O valor do empréstimo hipotecário de um imóvel é essencial se a compra for financiada com um empréstimo. Porque o montante do empréstimo possível é determinado diretamente pelo valor do empréstimo hipotecário. E o valor dos juros do empréstimo também depende disso.
Poucas pessoas conseguem pagar uma casa ou apartamento sem financiamento imobiliário. No entanto, se for contraído um empréstimo para esse fim, o montante não pode ser escolhido livremente. Em vez disso, o banco torna o valor fornecido dependente do valor do empréstimo hipotecário da propriedade.
Qual é o valor do empréstimo hipotecário de uma propriedade?
O valor do empréstimo hipotecário é a soma que pode ser atingida pelo imóvel com uma probabilidade que beira a certeza no momento da compra, mas também em qualquer outro momento nos próximos 30 anos. É determinado no chamado teste de empréstimo hipotecário.
No Capital Adequacy Ordinance (CRR), o valor do empréstimo hipotecário é definido no Art. 4, Parágrafo 1 (74) como o valor de uma propriedade, "o valor de uma propriedade com base em uma avaliação cuidadosa de sua comercialização futura, levando em consideração suas propriedades de longo prazo, duráveis, condições normais e locais de mercado, atuais O uso, bem como os usos alternativos apropriados são determinados ".
Este valor é tão importante para as instituições de crédito porque a casa ou apartamento adquirido pelo mutuário serve sempre como garantia do financiamento. Se o empréstimo não puder mais ser reembolsado, ele poderá entrar em um leilão de execução hipotecária. O preço de venda resultante para Your-Best-Home.net ou o apartamento é geralmente menor do que o preço original pago quando você o comprou. Esse fato já é levado em consideração na determinação do valor do empréstimo hipotecário de um imóvel, o que dá ao banco a segurança de receber o dinheiro de volta.
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Qual é o valor do empréstimo hipotecário?
O valor do crédito hipotecário de um imóvel não corresponde ao preço de aquisição nem aos custos de construção de uma casa ou apartamento. Como regra, é cerca de 70 a 90 por cento do preço de compra, a fim de amortecer possíveis riscos de deterioração futuros. No entanto, nem todos os bancos usam esse buffer de segurança. Alguns bancos também se abstêm desse desconto, de modo que o valor de mercado do imóvel também corresponde ao seu valor de empréstimo.
De acordo com a Seção 16, parágrafo da Lei Pfandbrief (PfandBG), o valor do empréstimo hipotecário nunca deve exceder o valor de mercado: "O valor do empréstimo hipotecário não deve exceder o valor que resultaria de uma avaliação cuidadosa da capacidade de venda futura de uma propriedade e levando em consideração as características sustentáveis de longo prazo de Objeto, as condições normais do mercado regional, bem como os atuais e possíveis outros usos. "
Como é determinado o valor do empréstimo hipotecário?
Ao determinar o valor do empréstimo hipotecário para financiamento, os bancos devem cumprir a Portaria sobre a Determinação do Valor do Crédito Hipotecário (BelWertV). Se o valor do imóvel for superior a 400.000 euros, um avaliador também deve ser chamado para a avaliação.
Para determinar o valor do empréstimo hipotecário no teste de empréstimo hipotecário, há três procedimentos em uma primeira etapa. Eles correspondem àqueles que também são usados para determinar o valor de mercado de uma propriedade:
- Comparativo
método valor O método valor comparativo utiliza os preços de venda das propriedades semelhantes que foram recentemente vendidas em um área comparável e cuja corresponde à quantidade de propriedade para a qual o valor é agora a ser determinada condição. - Método dos lucros
capitalizados O método dos lucros capitalizados é utilizado se o imóvel for alugado ou utilizado comercialmente. Aqui, a receita de aluguel ou receita comercial é comparada com as despesas de manutenção e também os riscos (como vaga). - Real
método de valor No método de valor real, o valor de construção é determinado. Para este efeito, uma depreciação relacionada com a idade é deduzida dos custos de um novo edifício comparável. Se você adicionar o valor do terreno, você obtém o valor real da propriedade.
Como regra, não apenas um desses procedimentos é usado, mas geralmente uma combinação de pelo menos dois. Conforme mencionado acima, uma dedução de 10 a 30 por cento é feita do valor de mercado determinado do imóvel, resultando no valor do empréstimo hipotecário de 70 a 90 por cento do valor de mercado.
Relatório de avaliação para determinar o valor do empréstimo hipotecário
Vários bancos condicionam a aprovação do empréstimo a uma vistoria imobiliária, durante a qual é apurado o valor do imóvel e, consequentemente, o valor do empréstimo.
É importante que os potenciais compradores saibam que essa vistoria imobiliária não pode ser cobrada pelo banco. É do interesse exclusivo da instituição de crédito, razão pela qual os custos devem ser suportados também pelo banco. A determinação do valor do empréstimo hipotecário do imóvel é uma das obrigações legais do banco, de forma que nenhum dinheiro pode ser exigido do mutuário (LG Stuttgart de 24 de abril de 2007 - Az. 20 O 9/07 e OLG Düsseldorf de 05 de novembro de 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Por que existe um valor de empréstimo hipotecário?
O valor que o banco disponibilizará para financiamento imobiliário como parte do empréstimo depende do valor do empréstimo. Os bancos geralmente concordam em oferecer um máximo de 80% do valor do empréstimo hipotecário como um empréstimo para construção. Fala-se então do limite de empréstimo da propriedade.
Qual é o limite de empréstimo?
Em contraste com o valor do empréstimo hipotecário, o limite de empréstimo é o valor até o qual um banco permite o financiamento imobiliário. O limite de empréstimo é geralmente de 70 a 90% do valor do empréstimo.
As exceções a isso, em que um empréstimo é disponibilizado até o valor do empréstimo hipotecário para um empréstimo residencial, geralmente são feitas se o mutuário tiver uma renda excepcionalmente boa ou puder fornecer outra garantia, como um imóvel que já possui.
Como é determinado o limite de empréstimo?
Para que o banco esteja seguro na concessão do empréstimo para o financiamento à construção, é deduzida uma determinada percentagem do valor do crédito hipotecário para atingir o limite do empréstimo. Este "buffer" adicional tem como objetivo proteger o banco de riscos inesperados que podem levar a uma perda de valor do imóvel. A porcentagem desse buffer é variável e, portanto, pode ser determinada livremente por cada banco. Via de regra, porém, é de 70 a 90% do valor do empréstimo hipotecário.
O limite de empréstimo é assim calculado usando a seguinte fórmula:
Valor do empréstimo hipotecário - desconto percentual do risco = limite de empréstimo para o empréstimo hipotecário
Cálculo de amostra para determinar o valor do empréstimo e o limite de empréstimo
Por exemplo, se pretende financiar um imóvel com valor de mercado de 500.000 euros, a instituição de crédito procederá de acordo com este exemplo de cálculo:
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Valor de mercado da propriedade |
€ 500.000 |
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Valor do empréstimo (80% do valor de mercado) |
€ 400.000 |
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Limite de empréstimo (80% do valor do empréstimo) |
€ 320.000 |
O banco deverá, portanto, concordar em conceder cerca de 320 mil euros a título de empréstimo para o financiamento da construção. Se igualasse o valor de mercado ao valor do empréstimo hipotecário, seria possível um empréstimo de 400.000 euros. Você teria que cobrir o déficit com capital próprio.
Qual é a relação entre o empréstimo e o valor?
O valor do crédito hipotecário e o limite de crédito hipotecário com ele calculado não são os únicos valores essenciais para um crédito imobiliário. Há também a relação empréstimo-valor.
Essa porcentagem indica a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo. E decide quais as condições que os bancos lhe oferecem em relação aos juros do crédito hipotecário: quanto menor for a relação entre o valor do empréstimo, melhores serão as ofertas com menores juros de débito que receberá do banco. Simplificando: quanto mais patrimônio você traz, menor o valor do empréstimo e, portanto, menor o risco para o banco. E melhor será a oferta em termos de juros que o banco lhe fizer para o empréstimo hipotecário.
O financiamento imobiliário é, portanto, inevitavelmente mais barato para você com uma baixa relação empréstimo-valor do que com um valor mais alto: se você trouxer mais dinheiro, você obterá os recursos financeiros de que ainda precisa para um empréstimo com taxas de juros mais baixas do que alguém que economizou menos e a compra da casa tem que ser totalmente financiada.
Como a relação entre o valor do empréstimo é determinada?
O rácio do empréstimo para o valor é calculado usando esta fórmula:
rácio do empréstimo para o valor = montante do empréstimo * 100 / rácio do empréstimo para o valor
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Valor de mercado da propriedade |
€ 500.000 |
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Valor do empréstimo hipotecário |
€ 400.000 |
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Limite de empréstimo |
€ 280.000 |
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Menos Capital próprio |
€ 220.000 |
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Montante do empréstimo |
€ 280.000 |
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Período de empréstimo |
70% |
No caso do financiamento à construção com um empréstimo de 280.000 euros e capitais próprios de 220.000 euros, a relação entre o valor do empréstimo é de 70 por cento, se for assumido um empréstimo de 400.000 euros.