cumpra os regulamentos de modernização
Regulamentos de proteção contra ruído
Não existem regulamentos de proteção contra ruído e incêndio para novas casas. No entanto, quem moderniza extensivamente uma casa geminada, casa geminada ou prédio de apartamentos deve proteger os residentes do barulho e do fogo.
As medidas de isolamento acústico amortecem o ruído que entra na casa pelo lado de fora e protegem as áreas de estar ou de trabalho desconhecidas do ruído de sua própria casa. Uma norma diferencia entre os níveis de isolamento acústico I, II e III com sugestões para aumentar o isolamento acústico em prédios de apartamentos e casas com terraço. As recomendações também podem ser utilizadas para isolamento acústico na sua própria sala, para a qual não existem regulamentos obrigatórios. Em edifícios novos e antigos, a norma se aplica se seu uso for alterado - por exemplo, por extensões ou acréscimos de loft, extensões ou conversões. No decorrer de uma modernização tão abrangente, é aconselhável melhorar o isolamento acústico ao mesmo tempo que o isolamento térmico. Converse com seu arquiteto e profissional da madeira sobre até que ponto as medidas de isolamento planejadas irão melhorar a proteção contra ruído e incêndio ao mesmo tempo.
O barulho do apartamento vizinho é uma fonte constante de estresse. O isolamento acústico das paredes ajuda contra isso.
Regulamentos de proteção contra incêndio
Para casas que serão utilizadas de forma diferente após a modernização e / ou cuja estrutura de suporte seja alterada, as normas de proteção contra incêndio aplicam-se como em edifícios novos. Os regulamentos de construção estaduais estipulam para os componentes individuais qual período de resistência ao fogo (F) eles devem atingir e quais materiais eles podem consistir - as letras os identificam como:
- Não inflamável: A.
- Retardante de chama: B1
- Normalmente inflamável: B2
- Facilmente inflamável: B3
As medidas de proteção contra incêndio dependem da altura do edifício, da função do componente e do tipo de utilização do edifício. Um “edifício de baixa altura” é qualquer um em que o piso do último andar esteja a menos de sete metros acima do local - suas paredes externas, tetos, divisórias de apartamentos e tetos devem atingir classe de resistência ao fogo F 30 B. Isso significa que: Em caso de incêndio, devem permanecer funcionais por pelo menos 30 minutos, podendo conter materiais combustíveis como madeira (B2 normalmente inflamável), mas nenhum material da classe de material de construção B3 (facilmente inflamável). Requisitos mais rígidos são colocados em paredes divisórias de edifícios e em edifícios mais altos.
Regulamentos do EnEV
A Portaria de Economia de Energia considera Your-Best-Home.net como um todo - não é apenas a proteção térmica de componentes individuais que conta. O consumo anual de energia da casa é importante - também pode ser reduzido usando um sistema de aquecimento moderno, por exemplo. Os regulamentos do EnEV se aplicam a novos edifícios e novos componentes em edifícios antigos se:
- Mais de 20 por cento da área do componente pode ser substituída por paredes externas, janelas, portas francesas e janelas de telhado.
- O volume do edifício aquecido é expandido em 30 metros cúbicos ou mais.
- Os componentes são alterados além de uma certa porcentagem da área do componente.
A evidência para o EnEV é fornecida para os componentes individuais ou como um montante fixo - o requisito é considerado cumprido se o edifício modificado como um todo exceder o valor máximo permitido para o consumo de energia primária de novos edifícios em um máximo de 40 por cento. Você pode ler mais sobre isso aqui: Casas KfW em comparação: padrões e requisitos para uma casa eficiente.
Regulamentos da cidade ou município
Cidades e municípios costumam emitir estatutos de design. Isso também se aplica a edifícios antigos que estão sendo modernizados e define características externas das casas, como inclinação do telhado, forma e tamanho das águas-furtadas, aparência das janelas e portas ou materiais e cores para a fachada e cobertura do telhado. Todos têm que aderir a isso; no entanto, exceções podem frequentemente ser feitas com justificativa válida.
Os custos de energia já podem ser reduzidos com a modernização do aquecimento.
Dica 10: solicite um passe de energia
Há vários anos, um passe de energia foi emitido para novos edifícios e edifícios antigos extensivamente modernizados. Avalia a qualidade “energética” do edifício, tendo em consideração o sistema de aquecimento e janelas, paredes exteriores, tectos e outros componentes que influenciam a procura de energia. O passe será emitido por aqueles autorizados a apresentar documentos de construção, consultores de energia dos centros de consumo e consultores de energia de construção certificados, e a partir da entrada em vigor da Lei de Energia de Construção no outono / inverno de 2020 também por mestres artesãos. Todo prédio precisa desse passe quando é vendido ou alugado. A passagem de energia para edifícios antigos contém três informações importantes:
- O valor energético para a eficiência energética geral do edifício
- Valores comparativos com outros edifícios
- Recomendações de remediação
