A conta de serviços públicos é uma tarefa árdua todos os anos. Mas, como proprietário, você não pode evitar o envio de extratos detalhados aos seus inquilinos. Afinal, você só pode reembolsar adiantamentos em excesso e, acima de tudo, exigir pagamentos adicionais.
Mas é importante ser particularmente meticuloso ao cobrar os custos acessórios. Imprecisões e erros podem rapidamente se vingar aqui. No pior dos casos, uma conta incorreta de serviços públicos pode até resultar em custos que o inquilino deveria ter pago.
Embora seja sabido que o faturamento deve ser correto, em média cada segundo contém erros. Para que você não caia na armadilha do erro, coletamos as informações essenciais para você, informá-lo sobre os direitos e obrigações do locador e nomear os erros mais comuns na conta de luz.
Prazos para a conta de luz
Se o pagamento antecipado de custos adicionais for acordado no contrato de locação, o locador deverá preparar uma declaração de custos adicionais. Quando isso tem que acontecer, está claramente regulamentado no Artigo 556 do Código Civil Alemão: Embora não haja um período de faturamento fixo que, por exemplo, sempre corresponderia ao ano civil, é estipulado que o faturamento deve ocorrer anualmente.
Quando a conta de luz deve ser paga?
Os proprietários são legalmente obrigados a enviar ao inquilino a conta de serviços públicos o mais tardar no final do décimo segundo mês após o final do período de faturamento. Se chegar mais tarde, não será mais possível fazer reivindicações adicionais. No entanto, qualquer crédito deve ser pago ao inquilino, mesmo se a criação estiver atrasada. Não perca este compromisso.
Até quando o inquilino pode se opor à conta de luz?
Se o inquilino recebeu a conta de serviço público, ele pode verificar quando quiser. Se ele tiver objeções, pode levantá-las até o final do décimo segundo mês após a entrega do extrato. Após esse período, o inquilino não tem mais a oportunidade de agir.
Quaisquer pagamentos adicionais listados na conta de serviços públicos devem ser pagos pelo locatário em até 30 dias após o recebimento da carta. A propósito, isso também se aplica se ele tiver descoberto erros na contabilidade ou suspeitar de tais erros. Nesse caso, o inquilino só deve efetuar o pagamento na reserva.
O que deve estar na declaração de taxas de serviço?
Em princípio, a conta de luz deve ser feita por escrito. As seguintes informações devem ser fornecidas:
- A qual período de faturamento a lista se aplica?
- Qual é a chave de distribuição?
- Qual é a parte do inquilino?
- Que adiantamentos o inquilino já fez?
- Qual é o custo total por tipo de custo?
Não é necessário listar a composição dos custos totais por tipo de custo. Se o inquilino quiser saber como surgiu essa quantia, ele pode visualizar os recibos do locador. Você deve ser capaz de apresentar isso a ele mediante solicitação.
Outra observação importante a respeito do conteúdo da conta de serviços públicos é que ela deve ser compreensível e clara para o locatário. Portanto, tente - também em seu próprio sentido - evitar conteúdo desnecessário.
A chave de distribuição é usada na conta da concessionária para determinar qual inquilino deve pagar qual proporção dos custos da concessionária.
Qual é a chave de distribuição?
A chave de distribuição é decisiva para a liquidação dos custos acessórios, pois é usada para determinar qual inquilino deve pagar a proporção dos custos acessórios. A menos que especificado de outra forma, os custos operacionais devem ser alocados de acordo com § 556a de acordo com a proporção do espaço vital. Ao contrário disso, no entanto, uma chave de distribuição baseada em outros critérios também pode ser acordada. Pode ser, por exemplo:
- consumo
- Unidades residenciais
- Número de pessoas que vivem no apartamento
- Metros cúbicos do apartamento
De acordo com a lei, os custos adicionais que dependem do comportamento do inquilino devem ser alocados de forma que correspondam aos diferentes consumos. Isso se aplica, por exemplo, aos custos de aquecimento ou consumo de água.
Que custos adicionais o locador pode cobrar?
Se você, como locador, fizer a declaração, ela deve conter todos os custos adicionais que foram registrados no contrato de locação e que o locatário foi obrigado a pagar. De acordo com a lei 17, diferentes tipos de custos acessórios são geralmente permitidos, os quais são definidos na Seção 2 da Portaria de Custos Operacionais (BetrKV):
- Encargos públicos em andamento da propriedade
- Abastecimento de água
- drenagem
- aquecedor
- Água quente
- Sistemas conectados de aquecimento e abastecimento de água quente
- Custos de elevador
- Limpeza de ruas e coleta de lixo
- Limpeza de edifícios e controle de pragas
- Manutenção de jardins
- iluminação
- Limpeza de chaminés
- Seguro de propriedade e responsabilidade
- Zelador
- Antena da comunidade ou conexão de rede de banda larga
- Lavanderia
- Outros custos
Erro no faturamento de serviços públicos: você deve evitar que
Além das coisas mencionadas acima, que você deve levar em consideração ao se estabelecer, há outras armadilhas nas quais o proprietário pode cair. Esses erros no faturamento de serviços públicos são particularmente comuns:
- Faturamento tarde demais
Como a conta de serviços públicos é demorada, muitos proprietários costumam adiá-la por um longo tempo. No entanto, você deve respeitar totalmente os prazos acima mencionados, caso não queira correr o risco de perdas financeiras: O locatário deve receber a conta de luz até o décimo segundo mês após o término do período de cobrança.
- Custos adicionais que não estão no contrato de locação
No caso do faturamento de serviços públicos, é particularmente comum cometer o erro de listar itens que o locatário não tem que pagar de acordo com o contrato de aluguel. Ao concluir o contrato de locação, verifique cuidadosamente se todos os itens necessários estão listados e certifique-se de que você só está cobrando esses custos ao criar o extrato de taxas de serviço.
- Chave de distribuição errada
Também é importante que você não cometa o erro de contabilizar os custos acessórios e use uma chave de distribuição diferente da especificada no contrato de locação.
- Erro na alocação dos custos de aquecimento e água quente
No caso de vários custos operacionais, a chave de distribuição pode ser usada para faturamento, com custos de aquecimento e custos de água quente, no entanto, você como proprietário é forçado por lei (Seção 7 da Portaria de Custos de Aquecimento) a alocar pelo menos 50 por cento e no máximo 70 por cento de acordo com o consumo real, o resto é baseado em moradia ou Área utilizável faturada. Dispositivos de contagem correspondentes devem estar disponíveis nos apartamentos para isso. Você deve cumprir totalmente este requisito, porque se você se desviar dele, o inquilino pode reduzir os custos cobrados em pelo menos 15%. A decisão foi tomada pelo Tribunal de Justiça Federal em decisão de 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Ciclo de faturamento errado
Principalmente quando há mudança de locatário, sempre há erros na conta de luz. Obviamente, cada inquilino só pode ser usado para os custos incorridos durante o período em que utilizou o apartamento.
- Faturamento de custos auxiliares não rateados
Ao liquidar custos acessórios, certifique-se de liquidar apenas itens ratificáveis. Medidas de manutenção ou outras despesas que não se enquadrem nos custos mencionados na Portaria de Custos Operacionais não podem ser cobradas do locatário. A propósito, isso se aplica mesmo se um dos itens inválidos estiver incluído no contrato de locação.
- Apartamentos vagos não são levados em consideração
Se um apartamento estiver vazio, não pode simplesmente ser deixado de fora da chave de faturamento e distribuição. O proprietário geralmente assume os custos dos apartamentos vagos.
- Divulgações ausentes
A conta de serviços públicos às vezes é bastante extensa. Portanto, a informação é rapidamente esquecida, mas deve ser incluída. Os conteúdos essenciais são:
- Período de pagamento
- Chave de distribuição
- Compartilhamento do proprietário
- Detalhes dos adiantamentos feitos
- Visão geral dos itens de custo individuais
- Instalações comerciais também são cobradas
Se o espaço alugado na casa for usado comercialmente, não deve ser integrado na declaração geral de custos acessórios. Eles devem ser cobrados separadamente.
- Itens de custo individuais estão faltando
Não é suficiente simplesmente indicar os custos totais incorridos no período de faturamento na declaração de taxas de serviço. O inquilino tem o direito de ver os vários tipos de custos individualmente. Só assim é possível compreender sua parte nisso. E só assim poderá verificar de forma significativa os recibos das despesas mencionadas, que deverá colocar à sua disposição para consulta, mediante pedido.
